Il tema del Condominio, è risultato di particolare interesse per i nostri Clienti, che ci hanno posto una lunga serie di quesiti.

Uno dei più comuni, derivante evidentemente dal difficile periodo che stiamo vivendo, è:

Quali sono le Conseguenze del mancato pagamento delle spese condominiali?

Per vari motivi di carattere economico, molte famiglie si trovano ad arrivare alla fine del mese non potendo sostenere tante spese e spesso la strategia è quella di optare per il mancato pagamento delle spese condominiali.

Trascurare le spese condominiali però non è la soluzione migliore, anzi esiste una legge ad hoc, la 220/2012 detta anche “Riforma del Condominio”e più precisamente l’art. 18, che interviene sull’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile in tema di riscossione dei contributi dai singoli condomini, che specifica che per la riscossione delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una preventiva autorizzazione all’assemblea ed obbliga lo stesso amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti, i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in prima battuta nei loro confronti, rivolgendosi solo in un secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti.

La giurisprudenza prevalente, ha comunque ritenuto nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all'art. 1294, sono solidalmente responsabili nei confronti dei terzi, salvo il diritto di chi ha pagato di esercitare verso quelli debitori, il diritto di regresso e di dividere il debito nei rapporti interni.

La riforma dà una limitata proiezione esterna alla ripartizione pro quota delle spese, affermando che i creditori del condominio devono escutere in prima battuta i condomini morosi.

Ciò però non elimina il principio di solidarietà, consentendo al creditore, laddove l’azione sia infruttuosa, la possibilità di rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti.

Conseguenze per chi acquista un immobile da condomino moroso

Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi dovuti, relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

Al momento del rogito notarile, sarà quindi fondamentale farsi rilasciare dall’amministratore del condominio, una dichiarazione che garantisca l’insussistenza di debiti pregressi o, qualora ci fossero, la regolarizzazione degli stessi prima del passaggio di proprietà.

Dopo quanto tempo agisce l’Amministratore?

Abbiamo già scritto come l'amministratore debba quindi agire contro i morosi.

Il suo è un vero e proprio dovere, non una facoltà.

Il codice civile lo obbliga a farlo entro massimo sei mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo, dopodiché può essere ritenuto personalmente responsabile.

Su cosa debba fare per essere in regola, si è scontrata la giurisprudenza. A fronte di un indirizzo che ritiene sufficiente inviare le lettere di messa in mora per interrompere la prescrizione, l’orientamento prevalente sostiene invece che debba avviare il decreto ingiuntivo e il pignoramento.

La stessa Cassazione è arrivata a ritenere che, contro i morosi, se non si attiva l’amministratore lo possono fare anche i singoli condomini in quanto diretti interessati. Chiaramente la prima carta è sempre quella del tentativo bonario.

Il che significa una telefonata, l’invio di un sollecito, una raccomandata o una pec, anche a firma di un legale incaricato.

Successivamente, non resta che avviare gli atti giudiziari. L’avvocato nominato dall’amministratore (anche senza bisogno del previo consenso dell’assemblea), deposita in tribunale una copia del bilancio e richiede l’emissione del decreto ingiuntivo “provvisoriamente esecutivo”.

Le Procedure per il Recupero del credito

Come in tutte le procedure di recupero creditizio, in caso di mancato pagamento, l’amministratore o l’avvocato incaricato, iniziano con una messa in mora tramite lettera raccomandata, contenente una sollecitazione ai pagamenti mancanti, con l’indicazione dell’importo da versare entro una data ben definita.

In genere il moroso ha 40 giorni di tempo per saldare il debito.

Nel caso invece del decreto ingiuntivo esecutivo, il debitore è tenuto a versare la somma immediatamente.

Se il debitore non versa la somma indicata nella messa in mora entro la data di scadenza, allora il condominio ha il diritto di procedere all’esecuzione forzata, avendo la facoltà di utilizzare una delle seguenti tre procedure:

Pignoramento immobiliare

In presenza di beni immobili intestati o cointestati al debitore, si può procedere con il pignoramento immobiliare. L’esistenza di immobili pignorabili è facilmente rinvenibile attraverso una ricerca presso i competenti uffici provinciali dell’Agenzia del territorio che, mediante la consultazione di registri pubblici, consente di verificare inoltre la presenza di eventuali altri pignoramenti o eventi pregiudizievoli.

È la procedura che garantisce maggiore possibilità di successo per il creditore, soprattutto per la pressione psicologica che esercita sul debitore che rischia di essere privato del proprio tetto e che porta spesso ad una conclusione bonaria.

Non è previsto un limite minimo di debito a partire dal quale il pignoramento immobiliare sia possibile.

Anche in presenza di importi bassi, pertanto, il creditore può avviare tale procedura di esecuzione forzata.

C’è tuttavia da considerare che un pignoramento immobiliare ha un costo vivo molto elevato e, se a questo si aggiunge anche l’onorario dell’avvocato, probabilmente non conviene intraprendere tale strada se il credito fatto valere è inferiore a quattro/cinquemila euro.

C’è poi da considerare il tempo che la procedura richiede: si va dai tre ai dieci anni, a seconda del tribunale e dell’appetibilità del bene, periodo durante il quale il debitore è autorizzato a restare nell’immobile

Pignoramento su Beni mobili

Si può procedere con il pignoramento mobiliare presso il debitore nel caso di debitore persona fisica.

In tale ipotesi, il creditore è tenuto a indicare unicamente l’indirizzo della sede o della residenza del debitore e sarà l’ufficiale giudiziario che procederà alla individuazione di beni eventualmente pignorabili.

Il pignoramento mobiliare presso il debitore, può avere a oggetto anche automobili intestate al debitore, che possono essere pignorate secondo le modalità descritte per i beni mobili.

Pignoramento presso terzi:

- Conti correnti

Quando si è a conoscenza di rapporti di conto corrente intrattenuti dal debitore presso una o più banche si può procedere con il pignoramento presso terzi.

Tale procedura inizia con un atto di pignoramento presso terzi da notificare, oltre che al debitore, anche alla banca o alle banche presso cui il debitore risulta avere somme depositate.

Il nominativo della banca depositaria può essere desunto da circostanze attinenti lo svolgimento dell’attività commerciale del debitore, quali l’emissione di assegni o le modalità di pagamento richieste dallo stesso debitore.

La procedura presso terzi è particolarmente rapida ed efficace dal momento che pone un vincolo immediato sulle somme o sui beni detenuti dal terzo pignorato, fermo restando la cd. dichiarazione di quantità fornita da quest’ultimo sulle somme pignorate.

- Stipendi, compensi, pensioni, ecc.

Anche l’esistenza di un rapporto di lavoro dipendente, nel caso di debitore persona fisica, consente di procedere con il pignoramento presso terzi dello stipendio o del compenso presso il datore di lavoro (terzo pignorato).

Anche in questo caso, una volta individuato il rapporto di lavoro o di previdenza da pignorare, le possibilità di successo sono elevate.

- Rapporti contrattuali (crediti)

Se il debitore risulta essere, a sua volta, creditore di somme nei confronti di un terzo, è possibile procedere con il pignoramento presso terzi di tali somme presso il terzo contraente (ovvero il debitore del debitore).

E’ evidente come l’argomento sia estremamente delicato, tanto per i creditori quanto per i debitori e che le giuste procedure siano da intraprendere con la massima attenzione e dietro cura di un valido professionista.

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