Una Guida Completa tra Normativa, Fiscalità ed Efficacia Operativa

Il mercato immobiliare italiano si sta sempre più avvicinando a quella che è l’Industria Immobiliare e in generale all’Asset Management, così ben diffusa nei paesi economicamente più sviluppati.

Oltre però ai grandi gruppi che svolgono attività professionale di Gestione, Trading, Flipping e Messa a reddito, molti privati e piccole imprese stanno cominciando ad intraprendere attività finanziarie immobiliari (con alterne fortune invero), spesso senza l’ausilio di competenze specifiche o il supporto di professionisti realmente preparati.

Abbiamo più volte messo in guardia dal seguire le indicazione di alcuni sedicenti "esperti" presenti sui social, che per la sola logica di attirare followers e click trasferiscono informazioni e procedure senza avere le corrette competenze, costituendo di fatto un reale danno per chi li segue, che spesso ci chiede come poter rimediare ai danni causati.  

Torniamo comunque al merito della questione.

Tra le varie forme di attività finanziaria immobiliare, quella che prevede la Cessione del Preliminare è una delle più diffuse.  

Il Contratto Preliminare di Compravendita (comunemente conosciuto come "compromesso") rappresenta infatti un passaggio fondamentale, vincolando le parti fino alla stipula del rogito. 

Questo articolo si propone di analizzare in profondità tale istituto, esaminandone la natura giuridica, il quadro normativo, le implicazioni fiscali, le motivazioni sottostanti e l'operatività pratica, con alcuni esempi concreti.

Pur cercando di semplificare al massimo il tema, dovremo entrare necessariamente in dettagli tecnici e normativi complessi ma, come ci chiedete sempre e mostrate di apprezzare da molti anni, il nostro obiettivo sarà quello di fornire le informazioni esatte (e speriamo chiare) che possano costituire la base per operazioni consapevoli e serene.

Cos'è la Cessione del Contratto Preliminare?

Cominciamo dalla base, indicando come la Cessione del contratto Preliminare sia un negozio giuridico trilaterale mediante il quale una parte (il cedente, ossia il promissario acquirente originario) sostituisce a sé un terzo (il cessionario) nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto Preliminare stipulato con l'altra parte (il ceduto, ossia il promittente venditore).

Riepilogando:

• Cedente: Il soggetto che ha firmato il Preliminare come acquirente e decide di trasferire la sua posizione contrattuale.

• Cessionario: Il soggetto che subentra al cedente, acquisendo il diritto di acquistare l'immobile alle condizioni pattuite nel Preliminare e assumendosi gli obblighi correlati (es. pagamento del saldo prezzo).

• Ceduto: Il promittente venditore, la cui posizione contrattuale rimane invariata ma cambia la sua controparte acquirente.

Il Quadro Normativo di Riferimento

La disciplina generale della cessione del contratto è contenuta negli articoli 1406 e seguenti del Codice civile.

• Art. 1406 c.c.: "Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta."

Elementi chiave derivanti dalla norma

o Contratto a prestazioni corrispettive: Il Preliminare di compravendita rientra perfettamente in questa categoria (obbligo di vendere vs obbligo di comprare e pagare).

o Prestazioni non ancora eseguite: La cessione è tipicamente possibile prima della stipula del contratto definitivo, momento in cui le prestazioni principali (trasferimento proprietà e pagamento saldo) devono ancora essere integralmente eseguite. Il versamento di una caparra o di acconti non osta alla cessione.

o Consenso del contraente ceduto: Questo è un punto cruciale. Affinché la cessione sia efficace nei confronti del promittente venditore (ceduto), è indispensabile il suo consenso.

Tale consenso può essere manifestato:

o Preventivamente: Già nel contratto Preliminare può essere inserita una clausola che autorizza il promissario acquirente a cedere il contratto.

o Successivamente: Tramite un atto specifico di accettazione della cessione.

o Contestualmente: Il venditore può intervenire direttamente nell'atto di cessione tra cedente e cessionario.

• Art. 2645-bis c.c. (Trascrizione del Preliminare): Se il Preliminare è stato trascritto nei registri immobiliari per tutelare il promissario acquirente, anche la cessione del Preliminare (o l'atto di consenso del ceduto, se separato) dovrebbe essere trascritta per mantenere l'opponibilità ai terzi dell'effetto prenotativo della trascrizione originaria a favore del cessionario.

