Il tema che affronteremo oggi, è estremamente delicato e riguarda il cuore del rapporto tra Cliente ed Agenzia o Consulente: l’Incarico di Mediazione Immobiliare e cioè il Contratto che consente alle due parti di definire con esattezza i Reciproci Impegni ed i Risultati Attesi.

Parliamo di Reciproci (ed equilibrati) Impegni, perché è esattamente così che la giurisprudenza intende il rapporto che sorge tra due parti durante la stesura di un qualsiasi accordo, senza che sorgano i presupposti per le cosiddette Clausole Vessatorie, ossia quelle condizioni che provocano uno squilibrio del contratto a vantaggio di un contraente rispetto all’altro.

Non andremo ad analizzare nel dettaglio ogni singolo elemento di un Incarico di Mediazione perchè dovremmo scrivere un trattato lunghissimo e noioso ma prenderemo in esame quelli che di norma sono punti di grande attrito tra le parti: quanto dura, quando scade e quali sono i tempi ed i termini del rinnovo?

Crediamo fortemente che un Incarico di Mediazione, proprio per l’importanza fondamentale del bene di cui tratta, oltre che un contratto tra le parti sia una sorta di patto d’onore reciproco tra un Cliente e un Consulente Immobiliare e riteniamo quindi necessario trasferire le più complete e corrette informazioni per consentire l’affidamento consapevole della vendita del proprio immobile a quella che si riterrà essere la struttura immobiliare di maggiore affidabilità.

Chiaramente se tanti di voi lettori vorranno dettagli anche su altri temi riguardanti l’Incarico di Mediazione, quale sia la differenza rispetto ad un Mandato di Vendita o altro, sarà sufficiente scriverci all’indirizzo info@effettocasaroma.it e prepareremo, come sempre, un nuovo articolo.

Sono doverose alcune fondamentali premesse.

• Ai sensi dell'art. 21 del D.M. 452/90, l’incarico di Mediazione Immobiliare (così come ogni altra modulistica utilizzata) DEVE essere stato preventivamente depositato presso il Registro Imprese della Camera di Commercio locale, dall’Agenzia o dalla Società Immobiliare che lo propone ai propri Clienti.

• L’Agente e la Società immobiliare firmatari dell’incarico di mediazione, DEVONO essere iscritti al Registro delle imprese e al Repertorio Economico Amministrativo (REA) di una delle Camera di Commercio italiane.

• L’Agente e la Società immobiliare firmatari dell’incarico di mediazione, DEVONO essere dotati di adeguata copertura assicurativa Rischi Professionali per la tutela del cliente per eventuali danni recati dalle attività svolte.

Sarà opportuno accertarsi della sussistenza di questi elementi prima di affidare l’incarico di vendita del proprio immobile a personaggi improvvisati o abusivi.

Non sarà altrimenti garantita alcuna tutela o peggio ancora, potrebbero essere commessi veri e propri illeciti di natura amministrativa e/o penale.

Quindi scegliete con attenzione!

E adesso torniamo al merito della questione

L’intervento dell’Autorità Garante

L’autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM), fondandosi sui presupposti dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea ribaditi in diverse pronunce riguardanti il sistema di tutela del consumatore in materia di clausole abusive/vessatorie della direttiva 93/13/CEE, il cui recepimento è contenuto negli articoli 33 e ss del Codice del Consumo Italiano, con le determinazioni riportate nel Bollettino n. 30 del 28 Luglio 2014, adottando i Provvedimenti sanzionatori n. 24995 e ss nei confronti di 8 tra le più importanti strutture immobiliari nazionali, ha di fatto riscritto le norme di riferimento sui Contratti di Mediazione ed è intervenuta naturalmente anche sull’argomento che oggi trattiamo.

Vediamo come 

La Durata dell’incarico di mediazione

La legge non fissa una durata minima o massima dell’Incarico, che di conseguenza è demandata alla volontà delle parti. È evidente come il consiglio sia quello di non stabilire una durata eccessivamente lunga (ad es. massimo 6 mesi), salvo definire i termini per un rinnovo o piuttosto far cessare la validità dello stesso contratto alla data stabilita, come definito di seguito.

Il Tacito Rinnovo

Qui cominciano le grandi novità.

Al momento della sottoscrizione dell’Incarico, indipendentemente dal fatto che questo sia stato conferito in forma Esclusiva o meno, il Cliente DEVE avere la possibilità di scegliere se far cessare lo stesso alla scadenza pattuita o far sì che si rinnovi automaticamente.

In questo caso, il rinnovo avverrà per lo stesso periodo di durata dell’incarico (ad esempio 6 mesi di incarico e quindi 6 mesi di rinnovo) e per UNA SOLA VOLTA.

Dopodiché il contratto terminerà automaticamente la sua validità.

Non sarà quindi lecito prevedere sic et simpliciter che l’incarico abbia un automatico tacito rinnovo.

Revoca del Cliente dopo il Tacito Rinnovo

Questa eventualità è più complessa di come sembra in apparenza.

In caso sia stato previsto comunque il tacito rinnovo (e solo in questo caso), il Cliente DEVE avere la possibilità di revocare l’Incarico nelle forme previste senza pagamento di penali, in qualsiasi data a partire da quella del rinnovo e con un adeguato preavviso (sono stati considerati accettabili 30 giorni), trascorsi i quali non avrà più obblighi contrattuali nei confronti dell’Agente o della Società Immobiliare, salvo quelli comunque previsti per legge, come ad esempio non potrà vendere privatamente l’immobile a persone per le quali “sia stata posta in essere dal Mediatore, un'attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente e che abbia condotto alla stipula di un successivo contratto di vendita” (vedi nostro articolo in merito).

Se invece fosse stato espressamente pattuito ed accettato nelle forme previste dalla normativa succitata, il Cliente potrà svincolarsi in qualsiasi momento dietro pagamento di una penale in forma ridotta rispetto alla provvigione prevista in caso di vendita conclusa, mantenendo comunque gli impegni di legge come sopra.

Ogni altra formula differente da queste menzionate o altro vincolo irremovibile, è considerato vessatorio e di conseguenza espressamente illegittimo e quindi impugnabile dal Cliente.

Il tema dei contratti di Mediazione è, come tutti i contratti dopotutto, tremendamente articolato e complesso e per questo necessita di essere gestito con serietà e competenza.

Queste informazioni non pretendono di essere esaustive del complesso delle possibilità che possono presentarsi ma definiscono con esattezze le norme di principio a cui fare riferimento.

È evidente come noi continueremo ad insistere perché i nostri Clienti siano sempre più consapevoli ed informati ed i nostri contratti siano sempre allineati con quanto prevede la giurisprudenza vigente in tema di tutela e rispetto normativo.

Per il resto, sarà sempre il Cliente a scegliere l'Incarico di Mediazione e sopratutto il Consulente con il quale si sentirà maggiormente tutelato.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube

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