Come anticipato nello scorso articolo, parleremo oggi di due argomenti molto discussi all’interno dei Condomìni e più precisamente:

1. Le Parti Comuni del Condominio

2. La Gestione degli animali domestici in Condominio

Come sempre, i Consulenti EffettoCasa Roma (www.effettocasaroma.it), sono a disposizione dei Clienti per ogni maggiore informazione. 

1. Analizzeremo ora quali sono considerate, dalle norme vigenti, le Parti Comuni dell’Edificio e precisamente cosa recitano gli artt. 1117, 1117 bis, ter e quater del Codice Civile.

Alla luce delle mutate condizioni fattuali e della complessità delle possibili interazioni odierne tra condòmini, l’articolo 1117 c.c. è stato modificato in forza delle disposizioni contenute nell’art. 1, L. 11 dicembre 2012, n. 220 in vigore dal 17 giugno 2013 ed oggi è stato declinato in quattro nuovi articoli che prevedono:

Art. 1117:

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

a. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

b. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

c. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Articolo 1117 bis:

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.

Si prende quindi in considerazione l’ambito di applicazione della disciplina condominiale, che spazia dall’edificio composto da più unità immobiliari, ai plessi con più edifici, fino ai veri e propri supercondomini.

Fondamentale è che la struttura dei fabbricati imponga l’uso in comune di alcune delle parti elencate nell’art. 1117 del c.c.

Articolo 1117 ter:

Per soddisfare le esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti almeno i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Art. 1117 quater:

In caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. (Regolamentazione della convocazione dell’Assemblea)

2. La gestione degli Animali domestici in Condominio

Anche a disciplinare la presenza degli animali negli immobili condominiali, ci ha pensato la legge n. 220 11 dicembre 2012, che ha apportato rilevanti "Modifiche alla disciplina del Condominio negli edifici".

L'art 6 lettera b) di questa legge aggiunge infatti all'art. 1138 del c.c., il seguente comma: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".

Normata finalmente la presenza degli animali in Condominio, anche se con dei limiti.

Da una parte quindi, la legge permette di detenere animali anche all'interno degli appartamenti condominiali, ma dall’altra non vuol dire che chi decida di non averne, debba subire le conseguenze di una scelta altrui se si superano certi limiti.

Sarà necessaria l'adozione delle dovute cautele da parte dei detentori degli animali, al fine di non recare disturbo alla quiete pubblica e al riposo delle persone, nella specie gli altri condomini, con i rumori provocati dagli animali ospitati nella sua abitazione, in orari diurni e notturni.

Così si è pronunciata la Cassazione con l'ordinanza Penale n. 22785/2013.

Insomma, si rischia la condanna penale se non si adottano le dovute cautele atte a impedire che gli animali nell'appartamento rechino disturbo a tutti gli altri condomini.

A parte questo, detta innovazione normativa, rende nullo qualsiasi regolamento contrario alla disposizione dell'art. 1138 c.c. 

Non solo, il singolo condomino a cui venisse vietato di tenere in casa un animale in virtù di una delibera assembleare, può ricorrere al Giudice di Pace entro 30 giorni dalla data in cui è stata emessa o da quella in cui il soggetto ricorrente ha ottenuto il verbale. 

Anche oggi ci auguriamo di essere stati di supporto a chiunque avesse dubbi in merito agli argomenti trattati e vi invitiamo a contattarci per ogni esigenza immobiliare e connessa all’immobiliare possiate avere, attraverso il sito www.effettocasaroma.it, su WhatsApp al numero 366.22.78.458 o sulle nostre pagine social cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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