Quando si intende vendere o acquistare un immobile, è frequente imbattersi in vincoli e obblighi di vario genere.

Uno dei più forti e meno conosciuti (e per questo più pericoloso), è il Diritto di Prelazione, cioè il diritto di qualcuno che abbia le giuste caratteristiche per essere preferito ad altri nella conclusione di un determinato negozio giuridico.

Il diritto di prelazione, che chiaramente non riguarda solo il mondo immobiliare ma di quello oggi parleremo, può nascere dall’accordo negoziale dei soggetti coinvolti (fonte convenzionale) o in forza di legge (fonte legale).

La Prelazione Convenzionale

La prelazione convenzionale è un contratto tra due parti, con il quale una si obbliga a preferire un’altra nella conclusione di un affare immobiliare.

La prelazione convenzionale può essere a sua volta propria o impropria.

Prelazione Propria

Si parla di prelazione propria, quando l’accordo prevede di essere preferiti ad altri a parità di condizioni.

Vale a dire che un soggetto viene preferito agli altri, qualora pareggi l’offerta (o le condizioni di vendita decise dal venditore), di un terzo che ha già formulato una proposta per l'acquisto.

Prelazione Impropria

Si parla di prelazione impropria quando il diritto di essere preferiti non è previsto a parità di condizioni.

Le parti possono accordarsi affinchè un determinato soggetto venga preferito ad altri, generalmente all’interno di un determinato range di valore, dietro il pagamento di una somma precedentemente concordata dalle stesse parti.

Come si esercita il Diritto di Prelazione Convenzionale

Il soggetto passivo, cioè quello che intende vendere il bene, deve notificare la c.d. Denuntiatio al soggetto beneficiario, comunicandogli il soggetto terzo a cui intende vendere, il prezzo, i termini dell’accordo, nonché ogni informazione utile per dettagliare l’offerta ricevuta.

Il soggetto beneficiario del diritto di prelazione, ha la libertà di accettare o meno il proprio diritto derivante dalla prelazione.

In caso di rifiuto del diritto, questo si estingue, salvo condizioni particolari espressamente pattuite.

L’Efficacia della Prelazione Convenzionale

La prelazione convenzionale ha efficacia solo tra le parti tra cui è sorto il diritto.

Il mancato rispetto del diritto di prelazione, non comporta né la nullità né l’annullabilità del contratto sottoscritto dal venditore con il terzo.

Il soggetto che si ritiene leso dal mancato esercizio del diritto di prelazione che dipenda dal mancato rispetto del soggetto obbligato, può solo chiedere il risarcimento del danno al soggetto obbligato a concedere la prelazione e, in alcuni casi, anche al terzo acquirente ma solo nel caso in cui questo fosse stato esplicitamente messo a conoscenza del diritto insistente.

Prelazione Legale

La prelazione legale, contrariamente alla prelazione convenzionale, viene esercitata per legge e non a seguito di specifico accordo tra le parti.

La prelazione legale si configura come un vincolo ed allo stesso tempo come un obbligo imposto sulla proprietà di soggetti privati, con lo scopo di tutelare un interesse specifico meritevole di tutela.

Efficacia della Prelazione Legale

La prelazione legale, avendo come base il Diritto, prevede un grado di efficacia maggiore rispetto a quella convenzionale.

La Legge detta l'inefficacia del contratto rispetto ad un determinato soggetto, che potrà esercitare la prelazione anche all'infinito, ovvero la previsione di un diritto di riscatto con cui viene dato ad un determinato soggetto il diritto di acquistare anche contro il volere del proprietario del bene.

Le prelazioni legali prevedono che il beneficiario possa essere sia un soggetto pubblico sia uno privato.

Vediamo ora alcuni casi di prelazione legale.

Prelazione agraria

La prelazione agraria tutela l’interesse pubblico e privato per la miglior razionalizzazione della proprietà fondiaria, al fine di permettere lo sviluppo dell’agricoltura.

Ha come obiettivo quello di consentire l’acquisizione, da parte di agricoltori professionisti, di una quantità di terreno sufficiente alla massimizzazione della produzione agricola.

Questa prelazione è disciplinata dalla Legge 26 maggio 1965 n. 590, modificata e integrata successivamente dalla L. 817/1971 e dalla L. 203/1982.

Della prelazione agraria si distinguono tre fattispecie.

La prima, prevede il diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto, che deve necessariamente essere proprietario del terreno confinante a quello oggetto della compravendita, nonché il diritto a favore dell’affittuario, del compartecipe, del colono e del mezzadro (cioè tutti quei soggetti che a diverso titolo svolgono attività agricola), di acquistare il terreno su cui svolgono la propria attività agricola in caso di vendita.