Aspetti Fiscali della Cessione del Preliminare: Un Quadro Complesso

Immagina di aver firmato un accordo (il Preliminare) per comprare una casa, ma poi cambi idea o trovi qualcuno disposto a pagarti di più per prendere il tuo posto. Quando "vendi" questo tuo accordo a qualcun altro, lo Stato vuole la sua parte. Vediamo come.

Ci sono principalmente 3 tipi di tasse da considerare:

A. Tassa di Registro: "La Tassa sul Passaggio"

• Cos'è? È una tassa fissa o percentuale che si paga per registrare ufficialmente il fatto che hai trasferito il tuo accordo a un'altra persona. Va pagata entro 30 giorni dalla firma del passaggio.
• Quanto si paga? Dipende:
  • Caso a): Paghi € 200 fissi. Questo succede di solito se:
    • Chi vende l'accordo è un'impresa che deve applicare l'IVA (vedi punto B).
    • Oppure, se stai solo cedendo senza guadagnarci nulla di extra (cioè, il nuovo acquirente ti rimborsa solo esattamente quello che avevi già pagato tu come anticipo/caparra).
  • Caso b): Paghi il 3% sul tuo "guadagno" dal passaggio. Se il nuovo acquirente ti dà dei soldi in più rispetto a quelli che ti sta solo rimborsando (cioè, ci stai guadagnando qualcosa solo per avergli ceduto il posto), su quella cifra extra paghi il 3% di tassa di registro.

Esempio: Hai dato €10.000 di caparra. Il nuovo acquirente ti dà €15.000. Di questi, €10.000 sono il rimborso, €5.000 sono il tuo guadagno extra. Pagherai il 3% su €5.000 (= €150). Attenzione: Il calcolo esatto può essere un po' più complicato, meglio chiedere conferma a un esperto.

In breve: Devi sempre registrare il passaggio e pagare: o €200 fissi oppure il 3% sul guadagno che fai vendendo il tuo posto nell'accordo.

B. IVA (Imposta sul Valore Aggiunto): "La Tassa se sei un Professionista"

• Cos'è? È la normale tassa che vedi su molti beni e servizi (oggi al 22%).
• Quando si applica? Si applica solo se chi vende l'accordo (tu, il cedente) lo fa come parte del suo lavoro/business. Ad esempio, se sei un’impresa o un'agenzia che fa questo di mestiere. Se sei un privato cittadino che cede il suo Preliminare, non devi applicare l'IVA.
• Su cosa? Se devi applicarla, la calcoli sul prezzo che chiedi per cedere l'accordo (il tuo guadagno extra).

Importante: Se devi applicare l'IVA, allora la Tassa di Registro (punto A) sarà solo quella fissa da €200 (non si sommano IVA e 3% di registro).

C. Tasse sul Reddito (IRPEF per i privati, IRES per le società): "La Tassa sul Guadagno Finale"

• Cos'è? Questa è la tassa che paghi sul profitto netto che hai realizzato vendendo il tuo ruolo nell'accordo. La dichiari nella tua dichiarazione dei redditi annuale.
• Chi paga? Chi ha venduto l'accordo (il cedente).
• Come si calcola il profitto? È la differenza tra quanto hai incassato in più (il guadagno extra, non il rimborso degli anticipi) e le spese dirette che hai avuto solo per fare questa cessione (es. una parte della spesa del notaio per l'atto di cessione).

Attenzione: I soldi che ti rimborsano per la caparra o gli acconti che avevi già pagato non sono profitto. E se sei un privato, non puoi sottrarre eventuali spese che avevi fatto per ristrutturare la casa (perché stavi vendendo l'accordo, non la casa ristrutturata).

• Come si tassa se sei un privato? 
  • Questo profitto si somma a tutti gli altri tuoi redditi (stipendio, affitti, ecc.).
  • Paghi le tasse su questo profitto con le normali percentuali IRPEF (più alto è il tuo reddito totale, più alta è la percentuale).
  • Importante: Questa tassa sul profitto dalla cessione dell'accordo si paga sempre, non importa da quanto tempo avevi firmato il Preliminare o se la casa doveva essere la tua abitazione principale. È diversa dalla tassa sulla vendita della casa vera e propria.
• Come si tassa se sei un'impresa?
  • Il profitto rientra nel normale guadagno dell'azienda e viene tassato come tale (con IRES o IRPEF d'impresa).

