Per concludere questa nostra Trilogia del Contratto di Locazione, che avete mostrato di apprezzare particolarmente, non poteva mancare la sezione relativa ai contratti destinati all’ambito Commerciale.

La Locazione Commerciale è un tipo di contratto che ha per oggetto immobili utilizzati per avviare o gestire un'attività d’impresa.

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, come già accennato nei precedenti articoli dedicati, la locazione di immobili ad uso commerciale, è disciplinata dalla già citata L. 392/1978, che se ne occupa dall'art. 27 all'art. 42 ma non dalla successiva L. 431/1998, che si occupa essenzialmente di locazioni ad uso abitativo.

La Durata del Contratto

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del Contratto di Locazione ad uso Commerciale: esso deve essere di almeno 6 anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi eserciti lavoro autonomo e di almeno 9 anni, nei casi in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili o sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale.

E' nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

La Locazione a Carattere Stagionale o Transitoria

Ai sensi dell'articolo 27 della legge del 392/1978 tuttavia, il Contratto di Locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio o stagionale.

Si tratta dell'unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

Il Rinnovo

Il Contratto di Locazione ad uso Commerciale, prevede il rinnovo tacito e automatico del Contratto alla sua scadenza, per un ulteriore periodo di 6 o 9 anni, a seconda del tipo di attività esercitata.

E' fatta tuttavia salva, la facoltà delle parti di pattuire un periodo di Locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo, la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Il Recesso anticipato

Il Recesso anticipato dal Contratto è possibile per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possano stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore, di recedere in qualsiasi momento dal Contratto, dandone avviso al locatore con un preavviso di almeno sei mesi, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o mezzi equivalenti.

A prescindere da tale condizione, il conduttore può comunque recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

Per "gravi motivi", la Suprema Corte (sent. n. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali siano considerati degli "avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può comunque integrare grave motivo legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo".

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal Contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del Contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza, sono tassativamente elencate dalla legge all'art. 29 e consistono essenzialmente nell'esigenza di concedere in uso l'edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un'attività propria.

La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima o 18 mesi nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare.

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell'immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non abbia in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all'art. 29, può richiedere il ripristino del Contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero, nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Indennità per la perdita dell'avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia Contratto dotata di caratteristiche peculiari, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all'eventualità che il locatore decida di non rinnovare il Contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l'ordinamento ha previsto un meccanismo di un indennizzo a favore del locatario, denominato “indennità di avviamento” e più precisamente l'obbligo, in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il Contratto, di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 canoni mensili, elevati a 21 nel caso in cui l'attività esercitata abbia carattere turistico - alberghiero.

Tale importo si raddoppia, nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività simile o assimilabile a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede però dei limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo, in particolare escludendo gli immobili adibiti ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico,

Canone di Locazione

Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l'anno di riferimento.

Prelazione e Riscatto

Se il locatore decidesse di vendere l'immobile, dovrà darne precedente comunicazione al locatario.

La notificazione dovrà avvenire obbligatoriamente tramite ufficiale giudiziario.

Il conduttore, avrà sessanta giorni di tempo dall'avvenuta notifica per esercitare il proprio Diritto di prelazione, soddisfacendo la richiesta pecuniaria del venditore-locatore.

Nel caso in cui i locatari siano più di uno, il diritto è di ciascuno e deve essere esercitato congiuntamente salvo rinuncia dei singoli.

Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda ai sensi dell'art. 38 oppure quando il prezzo richiesto al locatario superi quello indicato nell'atto di trasferimento a titolo oneroso concesso ad un terzo acquirente, il locatario può riscattare l'immobile entro sei mesi dalla trascrizione del Contratto.

Il terzo acquirente potrà proporre opposizione al riscatto.

Successione nel Contratto di locazione commerciale

L'ordinamento prende in considerazione diversi tipi di successione.

Nella successione a causa di morte, il Contratto si trasferisce in capo ai successori aventi causa o a chi abbia il diritto a proseguirne l'attività.

Nella successione da separazione legale o consensuale o in caso di divorzio, il Contratto si trasferisce al coniuge che continui ad esercitare l'attività commerciale.

Nella successione tra liberi professionisti, dovuta a morte o a recesso di uno, il trasferimento avviene a favore degli eventuali altri professionisti presenti.

Anche in questa occasione, vediamo come le norme relative a questa tipologia di contratto siano numerose e non sempre di facile comprensione e interpretazione.

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