Le questioni legate alla vita condominiale appassionano sempre di più i nostri lettori, che questa settimana ci chiedono di affrontare un tema molto delicato:

Quali sono le azioni legali da intraprendere contro un Condòmino moroso

Per questo ci viene in soccorso il primo comma dell’art. 63 delle disposizioni attuative del c.c. che recita: "per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei Condòmini morosi".

Detta norma rende esecutivo il disposto dell’art. 1130, primo comma n. 3 del c.c., che impone all’amministratore di "riscuotere i contributi per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".

Non dà quindi la semplice facoltà ma costituisce un obbligo dell’amministratore nei confronti del condominio.

Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il Condòmino moroso

Lo strumento che la legge offre per recuperare le somme dovute dal Condòmino in mora, è il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si tratta di uno strumento particolarmente incisivo, che nasce da una disposizione prevista ad hoc per il condominio.

Per quanto la giurisprudenza abbia esteso il concetto di prova scritta sulla quale è possibile fondare una domanda d’ingiunzione, il credito condominiale gode di una tutela specifica.

Le ragioni sono varie e certamente è determinante il fatto che il pagamento ritardato delle quote condominiali, incida sulla regolare conservazione della parti comuni, nonché sull’erogazione dei servizi necessari alla comunità condominiale.

Chi è legittimato ad agire con il procedimento per ingiunzione

L'unico soggetto legittimato ad agire è l’amministratore del condominio.

Si tratta di uno di quei casi in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea.

E’ importante sottolineare, ad ulteriore dimostrazione della particolare attenzione data dal legislatore al recupero del credito condominiale, che si tratta di una norma imperativa.

In sostanza il regolamento di condominio, sia esso assembleare o contrattuale (vedi l'articolo sul Regolamente di Codominio), non potrà derogare a quanto previsto dal sopracitato art. 63, primo comma delle disposizioni attuative del c.c.

L’inizio del Procedimento

Per iniziare il procedimento per il recupero del credito, è necessario che l’assemblea abbia preventivamente approvato un piano di ripartizione e conseguentemente lo stato di morosità del Condòmino.

E’ indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva.

Essa funge semplicemente da necessario riconoscimento del debito.

In questo modo il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute) e quindi disporrà delle motivazioni necessarie ad intraprendere un’azione legale come sopra descritta.

Ciò è stato confermato dalla sentenza della Cassazione n. 24299/08.

Prima di iniziare un’azione giudiziale, sarà però opportuno farla precedere dalla messa in mora contro il debitore, ex. art. 1219 c.c.

La legge non richiede espressamente che l’ingiunzione sia preceduta da un’intimazione stragiudiziale di pagamento ma ciò potrà essere oggetto di valutazione ai fini della condanna alle spese del giudizio nei casi di opposizione.

Contro chi va rivolta la domanda

Resta solo da chiarire un ultimo punto: contro chi dovrà essere rivolta la richiesta di pagamento?

La risposta, per quanto possa sembrare scontata, necessita di alcuni chiarimenti.

Sembra naturale volgere il pensiero nei confronti del soggetto moroso ma è prima necessario capire esattamente chi è il Condòmino nei confronti del quale agire.

Certamente l’Inquilino che detiene l’immobile in affitto, non potrà essere considerato il soggetto nei confronti del quale agire.

Questi infatti, per quanto sia obbligato dalla legge a pagare determinate spese condominiali (si veda art. 5 della L. 392/1978), non potrà essere il soggetto passivo nel procedimento giudiziario.

L’unico e solo responsabile nei confronti del condominio è il Proprietario dell’immobile che risulterà in ritardo con i pagamenti.

Attenzione ad acquistare un immobile con debiti condominiali in essere

In caso di vendita di un immobile posto in condominio, il più volte citato art. 63 delle disposizioni attuative del c.c., prevede che: "chi subentra nei diritti di un Condòmino, è obbligato solidamente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente".

Ferma restando la responsabilità solidale e le possibili azioni legali tra i soggetti della compravendita, bisogna comprendere chi è il Condòmino responsabile nei confronti del condominio.

La Cassazione ritiene che “le obbligazioni dei Condòmini di concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni, si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni"(Cass. n. 6323 del 2003).

Ciò significa che i debiti relativi all’immobile si trasferiscono di fatto in capo al titolare del diritto reale sul bene e nel caso di compravendita, al nuovo proprietario.

Quindi, al momento del rogito notarile, sarà necessario che il venditore consegni all’acquirente, una dichiarazione scritta da parte dell’amministratore di condominio, che attesti l’insussistenza di debiti o pregressi e precisi ogni eventuale potenziale vizio o obbligazione pendente.

E’ evidente come ogni caso debba essere valutato singolarmente nella complessità degli eventi ma quanto oggi riportato, consente di avere un conoscenza importante delle norme di riferimento.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.