In parole povere:
Quando cedi un Preliminare, devi quasi sempre pagare una piccola tassa per registrare l'atto (€200 o il 3% del guadagno).

Se lo fai come attività d'impresa potresti dover aggiungere l'IVA.

Infine, sul guadagno netto che hai realizzato da questa operazione, dovrai pagare le normali tasse sul reddito nella tua dichiarazione annuale.

Motivazioni dell'Efficacia della Cessione del Preliminare

La cessione del Preliminare si rivela uno strumento efficace per diverse ragioni:

• Flessibilità per l'Acquirente Originario (Cedente): Consente di uscire da un impegno contrattuale prima del rogito, qualora le proprie esigenze o condizioni economiche siano cambiate (es. impossibilità di ottenere un mutuo, trasferimento lavorativo, cambiamento di piani familiari). Permette di recuperare (in tutto, in parte o anche con un guadagno) le somme già versate (caparra, acconti).
• Opportunità di Investimento/Speculazione: Un investitore può stipulare un Preliminare per un immobile a un prezzo ritenuto vantaggioso, con l'intenzione di cedere il contratto a un prezzo maggiorato prima del rogito, realizzando un profitto senza dover immobilizzare l'intero capitale necessario per l'acquisto definitivo e senza sostenere i costi del doppio trasferimento di proprietà (acquisto e successiva rivendita).
• Efficienza Economica: Evita un doppio passaggio di proprietà (Venditore -> Cedente -> Cessionario) con i relativi costi notarili e fiscali (imposte di registro/ipotecarie/catastali duplicate). Con la cessione, si ha un unico trasferimento di proprietà finale (Venditore -> Cessionario).
• Rapidità: Permette al cessionario di subentrare rapidamente in un'operazione già definita nei suoi termini essenziali (prezzo, immobile, tempi), saltando la fase di trattativa iniziale con il venditore.

Operatività Pratica: Due Esempi Concreti

Esempio 1: Cessione a scopo di investimento ("Flipping" del Preliminare)

• Scenario: Il Sig. Rossi (investitore privato) firma un Preliminare per acquistare un appartamento dal Sig. Verdi a € 200.000, versando € 20.000 di caparra confirmatoria. Il rogito è previsto entro 6 mesi. Dopo 3 mesi, grazie a migliorie nella zona, trova il Sig. Bianchi interessato all'appartamento, disposto a pagare un prezzo complessivo maggiore.
• Operazione: Rossi (cedente) e Bianchi (cessionario) stipulano, con il consenso del venditore (ceduto) Sig. Verdi, un atto di cessione del contratto Preliminare.
• Corrispettivo Cessione: Bianchi paga a Rossi € 35.000. Di questi:
  • € 20.000 sono a "rimborso" della caparra già versata da Rossi a Verdi.
  • € 15.000 rappresentano il corrispettivo netto per la cessione della posizione contrattuale (il guadagno di Rossi).
• Fiscalità (ipotesi cedente privato non soggetto IVA):

1. Imposta di Registro: Si applica l'aliquota del 3% sul corrispettivo netto della cessione (€ 15.000). Imposta = € 450. (Potrebbe esserci dibattito se la base imponibile debba includere o meno la caparra, ma questa è l'interpretazione più comune). In alternativa, se l'Agenzia Entrate considerasse la caparra parte del corrispettivo tout court, l'imposta sarebbe 3% di 35.000 = 1050€. La prassi più sicura spesso è pagare il 3% sul corrispettivo pattuito (€15.000) e menzionare separatamente il rimborso caparra. Oppure si opta per l'imposta fissa (€200) considerando la caparra non come corrispettivo della cessione ma come rimborso. Data l'incertezza interpretativa, la consulenza di un professionista per il caso specifico è sempre necessaria.
2. IRPEF (Rossi): La plusvalenza di € 15.000 è tassata come "redditi diversi" nella dichiarazione dei redditi di Rossi.

• Rogito Finale: Bianchi (il cessionario) stipulerà il rogito con Verdi (il ceduto), pagando il saldo prezzo di € 180.000 (€ 200.000 totali - € 20.000 di caparra già versata).

