Abbiamo già trattato in più occasioni di questioni relative ai debiti condominiali e in ancora più articoli abbiamo scritto di quanto complessa possa essere la normativa sulle successioni.
Oggi parleremo di un argomento che mixa le due questioni e che riguarda cosa succede e come ci si può comportare quando si scoprono debiti condominiali imprevisti, o comunque significativi, sul patrimonio immobiliare ricevuto in eredità.
Quando un condomino decede lasciando debiti condominiali, la responsabilità di tali obbligazioni ricade sugli eredi.
Tuttavia, le specifiche responsabilità e le modalità di recupero del credito da parte dell’amministratore di condominio, variano in base alle scelte degli eredi riguardo all'accettazione dell'eredità.
Gli eredi hanno la facoltà di accettare o rinunciare all'eredità.
Le opzioni per le loro decisioni sono le seguenti:
• Accettazione pura e semplice: gli eredi subentrano in tutti i diritti e gli obblighi del defunto, rispondendo dei debiti condominiali sia con il patrimonio ereditato sia con il proprio.
• Accettazione con beneficio d'inventario: gli eredi limitano la loro responsabilità ai debiti ereditari, rispondendo delle obbligazioni del defunto solo nei limiti del valore dell'eredità ricevuta, mantenendo separati il patrimonio personale e quello ereditato.
• Rinuncia all'eredità: gli eredi che rinunciano non acquisiscono né i beni né i debiti del defunto, liberandosi da qualsiasi obbligo nei confronti dei creditori, inclusi quelli condominiali.
Gli eredi che accettano l'eredità subentrano quindi nei diritti e nei doveri del defunto, inclusi i debiti condominiali.
La responsabilità degli eredi è proporzionale alla quota ereditaria ricevuta, in conformità all'articolo 752 del Codice civile, che stabilisce che: "i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto.”
E' fondamentale sapere che la responsabilità degli eredi è di tipo parziario e non solidale.
Ciò significa che ciascun erede è tenuto a rispondere dei debiti del defunto solo in proporzione alla propria quota ereditaria e non può essere coinvolto con eventuali inadempienze degli altri eredi.
L'amministratore del condominio dovrà quindi agire separatamente nei confronti di ogni erede per recuperare la rispettiva quota del debito.
Nel caso però in cui il debito sia sorto dopo la morte del de cuius, vige il Principio di Solidarietà tra tutti i coeredi che abbiano accettato l'eredità.
L'Amministratore potrà in questo caso richiedere a ciascun erede di pagare l'intero debito, salvo che l'erede che ha pagato potrà poi rivalersi sugli altri coeredi per il recupero delle loro quote eventualmente insolute (art. 1294 c.c.).
La giurisprudenza infatti, con la sentenza della Corte di Cassazione n. 8900/2013, ha chiarito che: "La disciplina di ripartizione dei debiti e pesi ereditari è ripartita tra i coeredi in proporzione delle loro quote, salvo che il testatore abbia diversamente disposto, ai sensi dell'art. 752 c.c. e opera per i debiti e pesi presenti nel patrimonio del "de cuius" al momento della morte, nonché per quelli sorti in immediata conseguenza della successione ereditaria, e non anche per i debiti (quale, nella specie, l'obbligo risarcitorio per il mancato rilascio di un immobile concesso in comodato al "de cuius" e richiesto in restituzione dal comodante per la prima volta agli eredi) venuti occasionalmente ad esistenza dopo la morte di quello a causa della condotta degli eredi, i quali non adempiano ad obbligazioni che pur traggono i propri presupposti remoti da atti o fatti riconducibili alla sfera patrimoniale del defunto."
Rinuncia all'eredità e strumenti di tutela per il condominio
Abbiamo scritto come gli eredi abbiano anche la facoltà di rinunciare all'eredità, evitando così di assumersi le responsabilità legate ai debiti del defunto.
La rinuncia deve essere formalizzata attraverso una dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale competente.
I termini per la rinuncia variano:
1. se il chiamato all'eredità è nel possesso dei beni ereditari, deve rinunciare entro tre mesi dall'apertura della successione;
2. in caso contrario, il termine è di dieci anni.
Nel caso in cui tutti gli eredi rinuncino all'eredità, il condominio può adottare specifiche misure per tutelarsi:
1. Nomina di un curatore dell'eredità giacente: se nessun erede accetta l'eredità, il tribunale può nominare un curatore dell'eredità giacente. Questo curatore ha il compito di amministrare il patrimonio del defunto, compreso il pagamento dei debiti, utilizzando le risorse dell'asse ereditario.
2. Azione dei creditori del rinunciante: se un erede rinuncia all'eredità in presenza di debiti, i creditori personali dell'erede possono impugnare la rinuncia se questa pregiudica i loro diritti. Possono quindi essere autorizzati dal tribunale ad accettare l'eredità in nome e per conto dell'erede rinunciante, al fine di soddisfare i propri crediti.
I debiti condominiali si prescrivono in tempi diversi a seconda della loro natura:
• Spese condominiali ordinarie: si prescrivono in cinque anni dall'approvazione del rendiconto annuale, come previsto dall'articolo 2948 del Codice Civile.
• Spese condominiali straordinarie: si prescrivono in dieci anni, in base all'articolo 2946 del Codice civile.
Il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare che approva il rendiconto e il relativo riparto delle spese tra i condomini.
Gli eredi che accettano l'eredità sono responsabili dei debiti condominiali del defunto in proporzione alle loro quote ereditarie.
In caso di rinuncia all'eredità, il condominio può tutelarsi attraverso la nomina di un curatore dell'eredità giacente o mediante l'azione dei creditori del rinunciante.
È fondamentale che gli amministratori condominiali siano a conoscenza di queste dinamiche per gestire efficacemente le situazioni di morosità derivanti dal decesso di un condomino.
Come sempre ogni caso deve essere valutato in maniera specifica da un professionista competente e abilitato.
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