Oggi entriamo nel merito di quello che è un elemento fondamentale per l’acquisto di qualsiasi unità immobiliare.

Il Contratto Preliminare di Compravendita (conosciuto anche come Preliminare o Compromesso), è il contratto che obbliga le parti alla stipula del successivo rogito definitivo.

Con il Preliminare sorge, in capo alle stesse parti, un obbligo giuridico con efficacia vincolante, costituente l'impegno a vendere per l'una e l'impegno ad acquistare per l'altra, l’unità immobiliare oggetto della trattativa.

Il Preliminare, che deve essere sottoscritto obbligatoriamente da TUTTE le parti coinvolte nella compravendita pena nullità dell’accordo, deve indicare gli elementi essenziali della vendita quali: il prezzo, le modalità di pagamento, i dettagli dell’immobile in oggetto, l'indirizzo, una precisa descrizione (piani, stanze, accessori, etc.), oltre all’esatta indicazione degli estremi urbanistici e catastali e la data entro la quale stipulare il futuro contratto definitivo.

E’ necessario inoltre definire tutti gli obblighi, i patti, gli impegni e le tutele reciproche da adempiere prima della consegna dell’immobile.

Le Parti si impegnano quindi a concludere una futura compravendita, obbligandosi reciprocamente a compiere tutte quelle azioni che debbano eventualmente essere realizzate in vista della stipula del contratto definitivo come, ad esempio, la richiesta di un eventuale mutuo, la regolarizzazione urbanistica o catastale, la cancellazione di eventuali ipoteche, la riduzione di un atto di donazione, etc.

La Proposta di Acquisto accettata è Preliminare di Compravendita

In caso di compravendita effettuata per il tramite di un Professionista Immobiliare, è fondamentale conoscere le funzioni giuridiche della Proposta d'Acquisto.

Questa è l’impegno unilaterale dell'Acquirente a voler acquistare un certo bene ad un prezzo definito ed a determinate condizioni.

Solitamente si tratta di un modulo prestampato (che deve essere preventivamente registrato presso la Camera di Commercio) redatto dal Professionista Immobiliare abilitato ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di Deposito Cauzionale Infruttifero per mezzo di un titolo di credito non trasferibile, intestato al Venditore.

Una volta firmata, la Proposta d’Acquisto contiene già impegni vincolanti per l’Acquirente ma nel frattempo il Venditore rimane libero di valutare anche altre offerte, finché la stessa Proposta avrà validità o l'affare non venga positivamente concluso.

Controfirmata la Proposta di Acquisto dal Venditore per accettazione della stessa e comunicata la circostanza al Proponente Acquirente, l’affare è di fatto concluso e la stessa Proposta assume automaticamente la forma giuridica di Contratto Preliminare di Compravendita.

Le somme rilasciate a titolo di Deposito Cauzionale Infruttifero, diventano conseguentemente Caparra (Confirmatoria o Penitenziale) ed ogni obbligo assunto, diviene vincolante tra le Parti.

La Caparra

Quasi sempre, ed è comunque fortemente consigliato, a tutela del buon esito dell’affare, si inserisce nel Preliminare una “quantità di denaro o altre cose fungibili” versate a titolo di Caparra (Confirmatoria o Penitenziale - leggi il nostro articolo relativo), che è la garanzia con la quale si stabilisce che la somma versata dal futuro acquirente al Venditore come anticipo sul prezzo di vendita, funga anche da misura per il risarcimento in caso di inadempimento.

Chi redige il Preliminare, la Trascrizione e la Registrazione

Di norma il Preliminare non si stipula presso un Notaio ma ciò si renderà necessario qualora la Parte Acquirente desideri Trascrivere lo stesso Preliminare presso la Conservatoria dei Registri.

L’entrata in vigore del d.l. n. 669 del 1996 (“Disposizioni urgenti in materia tributaria, finanziari e contabile a completamento della manovra di finanza pubblica per l’anno 1997”), convertito in L. 28 febbraio 1997 n. 30, ha rappresentato una grande novità, in quanto ha introdotto nel nostro ordinamento un nuovo articolo: il 2645 bis, che disciplina la Trascrizione del contratto preliminare.

La Trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra Acquirente e Venditore ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il Venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile ad altri, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole.

Gli eventuali creditori del Venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della Trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “esclusivamente riservato” al futuro acquirente e qualsiasi ulteriore trascrizione o iscrizione, non avrebbe effetto nei suoi confronti.

E’ evidente come ciò comporti costi aggiuntivi, relativi alle imposte ed a i diritti fissi di trascrizione oltre ad un ulteriore onorario notarile.

In caso di Vendita effettuata per il tramite di una Società o di un Professionista Immobiliare, che siano regolarmente iscritti alla Camera di Commercio (ricordiamo che costituisce un illecito svolgere abusivamente la professione di intermediazione immobiliare ai sensi della L. 3/2018 che modifica la L. 39/89 e dell’art. 348 c.p.), la stipula avviene a cura e presso gli studi della stessa Società o del Professionista, che provvederà poi a presentare la Registrazione del Preliminare presso l’Agenzia delle Entrate competente per territorio, senza aggiunta di spese se non quelle relative ai costi vivi di registrazione di seguito riportati.

Sebbene l'articolo 10 della tariffa I allegata al D.P.R. n. 131/1986 imponga la Registrazione del Preliminare, spesso le parti che effettuano la compravendita tra privati non vi provvedono, lasciando che lo stesso resti un semplice accordo da far valere solo in caso di necessità.

Il che vuol dire che non di rado, il Preliminare sia registrato esclusivamente laddove insorga una contestazione in merito a uno o più aspetti nello stesso contemplati.

In tal caso, si pagheranno ovviamente delle sanzioni per la tardiva registrazione.

Le Spese

In sede di registrazione del Contratto Preliminare, devono essere pagate le seguenti imposte e tasse, che saranno poi parzialmente recuperate in sede di stipula del definitivo:

• 0,50% sull’importo della caparra

• 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Le succitate imposte per la registrazione del preliminare saranno poi detratte da quelle dovute per la registrazione del rogito notarile

• € 200 per la registrazione

• € 16 euro di bollo ogni 4 facciate di foglio protocollo o comunque ogni 100 righe stampate

Queste sono tasse a fondo perduto

Risulta evidente come il Preliminare sia un contratto estremamente complesso, che va redatto con molta cura ed attenzione e che include numerose determinazioni di carattere normativo e procedurale. 

Se non si è realmente esperti, anche se la compravendita avviene tra privati, è opportuno rivolgersi al Notaio o ad un  Professionista immobiliare abilitato.

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