Come già sottolineato nella precedente news, la locazione ad uso abitativo è disciplinata, oltre che dalle disposizioni del codice civile (articoli 1571 e seguenti), da due leggi speciali: la L. 392/1978 e la L. 431/1998.

Esistono diverse tipologie contrattuali da valutare quando si intenda affittare un immobile di tipo residenziale.

Oggi analizzeremo le due che maggiormente interessano le famiglie italiane: i Contratti a Canone Libero e quelli a Canone Concordato

A titolo di memo, ricordiamo che i contratti di locazione di natura residenziale, hanno la possibilità di usufruire della Cedolare Secca, di cui abbiamo parlato in un precedente articolo del 29 marzo scorso.

Contratti a canone libero

Nel contratto di locazione abitativa a canone libero, un soggetto (locatore) mette a disposizione di un altro soggetto (conduttore), un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento di un corrispettivo liberamente determinato dalle parti (appunto canone libero).

Restano invece determinati dalla legge, la durata minima del contratto, le motivazioni e le modalità di rinnovo dopo la scadenza e la possibilità di recesso del conduttore.

Forma e contenuto del contratto

Il contratto di locazione abitativa a canone libero, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.

Ciò vale per i contratti stipulati a partire dal 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore della legge 431.

Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto, oltre alla generalità delle parti, alla descrizione dell’immobile, all’indicazione dell’importo del canone, alle modalità di versamento e alla durata della locazione, abbiamo i dati catastali aggiornati, necessari anche ai fini della successiva registrazione del contratto, che dovrà avvenire entro i 30 giorni successivi alla stipula dello stesso, presso l’Agenzia delle Entrate.

Sarà necessario inoltre inserire un’apposita clausola, con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione dell’immobile, comprensiva dell’Attestazione di Prestazione Energetica (APE).

In caso di mancata presentazione dell’APE, il locatore è soggetto al pagamento di una sanzione amministrativa compresa tra i 1.000 ed i 4.000 €.

Il pagamento della sanzione amministrativa, non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

Nei contratti di locazione a canone libero, la durata minima del contratto è un elemento prefissato per legge in 4 anni.

Se le parti concordano una durata inferiore, la clausola è nulla.

La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori 4 anni.

Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”. In pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto.

Dopo la prima scadenza, quindi dopo i primi 4 anni, la rinnovazione per altri 4 anni è automatica, fatta eccezione per due ipotesi:

1. la prima ipotesi si ha quando, con comunicazione scritta  con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”).

La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge e più precisamente:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilita';

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria unica abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. la seconda ipotesi di mancato rinnovo automatico, si ha quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore).

I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione. La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.

Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi.

I Contratti a Canone Concordato

Il contratto di locazione a canone concordato, è uno schema contrattuale previsto dalla legge che pur consentendo alle parti, locatore e conduttore, di determinare liberamente il contenuto del contratto di locazione, vincola le stesse per due aspetti: la fissazione del valore del canone e la durata del contratto.

E’ una forma contrattuale che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa.

A fronte di alcune agevolazioni fiscali per il locatore e con l’approvazione del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, modificato dalla L. 27 dicembre 2019, n. 160, che introduce l’aliquota agevolata al 10% (cedolare secca), il contratto a Canone Concordato, autorizza le parti contraenti a definire liberamente il suo contenuto rispetto agli obblighi nascenti dal contratto stesso, ma li vincola rispetto al valore del corrispettivo e alla durata del contratto.

Il valore del corrispettivo (canone) viene predeterminato sulla base di importi predisposti congiuntamente, dai Comuni e dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.

La durata del contratto, è stabilita invece dalla legge stessa, che la determina inderogabilmente in anni 3.

Cosa succede al termine dei 3 anni di contratto

Al termine dei 3 anni, le parti possono:

a) stipulare di comune accordo un nuovo contratto;

b) in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine dei 6 mesi precedenti la scadenza triennale.

Cosa succede alla scadenza della proroga biennale

Dopo i due anni di proroga dell’originario contratto:

a) se il locatore non intende proseguire nella locazione, deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una comunicazione, tramite lettera raccomandata, di formale disdetta al conduttore, che non potrà che procedere al rilascio dell’immobile alla normale scadenza del contratto;

b) se non vi è stata la disdetta, ciascuna delle parti ha altrimenti il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto; 

c) In caso di mancanza di alcuna comunicazione, il contratto continua la sua validità con rinnovi biennali, così come disposto dal D.L. 30 aprile 2019, n. 34, convertito dalla L. 28 giugno 2019, n. 58.

Questo articolo rappresenta una sintesi del complesso normativo che regola i contratti citati e, per quanto completo, non esaurisce le informazioni necessarie alla redazione del contratto "perfetto".

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