In un periodo come quello che stiamo vivendo, capita che alcuni proprietari di immobili si trovino nella difficoltà di vendere il proprio appartamento al prezzo desiderato e altrettanti potenziali acquirenti, abbiano difficoltà ad acquistare la casa desiderata, spesso per l’impossibilità di accesso ad un mutuo bancario.

La Locazione classica è uno strumento sempre valido per accedere ad un’abitazione ma pochi sanno che esiste uno strumento alternativo che di fatto risulta essere una sintesi tra acquisto ed affitto: il Rent to Buy, conosciuto anche come Affitto con Riscatto.

Questo è un contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone per la locazione; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto, il conduttore potrà decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo finale di acquisto una parte dei canoni già pagati.

La procedura è da verificare con grande attenzione perché particolarmente articolata negli effetti sorgenti in capo alle parti ma, in collaborazione con il Notariato, cerchiamo di esaminare gli elementi essenziali.

1. Cos’è il contratto di Rent to Buy?

È un tipo di contratto in base al quale il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, dietro il pagamento di un canone, che deve comprendere due distinte componenti: una per il pagamento dell’utilizzo e una da imputare al prezzo finale di vendita.

Dopo un certo periodo di tempo, definito tra le parti in sede di contratto, il conduttore potrà decidere di acquistare il bene, detraendo dal prezzo la componente dei canoni pagati destinata al prezzo di acquisto.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento del costo di 100.000 €.

Il canone mensile è convenuto in 1.000 € mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 600 €, viene pagata per l’utilizzo del bene, come se fosse una normale locazione e come in una normale locazione questa parte non si recupera.

Il residuo, cioè gli altri 400 € mensili, sono da considerarsi un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale.

Se dopo 5 anni il conduttore quindi deciderà di acquistare l’appartamento, non dovrà pagare 100.000 € ma 76.000 €, perché 24.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.

2. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di utilizzo? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti ma l’acquisto dovrà comunque avvenire entro i dieci anni dalla stipula del contatto di rent to buy, se si vuol mantenere l’effetto prenotativo della trascrizione.

3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile.

In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

4. In caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali ma è di norma sensibilmente più breve rispetto alla procedura di sfratto.

Per poter accelerare i tempi di questa procedura sarà necessario stipulare l’atto di Rent to Buy nella forma di atto pubblico, che potrà valere come titolo esecutivo per avviare il procedimento di rilascio innanzi l’autorità giudiziaria (art. 474 c.p.c.).

5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

Sarà opportuno concordare la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6. Il conduttore è tutelato?

Sì. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto.

La trascrizione ha una durata massima di dieci anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7. Cosa può essere oggetto del rent to buy?

Anche gli immobili in costruzione! Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi.

Persino terreni.

Può quindi riguardare anche un immobile in costruzione.

Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca fondiaria che eventualmente grava su di esso, pur rimanendo possibile prevedere il frazionamento e l’accollo del mutuo preesistente.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8. Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No. Il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario.

Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

Sì, la legge non esclude questa possibilità, per cui deve essere riconosciuta al conduttore la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come ad esempio nei contratti preliminari.

È anche possibile procedere alla cessione del contratto.

10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/ venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015).

In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso.

Come si vede la materia è decisamente complessa e sarà necessario essere accompagnati da un valido professionista immobiliare per non incorrere in pericolosi errori o fraintendimenti.

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