L'esigenza di sfruttare al massimo gli spazi disponibili in casa, è aumentata anche a causa di questi lunghi periodi di pandemia.

L’argomento di oggi è stato oggetto di numerose richieste da parte dei nostri Lettori e Clienti, soprattutto da parte di chi vive e dispone di un’abitazione indipendente, di chi vuole legittimare un’irregolarità urbanistica (magari per poter vendere senza problemi) o di chi ha semplicemente intenzione di incrementarne il valore:

Come recuperare il sottotetto e renderlo una splendida mansarda?

Oggi regione ha una normativa specifica e oggi esamineremo i punti salienti delle regole disposte nel Lazio.

Dobbiamo fare riferimento alla Legge Regionale del 16 aprile 2009 n. 13: “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti”.

La legge recupero sottotetti del Lazio, è una norma speciale in deroga, il che significa che permette di fare delle operazioni edilizie in eccezione ai limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, ecc) e la sua finalità è quella di promuovere ed incentivare il recupero di ambienti già esistenti ed in molti casi già irregolarmente utilizzati per scopi abitativi, cercando di evitare l’impatto di nuove costruzioni e limitando il consumo di territorio, attraverso un utilizzazo più idoneo e regolamentato.

In particolare, si tenta di favorire e valorizzare l’uso di tecnologie per il risparmio energetico.

Ma cos’è un Sottotetto?

La legge amplia la definizione di sottotetto ai "... volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, qualora siano suscettibili di una divisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime ...".

Il sottotetto, non costituendo spazio inteso come luogo destinato alla permanenza di persone, deve risultare un volume accessorio e pertinenziale all’abitazione principale, a differenza della mansarda, che invece presenta caratteristiche di abitabilità.

Specifiche e Procedure

Sulla base della più recente Legge Regionale per la “Rigenerazione urbana ed il recupero edilizio” del 2017, sono recuperabili i sottotetti ultimati entro il 1° giugno 2017.

L’edificio nel quale si trova il sottotetto che si vuole recuperare, deve essere stato realizzato in presenza di regolare Permesso a Costruire oppure condonato ai sensi della normativa vigente.

E’ possibile recuperare un sottotetto se questo non è destinato a residenza e quindi può costituire in origine anche un semplice volume tecnico o uno spazio destinato ad altri usi.

Per ottenere il permesso a costruire vengono richiesti degli oneri concessori, che vengono calcolati come se si trattasse di una nuova costruzione, solo relativamente alle superfici e ai volumi del sottotetto, in quanto si tratta di un ampliamento della superficie già abitabile.

Tra i principali parametri da rispettare nella norma laziale, in deroga ai requisiti igienico-sanitari nazionali, ci sono i seguenti:

• altezza minima: l’altezza media interna al sottotetto deve essere fissata in 1,90 metri, compresi i volumi tecnici con copertura piana. In caso di tetto inclinato, l’altezza minima non deve essere inferiore a 150cm che si abbassa a 1,30 metri per quelli destinati a spazi accessori o di servizio;
• gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi, ma in corrispondenza delle fonti di luce diretta, la chiusura di tali spazi non è prescritta;
• rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo tra la superficie calpestabile dell’ambiente e la superficie apribile dei vani finestrati, scende a 1/16 (si tratta della metà rispetto al minimo previsto a livello nazionale, pari a 1/8);
• quota lorda: se si deve innalzare la quota del tetto per raggiungere l’altezza minima, la Regione Lazio consente di realizzare una sopraelevazione, purché il volume dell’ampliamento sia inferiore al 20% del volume complessivo originario del sottotetto. Per far questo, però, devono essere rispettati anche eventuali vincoli imposti alle modifiche edilizie alla facciata dell’abitazione. 

Il lavori di recupero del sottotetto a fini abitativi, devono inoltre prevedere degli interventi di isolamento termico e di bioedilizia in conformità Legge Regionale n. 6 del 2008.

Le norme nazionali da rispettare

Anche se parliamo di una Legge regionale, ci sono comunque delle regole nazionali che devono essere rispettate, come ad esempio:

• superfici minime: fissata in 9 mq per le camere singole e 14 mq per camere doppie;
• superficie alloggio: se si vuole realizzare una mansarda come nuova unità abitativa, c’è la regola dei 28 mq minimi calpestabili per l’alloggio (comprensiva dei servizi) per una persona e 38 mq per l’alloggio destinato a due persone;
• altezze e distanze: resta il rispetto delle altezze massime e delle distanze così come individuati dal DM 1444/68 a livello nazionale;
• sagoma: il recupero è consentito nel mantenimento della sagoma esistente.

Le agevolazioni Fiscali

Nella detrazione IRPEF del 50% per i lavori di ristrutturazione, non sono detraibili soltanto le spese effettive dei lavori ma anche tutta una serie di spese accessorie.

Gli interventi edilizi per il recupero dei sottotetti a fini abitativi, sono a tutti gli effetti restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione.

Il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente può essere portato in detrazione, purché questo avvenga senza aumento della volumetria originariamente dichiarata.

La redazione dell’eventuale atto notarile di vincolo unilaterale, è l’atto che rende la parte di sottotetto esistente “pertinenza” dell’unità immobiliare principale.

Ne consegue che anche il costo sostenuto per la redazione di tale atto notarile è ammesso nella detrazione del 50% poiché determina l’importo del contributo detraibile.

I documenti necessari per richiedere la detrazione del 50%

Per richiedere la detrazione del 50% bisogna:   

• Inviare, quando prevista, all’Azienda sanitaria locale competente per territorio e prima di iniziare i lavori, una comunicazione preventiva di inizio lavori con raccomandata A.R., tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL.  
• Pagare le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale per agevolazione fiscale, da cui devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
• Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Ci auguriamo di essere stati esaustivi nella spiegazione dei procedimenti.

E’ però evidente come per ottenere i migliori risultati in termini economici e di adesione alle norme di riferimento, si debba far intervenire dei Professionisti Competenti, come ad esempio, quelli che mette a disposizione il gruppo EffettoCasa.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di personaattraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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