Esempio 2: Cessione per mutate esigenze del promissario acquirente

• Scenario: La Sig.ra Verdi firma un Preliminare per un immobile, versando € 15.000 di caparra e € 10.000 di acconto prezzo (totale € 25.000). Prezzo totale € 250.000. Prima del rogito, deve trasferirsi all'estero per lavoro e non può più acquistare. Trova un amico, il Sig. Gialli, interessato a subentrare.
• Operazione: Verdi (cedente) e Gialli (cessionario) stipulano la cessione del Preliminare, con il consenso del venditore.
• Corrispettivo Cessione: Gialli paga a Verdi € 25.000, esattamente quanto lei aveva già versato al venditore. Non c'è guadagno per la Sig.ra Verdi.
• Fiscalità (ipotesi cedente privato, cessione non IVA, senza corrispettivo specifico oltre al rimborso somme):
  • Imposta di Registro: Si applica l'imposta fissa di € 200,00, in quanto non c'è un corrispettivo specifico per la cessione oltre al rimborso delle somme già tassate (o che sconteranno imposta proporzionale al rogito).
  • IRPEF (Verdi): Nessuna plusvalenza, quindi nessun impatto IRPEF.
• Rogito Finale: Gialli stipulerà il rogito con il venditore, pagando il saldo di € 225.000 (€ 250.000 - € 25.000 già versati).

Aspetti Critici e Precauzioni

• Consenso del Ceduto: È l'elemento cardine. Senza il consenso del venditore, la cessione non è opponibile a quest'ultimo (Art. 1406 c.c.). È consigliabile formalizzare il consenso per iscritto, idealmente con l'intervento del venditore nell'atto di cessione stesso o tramite un atto separato autenticato.
• Forma dell'Atto: Se il Preliminare è stato stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (e magari trascritto), è fortemente raccomandato (e spesso necessario per la trascrizione) che anche l'atto di cessione rivesta la stessa forma.
• Chiarezza Contrattuale: L'atto di cessione deve definire chiaramente il corrispettivo, le modalità di pagamento, la sorte delle somme già versate (caparra/acconti) e le garanzie prestate dal cedente (Art. 1410 c.c. ove di norma il cedente garantisce solo la validità del contratto, non l'adempimento del ceduto, salvo patto contrario).
• Complessità Fiscale: Data la varietà di interpretazioni e la complessità delle norme (soprattutto per IVA e base imponibile registro), è fondamentale avvalersi della consulenza di un professionista esperto in materia immobiliare per strutturare correttamente l'operazione ed evitare contestazioni fiscali.

Studio Dettagliato sulla Tassazione della Plusvalenza da Cessione del Preliminare

1. Premessa: di quale Plusvalenza parliamo?

È fondamentale distinguere nettamente tra:

· Plusvalenza da cessione dell'immobile: È il guadagno realizzato vendendo l'immobile fisico. La sua tassazione è disciplinata principalmente dall'Art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/1986). Questa plusvalenza è tassabile solo se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto (o costruzione), a meno che l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

· Plusvalenza da cessione del contratto Preliminare: È il guadagno realizzato dalla vendita non dell'immobile, ma del diritto (e del correlato obbligo) ad acquistare l'immobile alle condizioni pattuite nel Preliminare stesso. Questa è l'oggetto della nostra analisi.

La tassazione della plusvalenza da cessione del Preliminare non segue le regole della plusvalenza immobiliare (Art. 67(1)(b) TUIR), ma rientra in un'altra categoria di "redditi diversi".

2. Inquadramento Normativo: Art. 67, comma 1, lettera l) TUIR

La plusvalenza realizzata da un soggetto privato (non imprenditore) dalla cessione onerosa di un contratto Preliminare di compravendita immobiliare viene generalmente ricondotta ai "redditi diversi" ai sensi dell'Art. 67, comma 1, lettera l) del TUIR.

Questa norma include tra i redditi diversi quelli derivanti:
"dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere"

Perché questa categoria?
L'Agenzia delle Entrate (e la dottrina prevalente) interpretano la cessione del Preliminare in questo modo: il cedente (promissario acquirente originario), dietro un corrispettivo, trasferisce al cessionario (nuovo promissario acquirente) la propria posizione contrattuale. Questa posizione include il diritto ad acquistare, ma anche l'obbligo di stipulare il definitivo e pagare il prezzo. Il cedente, in sostanza, "permette" al cessionario di subentrare nei suoi diritti e obblighi, e riceve un compenso per questa sostituzione, la quale implica anche l'assunzione di obblighi (come quello di garantire la validità del contratto ceduto, ex art. 1410 c.c.). Il corrispettivo percepito per questa "permissione" e assunzione di obblighi genera la plusvalenza tassabile ai sensi della lettera l).

