Un tema molto sentito da chi vive in Condominio è quello relativo a chi deve affrontare le spese per il rifacimento di Terrazze, Balconi e Logge, soprattutto alla luce del fatto che spesso questi interventi siano particolarmente onerosi.
Oggi cerchiamo quindi di dare le giuste indicazioni per gli eventi più frequenti, salvo il consueto invito ad analizzare nel dettaglio ogni singolo intervento con il supporto di Professionisti di Settore.
La ripartizione delle spese per il rifacimento di terrazze, lastrici solari, balconi e logge è quindi una questione complessa che coinvolge normative specifiche del Codice civile italiano, consuetudini consolidate e numerose pronunce giurisprudenziali.
La corretta attribuzione dei costi dipende dalla natura strutturale e funzionale di ciascun elemento e dal ruolo che essi svolgono all'interno dell'edificio condominiale.
Lastrici Solari
Il Lastrico solare è la superficie piana (di norma una terrazza) che funge da copertura dell'edificio.
Quando il Lastrico è ad uso comune, tutte le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione sono addebitate a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali di proprietà che sono reperibili nel Regolamento di Condominio.
Secondo l'articolo 1126 del Codice civile, quando invece l'uso del lastrico solare o di una parte di esso non è comune a tutti i condomini ma è attribuito in uso esclusivo a uno o più di essi, le spese per le riparazioni o ricostruzioni sono ripartite come segue:
• Un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico
• Due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Questo criterio tiene conto sia dell'utilità che il lastrico solare offre come copertura agli appartamenti sottostanti, sia del vantaggio che trae l'utente esclusivo.
La giurisprudenza ha chiarito che tale ripartizione si applica anche alle terrazze a livello che svolgono funzione di copertura per altre unità immobiliari.
Terrazze a Livello
Le terrazze a livello sono spazi scoperti che si trovano al livello di un'unità immobiliare e possono fungere da copertura per altre parti dell'edificio.
La ripartizione delle spese per la loro manutenzione dipende dalla loro funzione:
• Se la terrazza copre più unità immobiliari si applica l'articolo 1126 del Codice civile, con la ripartizione delle spese come sopra descritto
• Se la terrazza copre un’unità immobiliare con una sola altra unità posta al piano sottostante diverse pronunce giurisprudenziali hanno applicato per analogia l'articolo 1125 del Codice civile, che prevede la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrastante e sottostante.
Balconi e Logge
La gestione delle spese per i balconi e le logge varia in base alla loro tipologia:
• Balconi aggettanti: sporgono dalla facciata dell'edificio e sono considerati prolungamenti dell'unità immobiliare a cui appartengono. Le spese per la loro manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico del proprietario dell'unità, ad eccezione degli elementi decorativi che contribuiscono al decoro architettonico dell'edificio, le cui spese possono essere ripartite tra tutti i condomini
• Balconi incassati: sono rientranti rispetto alla facciata e possono fungere da copertura per altre unità. In questi casi le spese per la manutenzione della parte strutturale che funge da copertura, possono essere ripartite tra i condomini interessati, mentre le spese per gli elementi decorativi o accessori restano a carico del proprietario dell'unità
• Logge: sono elementi edilizi praticabili e coperti, non aggettanti, aperti su almeno un fronte, muniti di ringhiera o parapetto, direttamente accessibili da uno o più vani interni. La ripartizione delle spese per la loro manutenzione segue criteri analoghi a quelli dei balconi incassati, considerando la funzione strutturale e l'eventuale ruolo di copertura per altre unità immobiliari.
Parapetti, Ringhiere e Marcapiano
A titolo di completezza di informazione, come riportato nella Sentenza n. 2241 del 16.02.2012 della Corte di Cassazione, rientrano nella proprietà comune e vanno quindi ripartite sulla base delle tabelle millesimali (compresi anche coloro i quali non siano proprietari di balconi), le spese per il ripristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini, le fasce marcapiano, gli sporti, le ringhiere, i parapetto etc.
Conclusioni
Come visto, chi debba sostenere i costi per il rifacimento di terrazzi, lastrici solari, balconi e logge richiede un'analisi attenta delle caratteristiche specifiche di ciascun elemento e delle normative applicabili per ogni singolo caso.
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