La seconda norma, prevede il diritto dell’affittuario di un terreno coltivato dallo stesso, di essere preferito, a scadenza del contratto di affitto, ad eventuali terzi che si siano offerti di iniziare una nuova locazione.

In entrambi i casi, il diritto di prelazione è previsto a parità di condizioni rispetto ad un eventuale soggetto terzo.

Un altro caso previsto dalla prelazione agraria è quella della vendita di quota di terreno da parte di uno dei comproprietari.

In questo caso, hanno diritto di prelazione gli altri comproprietari.

Nel caso in cui sia impedito in qualunque modo l’esercizio del diritto di prelazione, il beneficiario del diritto di prelazione ha un anno di tempo dalla trascrizione del contratto di vendita per riscattare il terreno oppure, in caso di affitto, il conduttore del contratto non rinnovato, avrà un anno di tempo per registrare un nuovo contratto di affitto alle condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.

Prelazione sui Beni Culturali

La prelazione sui beni culturali tutela l’interesse costituzionalmente garantito della tutela dell’arte e della cultura.

Essa è disciplinata dal Decreto Legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004.

La dichiarazione di interesse artistico e culturale di un bene immobile si trova trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La prelazione sui beni culturali è prevista unicamente a favore dell’Amministrazione Pubblica, intesa come Stato o in subordine come Regione, Provincia e Comune competenti per territorio e prevede che, in caso di alienazione di beni dichiarati culturali, l’Amministrazione Pubblica abbia facoltà di acquistare a parità di condizioni ottenute dal soggetto venditore dal terzo acquirente.

L’ordine cronologico della prelazione subisce in questo caso un’inversione.

Prima di notificare la c.d. Denuntiatio (cioè la comunicazione contenente tutti gli elementi del contratto), sarà necessario stipulare l’atto di compravendita e, nel termine di 30 giorni dall’atto, si dovrà notificare la denuncia di trasferimento.

Se la denuncia sarà fatta nei termini di legge, l’amministrazione pubblica potrà esercitare la prelazione entro i 60 giorni successivi alla trascrizione dell’atto pubblico.

Se la denuncia fosse tardiva, incompleta oppure omessa, il termine di esercizio della prelazione salirà a 180 giorni, a partire dal momento in cui l’ufficio competente avrà tutti gli elementi necessari per valutare l’esercitabilità del diritto.

A tutela dell’esercizio della prelazione, la legge disciplina anche l’atto di compravendita, che deve essere sottoposto a condizione sospensiva e vieta il passaggio del possesso dell’immobile sino allo svincolo della condizione suddetta.

Nel caso in cui il bene culturale venisse ereditato, donato o fosse trasferita la sola detenzione, non sorgerà il diritto di prelazione, ma sarà necessario denunciare comunque il trasferimento, per comunicare alla pubblica amministrazione competente chi sia il nuovo titolare o detentore.

Prelazione ereditaria

La prelazione ereditaria è disciplinata dall’art. 732 c.c. e mira a tutelare la presupposta esigenza di evitare che un estraneo entri a far parte della comunione ereditaria, cioè quella comproprietà su beni immobili e mobili derivanti dalla successione a causa di morte.

La norma prevede che il coerede che voglia alienare ad un estraneo (cioè un soggetto non erede) la sua quota di eredità o parte di essa, debba notificare la proposta di alienazione agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione a parità di condizioni con l’estraneo.

Questo diritto di prelazione deve essere esercitato da parte degli altri coeredi nel termine di 60 giorni dalla notifica.

Nel caso manchi la notifica (si intende mancata notifica anche quella in cui la quota ereditaria venga venduta ad un prezzo inferiore a quello regolarmente comunicato), i coeredi avranno diritto di riscattare la quota dall'acquirente dell’eredità da ogni successivo acquirente.

Se i coeredi che intendessero esercitare il diritto di riscatto fossero più di uno, la quota sarà assegnata a chi esercita il diritto di riscatto in parti uguali, anche se le quote ereditarie fossero diverse.

Esistono poi diversi altri diritti di prelazione, soprattutto relativi alla locazione a vario titolo di immobili ad uso residenziale e commerciale e ne abbiamo già parlato in precedenti articoli riguardanti la locazione che potrete ritrovare sul nostro sito (vedi articoli sulle Locazioni Immobiliari e Le Locazioni Commerciali).

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