Oggi affrontiamo un tema poco conosciuto ma con effetti Obbligatori, che può avere ripercussioni importantissime nel corso di una compravendita: “Il Deposito Prezzo”.

Ai più, questo argomento apparirà come nuovo ma in effetti ha assunto valore esecutivo sin dall’agosto del 2017.

LO SPIRITO DELLA NORMA

Il legislatore si è da sempre preoccupato di predisporre un’efficace tutela per chi compra un immobile e comunque per tutti gli atti di trasferimento della proprietà o costituzione ed estinzione di altro diritto reale su immobili e aziende.

Nel 1996 ha ad es. previsto la possibilità di trascrivere (non semplicemente registrare) il preliminare di compravendita; nel 2005 è sorto l’obbligo per il costruttore di case “nuove o ristrutturate”, di consegnare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia del rischio del suo fallimento nelle more tra il preliminare e il definitivo.

Con la legge sulla concorrenza (all’art. 1, comma 142, della legge 4 agosto 2017 n. 124, che ha modificato l’art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013 n. 147), ha chiuso il cerchio prevedendo la facoltà delle parti, di richiedere il Deposito del Prezzo da pagare (solo la parte eccedente l’eventuale mutuo chiaramente) al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Chi compra, si vede esposto al rischio che tra la data del rogito e la data della sua trascrizione in Conservatoria dei Registri Immobiliari, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, ecc.

La “scena” tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) può quindi cambiare.

EFFETTI DEL DEPOSITO

Le somme che il notaio rogante si vede versare da parte dell’acquirente e che dovranno necessariamente essere intestate al notaio stesso, saranno da lui depositate su un conto corrente dedicato appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.

Queste somme sono assolutamente al sicuro.

Sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore.

Non solo. Gli interessi attivi che produce il conto dedicato sono destinati a beneficio delle piccole e medie imprese.

POSSIBILI UTILIZZI DEL DEPOSITO PREZZO

Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto.

Può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:

1) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

2) CASA SOGGETTA A PRELAZIONE LEGALE – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

3) CASA NON AGIBILE – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCIA per Agibilità leggi precedente articolo), ove questa sia necessaria o sia stata pattuita tra le parti.

4) CASA NON LIBERA DA PERSONE O COSE – L’immobile è ancora occupato dal venditore, da persone a lui legate o da inquilini in fase di rilascio. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

5) PRESENZA DI DEBITI DEL VENDITORE - Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula).

Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio e con la differenza residua, saldare la parte venditrice.

FACOLTATIVITA’ DEL DEPOSITO PREZZO

A differenza di come avviene in Francia (paese da cui questa norma è stata tratta), la tutela del deposito prezzo è facoltativa: in sede di rogito le parti, a seconda dei casi, possono optare per avvalersene o rinunziarvi.

Sarebbe opportuno comunque, che tale opzione venisse manifestata in tempo utile perché le stesse parti possano organizzarsi al meglio ma nulla esclude comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa richiedere l’opzione anche direttamente in sede di stipula.

COMPITI DEL NOTAIO

Se il notaio rogante non rileva formalità pregiudizievoli, una volta rientrata la Nota di Trascrizione dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, procede allo svincolo del prezzo a favore del venditore, mediante bonifico sul conto corrente da lui indicato oppure con le altre modalità concordate, al netto delle somme che egli deve eventualmente versare a terzi (per esempio l’importo dovuto alla banca per l’estinzione del mutuo garantito da ipoteca gravante sull’immobile oggetto di vendita, oppure l’importo delle spese condominiali arretrate).

Se dovesse invece rilevare la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo o corrispettivo sul conto corrente dedicato. Se ne ha ricevuto preventivo incarico da tutte le parti al momento della stipula, il notaio provvede, fino all’importo del prezzo depositato, all’estinzione delle passività e all’ottenimento dei titoli per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute in atto.

Le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore salvo diversa pattuizione e sono prelevati dal prezzo o corrispettivo, con svincolo del residuo attivo a favore del venditore stesso.

Se il deposito prezzo fosse insufficiente, oppure se venissero rilevate formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il notaio ne dà avviso alle parti e trattiene in deposito il prezzo sul conto corrente dedicato; in questo caso lo svincolo può avvenire in esecuzione dell’ accordo tra tutte le parti interessate ovvero di provvedimento esecutivo dell’autorità giudiziaria.

TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE

Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore (o venditori), il quale si vedrà accreditate le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso del totale pattuito.

L’uso più frequente di questa procedura quando richiesta dalla parte venditrice, è relativo agli immobili pervenuti per successione e quando gli eredi siano molteplici.

Al fine di garantire l’esatto adempimento (ad es. il pagamento delle imposte di successione) delle obbligazioni previste a carico di tutti gli eredi, anche uno solo può richiedere al notaio rogante, la ritenuta delle somme fino a che tutti gli impegni siano stati completati.

E’ evidente come sarà indispensabile che la parte venditrice non assuma altri impegni economici derivanti dalla vendita in atto (ad es il rogito di una nuova casa) prima di avere la certezza della disponibilità delle somme lasciate in Deposito.

Come sempre, che si sia Acquirenti o Venditori, sarà necessario essere seguiti nelle trattative da professionisti immobiliari competenti ed abilitati.

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