Nel Diritto Immobiliare, uno degli argomenti principali è rappresentato dal tema delle Successioni e dalle conseguenze che ne derivano in termini normativi e soprattutto di rapporti familiari.

Parliamo di un enorme complesso di norme che è dettagliato, a vario titolo, in oltre 300 articoli del Codice Civile (dal 456 al 768).

Cominciamo con il precisare che la successione ereditaria, si apre al momento del decesso della persona nel luogo del suo ultimo domicilio e determina il trasferimento delle posizioni giuridiche, attive o passive, dal defunto al/ai successore/i e, secondo una prima distinzione, può essere di due tipi:

a) a titolo universale con la quale l’erede subentra (in quota o per l’intero) nella totalità dei diritti e degli obblighi che non si estinguono con la morte del de cuius;

b) a titolo particolare con cui il successore, detto legatario, subentra solo in uno o più rapporti patrimoniali ben precisi e definiti del defunto.

Dalla configurazione delle due tipologie, deriva un primo fondamentale effetto che vale la pena evidenziare.

Chi è chiamato a subentrare in tutti i rapporti patrimoniali trasmissibili acquisisce anche gli eventuali debiti del de cuius, quindi soltanto accettando volontariamente l’eredità, assume la posizione di erede; al contrario il legatario diventa automaticamente tale all’apertura della successione senza che sia necessaria alcuna accettazione del lascito, ricevendo in via generale solo un vantaggio dall’attribuzione patrimoniale.

Il legatario non è tenuto al pagamento dei debiti ereditari, gravanti solo sugli eredi in proporzione alle loro quote, anche se il testatore può prevedere per il legatario il compimento di una determinata prestazione, entro il limite comunque del valore del bene ricevuto.

Il Diritto Ereditario si definisce secondo tre tipi di successione:

- testamentaria: il defunto ha disposto nell’atto di testamento, l’assegnazione del proprio patrimonio agli eredi ed eventualmente ai legatari;

- legittima: in mancanza di un testamento o nel caso di un testamento successivamente dichiarato invalido, interviene la legge ad individuare gli eredi nelle persone degli stretti congiunti del defunto e ad assegnare loro i beni dell’asse ereditario. La successione legittima può svolgere una funzione residuale rispetto a quella testamentaria, applicandosi per quei beni eventualmente esclusi dal testamento. In altri termini, se il testamento non disciplina l’intera successione, questa sarà in parte testamentaria e in parte legittima; 

- necessaria: è prevista quando il testatore abbia disposto dei propri beni, ma senza rispettare i diritti garantiti dalla legge ai congiunti più stretti, a cui spetta sempre di diritto una quota di eredità.

L’accettazione dell’eredità

L’erede diventa tale con effetto dal giorno di apertura della successione solo dopo aver accettato l’eredità.

L’accettazione dell’eredità può essere espressa con un atto ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo dell’ultimo domicilio del defunto, oppure tacita, quando si desume anche solo da un comportamento che confermi la volontà di accettare e che non potrebbe essere realizzato se non nella qualità di erede, pertanto incompatibile con l’intenzione di rinunciare.

La legge configura alcune ipotesi tipiche di accettazione tacita per l’erede che dona o vende un bene ereditario, cede o rinuncia in cambio di un corrispettivo ai diritti di successione, oppure, trovandosi nel possesso dei beni ereditari, non redige l’inventario entro tre mesi dall’apertura della successione come richiesto dal codice civile.

La giurisprudenza ha rinvenuto altre ipotesi di accettazione tacita dell’eredità, quali ad esempio incassare un assegno dato in pagamento di un credito al defunto, pagare i debiti ereditari con denaro del patrimonio ereditario o accettare una transazione per soddisfare i creditori del de cuius, ricorrere contro un accertamento fiscale relativo al pagamento dell’imposta di successione, promuovere azioni giudiziali a tutela dei propri interessi di erede.

Diversamente non equivalgono ad accettazione tacita dell’eredità, quegli atti in qualche modo solo conservativi di una gestione dei beni, quali ad esempio la presentazione della denuncia di successione con il pagamento della relativa imposta, il pagamento delle spese funerarie, il possesso dei beni avendo però predisposto l’inventario entro tre mesi dall’apertura della successione.

Tacita o espressa che sia, la Successione è un atto unilaterale e non può essere parziale, ossia riguardare solo alcuni beni con esclusione di altri, né subordinato al verificarsi di una condizione o di un termine.

E’ irrevocabile e non ripetibile, ossia una volta manifestata la volontà di accettare non è possibile rinunciare alla stessa eredità.

Deve compiersi infine entro dieci anni dall'apertura della successione o dall'avveramento di un’eventuale condizione apposta all’istituzione di erede. Solo nel caso in cui tra coloro che sono chiamati all’eredità vi sia qualcuno che ritardi ad accettare o meno, può essere fissato dal Giudice, su richiesta espressa, un termine abbreviato affinché venga resa una decisione, in mancanza della quale, durante il tempo concesso, il soggetto perde il suo diritto di accettare.

Nell’ipotesi in cui uno o più chiamati all’eredità venissero a mancare senza aver esercitato il proprio diritto, esso si trasmette agli eredi (art. 479 c.c.), poiché il diritto di accettazione ha prevalente carattere patrimoniale e si trasferisce agli eredi insieme al patrimonio del defunto.

