Siamo stati sommersi da richieste che chiedevano di semplificare il più possibile il complesso quadro normativo inserito del DL Salva Casa, di cui abbiamo già scritto in precedenza, vista l’enorme possibilità di utilizzo da parte di una gran quantità di famiglie e imprese.
Partiamo quindi dall’inizio, andando a formare degli schemi di facile lettura.
Il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 (convertito con modifiche dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105), ribattezzato “DL Salva Casa”, introduce modifiche importanti al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) per rendere più semplici e rapide le procedure in materia di titoli abilitativi, regolarizzazioni edilizie e cambi di destinazione d’uso.
Per questo articolo abbiamo effettuato delle ricerche dettagliate direttamente dalle fonti più accreditate e precisamente:
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Sezione “Normativa e FAQ” su www.mit.gov.it
• Agenzia delle Entrate – Per aspetti fiscali e sanzionatori: www.agenziaentrate.gov.it
• Regioni e Comuni – Per verificare eventuali leggi regionali e regolamenti locali in materia di sottotetti, cambi d’uso e parametri urbanistici.
Cominciamo a entrare nel dettaglio ma ricordiamo che tutto ciò non sostituirà il necessario intevento di un tecnico abilitato per i dettagli e le procedure operative.
1. Ridefinizione dei titoli per comprovare lo “Stato Legittimo” degli immobili
Cosa si intende per “stato legittimo”?
È la situazione in cui un immobile (o unità immobiliare) risulta conforme ai titoli edilizi rilasciati nel tempo. Prima del DL Salva Casa, per dimostrare la regolarità edilizia, bisognava spesso ricostruire la storia completa dei titoli dal primo all’ultimo. Ora, invece, basta presentare l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’Amministrazione abbia già verificato la conformità dei titoli precedenti.
Quando serve?
• Compravendite (chi vende deve garantire la conformità edilizia).
• Nuovi interventi (per ottenere un nuovo titolo abilitativo).
• Pratiche di sanatoria (quando si riscontrano difformità minori, cioè piccole differenze costruttive o esecutive).
Principali novità
1.1 Semplificazione documentale: Se un immobile è stato oggetto di più interventi, basta esibire l’ultimo titolo rilasciato (o formatosi per silenzio-assenso), a condizione che quest’ultimo copra l’intero immobile.
1.2. Spese di regolarizzazione: Il pagamento di sanzioni (in caso di difformità) o la dichiarazione di tolleranza costruttiva “concorrono” a formare lo stato legittimo, evitando lunghe pratiche di condono.
2. Nuova disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso
Cosa cambia?
L’articolo 23-ter del Testo Unico è stato riscritto per agevolare i cambi di destinazione d’uso, sia all’interno della stessa categoria funzionale (mutamento “orizzontale”) sia tra categorie diverse (mutamento “verticale”).
Per esempio, è più semplice passare da “residenziale” a “commerciale” o viceversa.
Due grandi tipologie
2.1. Mutamento “orizzontale”: se rimani nella stessa categoria (es. da “abitazione” a “affitti brevi” sempre residenziale), è generalmente libero, salvo norme regionali o comunali più restrittive.
2.2. Mutamento “verticale”: se cambi completamente destinazione (es. da “residenziale” a “direzionale”), devi rispettare eventuali condizioni imposte dal Comune, soprattutto nelle zone centrali o storiche.
Oneri e procedure
• Senza opere edilizie: basta una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
• Con opere edilizie: occorre il titolo richiesto dalla natura dei lavori (CILA, SCIA o Permesso di Costruire), ma tutto si fa in un unico procedimento.
3. Regolarizzazione delle difformità edilizie
Tolleranze costruttive (art. 34-bis)
• Fino al 2% (o più, in base alle nuove soglie per immobili costruiti prima del 24 maggio 2024) non costituisce illecito.
• Se l’immobile è in zona sismica, bisogna dimostrare il rispetto delle norme tecniche antisismiche.
Casi particolari di parziale difformità (art. 34-ter)
• Variante “in corso d’opera” prima del 1977: possibile regolarizzazione con SCIA in sanatoria, pagando un’oblazione (sanzione) calcolata su parametri definiti (art. 36-bis).
• Verifiche sismiche e paesaggistiche: se l’immobile è vincolato, occorrono pareri specifici dalle Soprintendenze o dagli uffici tecnici regionali.
Superamento (parziale) della “doppia conformità” (art. 36-bis)
• Nuovo accertamento di conformità: per interventi eseguiti in parziale difformità o in assenza/difformità di SCIA ora basta la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della sanatoria e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
• Sanzioni: variano se si tratta di Permesso di Costruire in sanatoria (di solito il doppio del contributo di costruzione) o SCIA in sanatoria (il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile).
4. Adeguamento degli standard edilizi
4.1 Recupero dei sottotetti (art. 2-bis)
• Spazio in più senza consumo di suolo: il DL Salva Casa semplifica la trasformazione di sottotetti in abitazioni, se la Regione ha una legge dedicata.
• Deroga alle distanze minime: possibile se l’altezza e la sagoma del tetto restano inalterate e non si crea nuova volumetria.
4.2 Edilizia libera (art. 6)
• Vetrate panoramiche (VEPA): ora installabili anche su porticati (non gravati da uso pubblico), oltre che su balconi e logge, senza creare nuovo volume. È una novità pensata per migliorare efficienza energetica e protezione dalle intemperie, senza un vero titolo edilizio (ma rispettando vincoli antisismici, paesaggistici, ecc.).
4.3 Certificato di agibilità (art. 24)
• Requisiti igienico-sanitari più flessibili: fino a quando non saranno emanate nuove regole nazionali, si può scendere ad altezza interna di 2,40 m (anziché 2,70 m) e alloggi monostanza da 20 mq per 1 persona (o 28 mq per 2 persone), se un tecnico assevera che l’alloggio resta comunque salubre.
Altre informazioni importanti
1. Auto-applicabilità: il DL Salva Casa è auto-applicativo, cioè non servono ulteriori decreti attuativi statali per renderlo operativo.
2. Ruolo delle Regioni: le Regioni possono emanare norme di dettaglio, ma senza contraddire la finalità di semplificazione del DL Salva Casa.
3. Quesiti e linee guida ministeriali: il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato (o pubblicherà delle integrazioni) i documenti di indirizzo e le FAQ per fornire criteri interpretativi uniformi su tutto il territorio nazionale.
Conclusioni
Il DL Salva Casa modernizza e semplifica il Testo Unico dell’Edilizia su quattro fronti:
1. Stato legittimo degli immobili: basta l’ultimo titolo edilizio per dimostrare la regolarità, a patto che sia stato controllato dal Comune.
2. Mutamenti di destinazione d’uso: procedure più snelle, anche con opere edilizie, e meno vincoli urbanistici, soprattutto nelle zone già urbanizzate.
3. Regolarizzazione delle difformità: tolleranze più ampie, procedure di sanatoria semplificate (anche paesaggistiche), possibilità di sanare interventi eseguiti come varianti prima del 1977.
4. Standard edilizi più flessibili: recupero dei sottotetti, VEPA su balconi e logge, requisiti igienici meno rigidi in attesa di nuove norme.
In sintesi l'obiettivo finale è dare certezze di intervento e legittimità a proprietari, professionisti e amministrazioni, incentivando il recupero del patrimonio edilizio esistente e riducendo (ci auguriamo) burocrazia e contenziosi.
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