Importante: Questa qualificazione implica che non si applicano le esenzioni previste per le plusvalenze immobiliari(Art. 67(1)(b)), come l'esenzione per possesso ultra quinquennale o per destinazione ad abitazione principale. La plusvalenza da cessione del Preliminare è sempre tassabile, indipendentemente da quanto tempo sia trascorso dalla firma del Preliminare o dalla futura destinazione dell'immobile.

3. Calcolo della Plusvalenza Tassabile (per Cedente Privato)

La plusvalenza tassabile è data dalla differenza tra:

· Corrispettivo percepito per la cessione: Si intende la somma di denaro (o il valore normale dei beni/servizi) ricevuta dal cedente specificamente come prezzo per il trasferimento della sua posizione contrattuale.

· Costi inerenti specificamente alla cessione: Si tratta delle spese sostenute direttamente per realizzare la cessione stessa. Questi costi sono generalmente limitati e potrebbero includere, ad esempio, una quota parte delle spese notarili relative all'atto di cessione (se a carico del cedente), eventuali commissioni pagate a intermediari specificamente per trovare il cessionario, o costi di consulenza legale/fiscale relativi alla cessione.

Cosa NON è un costo deducibile dalla plusvalenza della Cessione:

· La caparra confirmatoria o gli acconti prezzo versati al venditore: Queste somme non sono un costo dell'operazione di cessione, ma un anticipo sul prezzo di acquisto dell'immobile. Quando il cessionario le rimborsa al cedente, si tratta di una mera movimentazione finanziaria che ricostituisce la provvista iniziale del cedente. Queste somme faranno poi parte del prezzo finale che il cessionario pagherà al venditore al momento del rogito. Il rimborso di caparre/acconti non riduce la plusvalenza tassabile derivante dal corrispettivo specifico della cessione.

· Le imposte di registro pagate sul Preliminare: Queste imposte (fissa o proporzionale sulla caparra/acconti) sono relative all'atto Preliminare originario e non sono un costo diretto della successiva cessione.

Esempio di Calcolo:

· Rossi (cedente) cede a Bianchi (cessionario) il Preliminare.

· Bianchi paga a Rossi € 35.000.

· Di questi, € 20.000 sono il rimborso della caparra versata da Rossi al venditore.

· I restanti € 15.000 sono il corrispettivo specifico per la cessione della posizione contrattuale.

· Ipotizziamo che Rossi non abbia sostenuto costi diretti specifici per la cessione.

Plusvalenza Tassabile per Rossi = € 15.000 (Corrispettivo Cessione) - € 0 (Costi Inerenti) = € 15.000

È questo importo di € 15.000 che Rossi dovrà dichiarare come "reddito diverso".

4. Modalità di Tassazione (per Cedente Privato)

La plusvalenza così calcolata:

· Concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF: Viene sommata agli altri redditi del cedente (lavoro dipendente, autonomo, fabbricati, ecc.).

· È soggetta all'imposizione progressiva IRPEF: Viene tassata secondo le aliquote marginali applicabili al reddito complessivo del cedente (dal 23% al 43%, più eventuali addizionali regionali e comunali).

· Non beneficia di regimi di tassazione separata o imposte sostitutive: A differenza di alcune plusvalenze immobiliari per le quali si può optare per un'imposta sostitutiva del 26%, la plusvalenza da cessione del Preliminare sconta l'IRPEF ordinaria.

· Principio di Cassa: La plusvalenza si considera realizzata e va tassata nell'anno d'imposta in cui il corrispettivo della cessione è stato effettivamente percepito dal cedente.

· Dichiarazione dei Redditi: Deve essere indicata nel quadro RL (Altri Redditi) del Modello Redditi Persone Fisiche.

5. Tassazione per Cedenti Soggetti Professionali e Imprese

Se il cedente non è un privato ma agisce nell'esercizio di impresa (società di capitali, società di persone, imprenditore individuale):

· Natura del Reddito: La plusvalenza (o minusvalenza) derivante dalla cessione del Preliminare non è un "reddito diverso", ma concorre a formare il reddito d'impresa.

· Normativa: Si applicano le regole del reddito d'impresa (Art. 81 e ss. TUIR per IRES; Art. 55 e ss. TUIR per IRPEF d'impresa).