Analizziamo ora più in dettaglio i due più frequenti casi di Successione

La Successione Legittima

Quando non c’è un testamento l’eredità si devolve per legge al coniuge, ai figli e ai parenti fino al sesto grado. In mancanza di questi soggetti, eredita lo Stato che risponderà dei debiti ereditari solo entro il limite dei crediti che rientrano nel patrimonio ereditario. La successione legittima, si attua anche quando il testamento è stato dichiarato nullo o è stato annullato, quando non contiene disposizioni patrimoniali o dispone solo per alcuni beni, escludendone altri. Proprio per quest’ultima ipotesi si definisce “residuale”, perché può concorrere con la successione testamentaria, laddove questa sia deficitaria. Quanto agli eredi, i parenti più vicini sono preferiti rispetto a quelli più lontani quindi:

- al padre e alla madre succedono i figli in parti uguali, escludendo tutti gli altri parenti ad eccezione del coniuge. Pertanto, un unico figlio ad esempio, erediterà tutto il patrimonio. In mancanza di fratelli/sorelle e loro discendenti, succedono il padre e la madre in parti uguali o il genitore che sopravvive, escluso l’adottante della persona maggiore di età;

- in mancanza di figli, genitori, fratelli/sorelle e loro discendenti succedono i nonni, cioè gli ascendenti della linea paterna e per l’altra metà quella della linea materna;

- in mancanza di discendenti, genitori e ascendenti succedono i fratelli/sorelle in parti uguali, ma i fratelli/sorelle unilaterali (che avevano in comune con il de cuius un genitore) ricevono la metà della quota che conseguono i fratelli/sorelle germani (che avevano in comune con il de cuius entrambi i genitori);

- in mancanza di discendenti, genitori, ascendenti, fratelli/sorelle e loro discendenti succedono i parenti prossimi, senza distinzione di linea, entro il sesto grado;

- in mancanza di successibili, come si diceva, l’eredità si devolve allo Stato, erede necessario, al quale non è richiesta l’accettazione, né può rinunciare.

La Successione Testamentaria

La successione testamentaria è regolata dal testamento, ossia da un atto con il quale il soggetto dispone dei suoi averi, o parte di essi, per il tempo in cui avrà cessato di vivere. L’art. 587 del codice civile indica le caratteristiche essenziali del testamento:

- la revocabilità, ossia una persona ha la possibilità di modificare o revocare le sue decisioni fino al momento della sua morte;

- la qualità di atto personale, poiché solo il testatore può esprimere le sue ultime volontà con un testamento;

- l’unilateralità, ossia la qualità di atto che prescinde dalla volontà altrui;

- la tipicità, poiché è l’unico atto previsto dal diritto ereditario con cui il testatore stabilisce il trasferimento dei suoi beni per il periodo successivo alla sua morte;

- la qualità di atto non recettizio, perché i suoi effetti si producono per la semplice manifestazione di volontà;

- il formalismo, ossia forme e modalità attraverso cui il testamento può esplicare tutta la sua efficacia.

Il testamento normalmente contiene disposizioni patrimoniali, ossia il suo autore stabilisce la sorte, la destinazione dei propri beni mobili e immobili. E’ un atto unico che può contenere varie disposizioni o espressioni delle proprie, ultime volontà, non costituendo comunque nel complesso un ordine perentorio ed immutabile perché, come si diceva, il testatore può cambiare idea, modificare quanto disposto, lasciare un altro testamento che sostituisca il precedente, tutto per il principio della libertà testamentaria.

La possibilità che contenga varie disposizioni nell’ambito di una pur sempre unica dichiarazione di volontà, comporta l’autonomia delle singole determinazioni, in modo che l’eventuale invalidità di una di esse non possa inficiare l’intero atto.

In merito al concetto di libertà testamentaria va specificato che essa non è illimitata, perché il testatore può disporre liberamente solo di una porzione del suo patrimonio, la cosiddetta quota disponibile, mentre è riservata dalla legge la quota di legittima, per la tutela dei rapporti familiari.

Quando un testamento non è valido?

- la nullità dell’intero atto per mancanza delle forme previste dalla legge, del testamento congiuntivo o reciproco, cioè redatto da più testatori a favore di altri, per violenza fisica, per incapacità di ricevere del notaio e del tutore, per la presenza di determinati elementi (un motivo, una condizione) che, per es. di natura illecita, hanno condizionato in maniera esclusiva il testatore o per indeterminatezza del beneficiario;

- l’annullabilità dell’intero atto per la presenza di errori nel disporre delle proprie sostanze, di violenza o dolo, di un difetto di forma per la quale non sia prevista la nullità, per incapacità di disporre per testamento.

L’Accettazione dell’eredità

Abbiamo già detto come il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità.

L’accettazione dell’eredità può essere fatta:

- espressamente, quando il chiamato dichiara di accettare una determinata eredità con un atto formale;

- tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.

Il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità

Nel caso più frequente della nostra attività immobiliare, qualora si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di una precedente accettazione espressa o tacita per quello specifico immobile.

Il motivo fondamentale per il quale è necessaria tale formalità, è la cosiddetta Continuità delle Trascrizioni e la conseguente tutela dell’acquirente e dell’eventuale banca mutuante dalla presenza dell’erede apparente.

È infatti possibile che chi venda, sia erede solo apparente e quindi non legittimato. Chi acquista, potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede legittimo ed essere tenuto a restituirgli il bene. Tale rischio non si concretizza se viene eseguita la Trascrizione dell’Accettazione Tacita di Eredità a favore dell’erede apparente, purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.

Abbiamo qui trattato solo una sintesi del totale delle norme previste essendo, come detto in premessa, una materia incredibilmente vasta e complessa, quasi mai definibile apriori senza una specifica analisi del caso specifico.

I Consulenti ed i Professionisti di EffettoCasa, sono a vostra disposizione per ogni maggior chiarimento e per l’analisi della singola esigenza, contattando l’infoline 366.2278458 o compilando il Form della sezione “Info” del sito www.effettocasaroma.it