Abbiamo già affrontato il tema del Condominio in due precedenti articoli (Il Condominio - Questo Sconosciuto e Il Condominio - Parti Comuni e Animali) ma molti lettori ci hanno chiesto maggiori dettagli su cosa sia realmente e quali effetti concreti abbia sui condòmini, il Regolamento di Condominio.

Vediamo allora di fornire le informazioni salienti.

Cos’è il Regolamento di Condominio

Il legislatore ci indica di fatto la funzione ma non fornisce una definizione univoca del Regolamento, né la riforma del Condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.

Facciamoci aiutare allora dalla giurisprudenza e precisamente dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 12342/95 che recita: "il Regolamento di Condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione e quindi anche quando abbia natura contrattuale, si configura in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività Condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, basato su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività Condominiale come tale, quanto soprattutto per i singoli condòmini".

Si tratta quindi di un contratto vincolante tra più soggetti, che definisce diritti e obblighi dei singoli Condòmini in relazione ai rapporti con gli altri.

Le Norme di riferimento e le Finalità

La disciplina del Regolamento Condominiale è contenuta nell'art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69, 70, 71 e 72 del dispositivo di attuazione del codice civile.

In particolare, il codice civile individua i casi in cui il Regolamento risulti essere obbligatorio e quali contenuti debba avere.

Il primo comma dell'articolo 1138 dispone infatti che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un Regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".

Anche con la riforma del 2012 il legislatore ha lasciato invariata la soglia minima dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del Regolamento Condominiale, nonché la funzione esplicita dello stesso di disciplinare l'uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al Regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell'edificio, nonché quelle inerenti l'amministrazione della cosa comune.

L’Approvazione del Regolamento Condominiale

Per quanto riguarda l'approvazione, l'articolo 1138 del c.c. stabilisce che l'iniziativa per la formazione del Regolamento di Condominio o per la revisione di quello esistente, possa essere presa da ciascun condomino.

L'approvazione invece, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e più precisamente di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti con almeno la metà del valore dell'edificio rappresentata in assemblea.

Una volta approvato, il Regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee.

Modifica del Regolamento Condominiale

Le regole che disciplinano la revisione del Regolamento Condominiale cambiano a seconda che si tratti di un Regolamento ordinario o contrattuale.

Nel primo caso infatti, la legge dispone che ogni condomino possa assumere l'iniziativa per la modifica del Regolamento. Sarà poi l'assemblea a deliberare la modifica con le medesime maggioranze previste per l'approvazione.

Come vedremo di seguito, nel caso di Regolamento Contrattuale, servirà invece l'unanimità dei condòmini.

Cosa NON può limitare il Regolamento Condominiale

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell'articolo 1138 chiariscono che il Regolamento non può incidere in alcun modo sugli specifici diritti del singolo condòmino, così come risulti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

E non può poi mai derogare dalle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) del codice civile.

Infine le norme del Regolamento, non possono vietare di possedere o detenere animali domestici, ex quinto comma art. 1138 c.c. (vedi nostro articolo).

Quanti tipi di Regolamento Condominiale esistono

Con riferimento alla sua natura, abbiamo già accennato come esista la distinzione tra Regolamento Condominiale contrattuale (o negoziale), ordinario (o assembleare) e infine, giudiziale.

La differenza tra i tre tipi di Regolamento non è solo nominale ma è soprattutto riferita al suo contenuto ed alla sua natura.

1. Regolamento Condominiale ordinario o assembleare 

I regolamenti condominiali ordinari, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, secondo l'art. 1138, comma 4 del c.c., non possono comportare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).

2. Regolamento Condominiale contrattuale

Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità dai Condòmini, "dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011).

3. Regolamento Condominiale giudiziale

I regolamenti giudiziali infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del Regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all'autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.

Inosservanza del regolamento e sanzioni

In ossequio a quanto riportato nell'art. 1107 c.c., dettato in materia di comunione ed applicabile anche al condominio, in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell'art. 1138 c.c., il Regolamento una volta approvato, ha effetti obbligatori per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione.

Per gli assenti, tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

È compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 c.c. e ribadito dalla L. n. 220/2012 primo punto, curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

Per cui, in base a tale disposizione, la cura del rispetto del regolamento rientra tra i compiti specifici dell'amministratore ed ogni condòmino può esigere che lo stesso intervenga per reprimere le eventuali violazioni.

Non solo. L'art. 70 del dispositivo di attuazione del c.c., stabilisce espressamente che per le infrazioni al regolamento di condominio, possa essere comminata una sanzione economica fino ad € 200, che può arrivare a € 800 in caso di recidiva, fatto salvo il maggior diritto di chi possa ritenersi leso dalla stessa infrazione.

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