· Calcolo: La plusvalenza viene determinata secondo le regole di competenza economica (non di cassa) e contabili proprie del reddito d'impresa (differenza tra ricavo della cessione e costi fiscalmente riconosciuti).

· Tassazione: Concorre alla formazione della base imponibile IRES (aliquota 24%) o IRPEF (aliquote progressive per imprenditori individuali/soci di società di persone), ed è potenzialmente soggetta anche a IRAP.

6. Interazione con l'IVA

Come già accennato nell'articolo precedente, se il cedente è un soggetto passivo IVA che agisce come tale (es. un costruttore che cede un Preliminare), il corrispettivo specifico della cessione è soggetto ad IVA al 22% (trattandosi di prestazione di servizi ex Art. 3 DPR 633/72).
In questo caso:

· L'importo soggetto ad IVA è il corrispettivo della cessione.

· Ai fini delle imposte sui redditi (IRES/IRPEF d'impresa), la base imponibile della plusvalenza sarà il corrispettivo al netto dell'IVA (secondo le regole del reddito d'impresa).

· L'imposta di registro sulla cessione sarà dovuta in misura fissa (€ 200) per il principio dell’alternatività IVA/Registro.

7. Conclusioni sulla Tassazione della Plusvalenza

· La plusvalenza da cessione del Preliminare per un privato è un "reddito diverso" ex Art. 67(1)(l) TUIR.

· Si calcola come Corrispettivo specifico della cessione - Costi diretti della cessione. Il rimborso di caparre/acconti non incide sul calcolo.

· È sempre tassabile, senza esenzioni legate alla durata o alla destinazione dell'immobile.

· Sconta l'IRPEF progressiva ordinaria nell'anno di percezione (principio di cassa). Non sono previste imposte sostitutive.

· Va dichiarata nel Quadro RL del Modello Redditi PF.

· Per le imprese, concorre alla formazione del reddito d'impresa (IRES o IRPEF d'impresa) secondo il principio di competenza e può essere soggetta a IVA.

Le spese di ristrutturazione possono influenzare il calcolo della plusvalenza da cessione del Preliminare.

Il Principio Generale: Cosa si sta Cedendo?

Ricordiamo che con la cessione del Preliminare non si cede la proprietà dell'immobile, ma la posizione contrattuale (il diritto/obbligo di acquistare a determinate condizioni).

La plusvalenza tassata è quella derivante dalla vendita di questa posizione, non dalla (futura) vendita dell'immobile ristrutturato.

Come incidono le Ristrutturazioni sul Prezzo (ma non sulla Plusvalenza Tassabile):

È ovvio che se il cedente ha già iniziato (o completato) delle ristrutturazioni, il valore percepito della posizione contrattuale aumenta.

Il cessionario sarà disposto a pagare un corrispettivo per la cessione più alto proprio perché sa che sta subentrando in un contratto per un immobile che richiederà meno lavori (o nessun lavoro) futuri.

Quindi, le ristrutturazioni influenzano indirettamente l'ammontare del corrispettivo della cessione, ma i costi di tali ristrutturazioni non possono essere sottratti da tale corrispettivo per determinare la plusvalenza fiscalmente rilevante per il cedente privato.

Caso 1: Cedente Privato

· Sig. Rossi firma Preliminare per € 200.000, versa € 20.000 di caparra.

· Ottiene il permesso dal venditore e spende € 30.000 per ristrutturare bagno e cucina prima del rogito.

· Cede il Preliminare al Sig. Bianchi.

· Corrispettivo pattuito per la cessione: € 60.000 (Bianchi riconosce il valore aggiunto dai lavori già fatti). Di questi, € 20.000 sono rimborso caparra, € 40.000 sono il corrispettivo specifico della cessione.

· Costi diretti della cessione (es. quota parte notaio per atto cessione): € 500.

Calcolo Plusvalenza Tassabile (Rossi):
Plusvalenza = € 40.000 (Corrispettivo specifico) - € 500 (Costi diretti cessione) = € 39.500
I € 30.000 spesi per la ristrutturazione NON sono deducibili da questa plusvalenza. Rossi tasserà € 39.500 come reddito diverso (IRPEF progressiva).

Caso 2: Cedente Impresa di Trading Immobiliare

Qui lo scenario cambia radicalmente perché l'operazione rientra nel reddito d'impresa.

Le spese di ristrutturazione possono essere dedotte? SÌ.

