Una delle più frequenti richieste di approfondimento che ci giungono dai nostri Clienti e Lettori, riguarda il Misterioso Mondo delle Locazioni.
E’ un tema molto attuale ma incredibilmente complesso e pieno di dettagli e “trappole”, in cui spesso cade chi è convinto che per redigere un contratto valido, basti scaricare da internet il primo modello prestampato che capita ed ascoltare i consigli del solito amico esperto.
La conseguenza, è la presenza nei vari tribunali italiani di innumerevoli contenziosi, in cui a rimetterci è quasi sempre il Locatore, Proprietario dell’immobile.
Cercheremo quindi di fornire le informazioni basilari in merito a questo argomento, che è così articolato da richiedere almeno un paio di puntate delle nostre news settimanali.
L’Ambito Normativo
La disciplina delle locazioni, trova regolamentazione sia nel codice civile sia in leggi specifiche.
Il codice civile in particolare, se ne occupa in ben 56 articoli, dal 1571 al 1627.
Le principali leggi speciali in materia di locazione sono la L. 392/1978 e la L. 431/1998.
La definizione di locazione è contenuta nell'articolo 1571 del codice civile, che recita:
"La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".
Il contenuto del contratto di locazione
Il contenuto dei contratti di locazione può variare a seconda della tipologia contrattuale specifica che le parti, di comune accordo, intendono realizzare e delle clausole che le stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale, salvo ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem.
Pur nella diversità degli schemi contrattuali (predefiniti o specificamente predisposti dalle parti), si possono individuare alcuni elementi tipici a cui il Locatore e il Conduttore, devono obbligatoriamente attenersi nella redazione di un contratto di locazione e più precisamente:
La registrazione ed i costi relativi
E’ necessario ribadire, come la Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate di un contratto di locazione eccedente i 30 giorni, sia obbligatoria per legge.
Detta Registrazione, salvo patti contrari, spetta al Proprietario Locatore, il quale ha 30 giorni di tempo per adempiere al proprio obbligo e 60 giorni per darne comunicazione al Conduttore e all’eventuale amministratore di condominio.
Il Locatore ha a disposizione tre diverse modalità per la registrazione del contratto:
Contestualmente alla registrazione del contratto, andranno inoltre versate l’imposta di registro e di bollo, tranne nel caso in cui si decida di optare per l’applicazione della cedolare secca, mediante versamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.
Il costo di registrazione del contratto di locazione è strettamente legato alla tipologia di immobile oggetto del contratto stesso.
L’imposta da pagare, è suddivisa al 50% tra Proprietario e Conduttore e più precisamente è pari al:
In caso di mancata registrazione del contratto, questo è da considerarsi nullo.
Mancata registrazione e nullità del contratto: gli effetti
E’ necessario comprendere bene a quali rischi si vada eventualmente incontro.
Come sopra accennato, la mancata registrazione del contratto di locazione tra Proprietario e Affittuario, genera la nullità dello stesso, in ossequio a quanto disposto dalla legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346 ed a seguito delle sentenze delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 10498 del 28.4.2017 e n. 23601 del 9.10.2017.
Alle sanzioni civili, si aggiungono anche quelle di carattere fiscale, derivanti dall’evasione per la mancata dichiarazione del reddito da locazione o da infedele dichiarazione.
Le altre conseguenze della Mancata Registrazione
Dalla mancata registrazione di un contratto di locazione discendono altre importanti conseguenze per entrambe le parti coinvolte.
E’ necessario tenere a mente che l’ente deputato alla riscossione, l’Agenzia delle Entrate, può inviare un accertamento fiscale a carico del contribuente con annesse verifiche direttamente sul conto corrente o su altre forme di reddito e accantonamento.
La mancata registrazione del contratto di locazione, inoltre, non esonera le parti dal pagamento dell’imposta di registro.
In questo specifico caso, infatti, si tratta di una responsabilità solidale, ovverosia equamente distribuita tra Proprietario e Conduttore.
Ai sensi dell’articolo 69 D.P.R. n.131/1986, la mancata registrazione del contratto di locazione è punita con una sanzione decisamente elevata, che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 €, ridotta dal 60% al 120% nel caso in cui il ritardo nella registrazione non superi i 30 giorni.
In caso di omesso versamento dell’Irpef, l’unico responsabile resta il Locatore Proprietario che infatti, rischia un accertamento fiscale fino ai cinque anni successivi a quello in cui doveva essere presentata la relativa dichiarazione dei redditi.
Nel prossimo numero parleremo delle Tipologie Contrattuali e delle loro peculiarità.
L’evidente complessità nella redazione di un valido contratto di locazione e nell’esatto rispetto di quanto previsto dalle norme di riferimento, ci spinge ad invitare chi avesse la necessità di Locare un Immobile, a rivolgersi a chi professionalmente è realmente competente ed abilitato.
I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.
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