Motivazioni:

1. Natura dell'Attività: Per un'impresa che fa trading immobiliare, l'acquisto (o la promessa di acquisto tramite Preliminare) di un immobile da ristrutturare e rivendere (o cedere il Preliminare) è parte dell'attività operativa ordinaria.

2. Principio di Competenza e Correlazione Costi/Ricavi: Il reddito d'impresa si basa sul principio di competenza e sulla correlazione tra costi e ricavi. Le spese di ristrutturazione sostenute sono costi inerenti all'attività d'impresa, specificamente finalizzati a incrementare il valore dell’Asset immobiliare (sia esso l'immobile finito o la posizione contrattuale migliorata) destinato alla vendita/cessione.

3. Contabilizzazione: I costi di ristrutturazione vengono capitalizzati sull' Asset in lavorazione (l'immobile oggetto del Preliminare). Quando avviene la cessione del Preliminare, si realizza un ricavo (il corrispettivo della cessione). A fronte di tale ricavo, l'impresa deduce i costi sostenuti per quella specifica operazione, che includono:

o   Eventuali costi iniziali legati al Preliminare.

o   I costi di ristrutturazione sostenuti fino al momento della cessione.

o   I costi diretti della cessione (notarili, intermediazione, ecc.).

o   Eventuali quote di costi generali imputabili all'operazione.

Esempio - Impresa di Trading Immobiliare:

· Immobiliare Alfa Srl firma Preliminare per € 200.000, versa € 20.000 di caparra (questo è un costo/credito per l'impresa).

· Spende € 30.000 (+ IVA se applicabile) per ristrutturazioni. Questi costi vengono registrati contabilmente come incremento del valore dell'operazione immobiliare in corso.

· Cede il Preliminare a Beta Srl.

· Corrispettivo pattuito per la cessione: € 60.000 (+ IVA se la cessione è imponibile IVA). Di questi, € 20.000 sono rimborso caparra, € 40.000 sono il ricavo specifico della cessione.

· Costi diretti della cessione: € 1.000 (+ IVA).

Calcolo Plusvalenza/Utile Lordo (Immobiliare Alfa Srl):
Ricavo da Cessione = € 40.000 (Quota specifica per la cessione)
Costi Specifici dell'Operazione da dedurre:

· Costo Ristrutturazioni = € 30.000

· Costi Diretti Cessione = € 1.000

· Nota: La caparra di € 20.000 versata viene "recuperata" tramite il rimborso; quindi, non entra direttamente nel calcolo del margine sulla cessione, ma chiude la partita finanziaria/patrimoniale relativa all'anticipo.

Utile Lordo (Plusvalenza d'Impresa) = € 40.000 (Ricavo) - € 30.000 (Costo Ristrutturazione) - € 1.000 (Costo Cessione) = € 9.000

Questo utile di € 9.000 concorre a formare il reddito d'impresa di Alfa Srl e sarà tassato secondo le regole IRES (o IRPEF se impresa individuale/società di persone) e potenzialmente IRAP.

Riepilogo

La possibilità di dedurre i costi di ristrutturazione nel calcolo della plusvalenza da cessione del Preliminare dipende essenzialmente dalla natura del cedente:

· Privato: NO, i costi di ristrutturazione non sono deducibili dalla plusvalenza ex Art. 67(1)(l) TUIR.

· Impresa di Trading Immobiliare: SI, i costi di ristrutturazione sono costi d'impresa inerenti all'operazione e vengono dedotti dal ricavo della cessione nel calcolo del reddito d'impresa.

Questa differenza sottolinea ancora una volta l'importanza di inquadrare correttamente la fattispecie fiscale prima di intraprendere operazioni di cessione del Preliminare.

Conclusione

La cessione del contratto Preliminare di compravendita è uno strumento giuridico interessante, capace di offrire soluzioni flessibili sia a chi intende disimpegnarsi da un acquisto programmato, sia a chi cerca opportunità di investimento nel mercato immobiliare ottimizzando costi e tempi.

Tuttavia, la sua corretta applicazione richiede una profonda conoscenza del mercato oltre che del quadro normativo e fiscale, con un'attenta pianificazione economica e contrattuale. 

Il consenso del venditore e la consulenza professionale specializzata sono elementi imprescindibili per garantire l'efficacia e la sicurezza dell'operazione per tutte le parti coinvolte. 

Comprendere appieno questo istituto permette agli operatori del di sfruttarne appieno le potenzialità in modo consapevole e vantaggioso.

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