Nelle scorse settimane abbiamo scritto dell’obbligo di aumento delle rendite catastali a seguito dei lavori del Superbonus 110% e moltissimi clienti e lettori (preoccupati) ci hanno richiesto maggiori dettagli in merito.
In effetti però, l’obbligo di richiedere la variazione della rendita catastale in caso di lavori di ristrutturazione immobiliare non è esattamente una novità, essendo prevista sin dal 1939 quando fu istituito quello che all’epoca venne denominato Nuovo Catasto Edilizio Urbano (la cui istituzione nasce dal Regio D.L. numero 652/39), anche se questa procedura è stata il più delle volte totalmente ignorata o disattesa.
Ai giorni nostri la domanda di aggiornamento va presentata, per il tramite di un professionista abilitato con il software Docfa, entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Quando scatta l’obbligo di modifica della Rendita Catastale?
Essenzialmente quando si effettuino opere che comportano il cambio della pianta o della volumetria dell’immobile.
Un elenco è presente nell’allegato B della circolare 1T 2006 dell’allora agenzia del Territorio (oggi integrata nell'Agenzia delle Entrate) e più precisamente nei casi di:
a) costruzioni di nuove unità immobiliari fuori terra ed interrate;
b) ampliamento delle unità immobiliari esistenti fuori terra ed interrate, con variazione della sagoma esterna dell’edificio ovvero della costruzione interrata, conseguenti per esempio a:
• sopraelevazione con realizzazione di nuovi vani;
• costruzione di vani in adiacenza;
• chiusura e trasformazione di un terrazzo in un vano principale o accessorio;
c) variazioni di superficie delle unità immobiliari conseguenti di norma ad interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione straordinaria, senza variazione della sagoma esterna dell’edificio ovvero della costruzione interrata;
d) fusione di due o più unità immobiliari;
e) modifica del perimetro di due unità contigue a seguito del trasferimento di uno o più vani da un’unità all’altra;
f) ampliamento della superficie di un’unità immobiliare determinata dalla creazione di solai o soppalchi praticabili all’interno della dell’unità immobiliare;
g) variazioni interne alle unità immobiliari, con ridistribuzione e modificazione del numero dei vani principali e/o accessori;
h) variazioni di destinazione d’uso delle unità immobiliari;
i) interventi di riqualificazione delle unità immobiliari, comportanti la realizzazione o l’integrazione di servizi igienici;
l) altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari (installazione o integrazione degli impianti, miglioramento delle finiture, ecc.).
Quando la Comunicazione NON è necessaria
Se gli interventi non comportano la modifica della pianta dell’unità immobiliare (ad esempio la sostituzione degli infissi), la comunicazione in linea di massima non serve, a meno che l’importo dei lavori compiuti non sia tale da portare a un aumento di almeno il 15% della rendita catastale.
Qui entra in gioco il Superbonus.
I lavori per ottenere l’agevolazione di norma non comportano una modifica della pianta dell’unità immobiliare.
Se infatti viene installato il cappotto termico e sostituite caldaia e infissi con manufatti della stessa forma e dimensione, non cambia né la superficie utile né la distribuzione degli spazi interni, ma la legge finanziaria del 2024 ha istituito l’obbligo di comunicazione per chi ha usufruito del bonus e in realtà il rischio che l’importo dei lavori superi del 15% il valore catastale, dando luogo quindi alla rivalutazione, è molto elevato.
Il meccanismo di calcolo del 15% è decisamente complicato: se ipotizziamo un intervento con il Superbonus con le tre opere sopra citate, il costo del cappotto (essendo un’installazione del tutto nuova) è calcolato al 100%.
Il costo di caldaia e infissi viene invece considerato al 50% perché si tratta di una sostituzione dell’esistente.
Si fa il totale e lo si ricalcola ai valori 1988/89 (epoca di determinazione degli estimi catastali oggi in vigore).
Se i costi sono inferiori al 15% della rendita non si dà luogo ad aggiornamento, altrimenti si sale di una classe.
Facciamo un esempio pratico
Ipotizziamo che il cappotto sia costato 40mila euro, la caldaia 2mila e gli infissi 20mila, la spesa complessiva da calcolare è di 51mila euro.
Riportata al valore 1988/89, questa somma è pari a 24.285 euro.
Se il valore catastale dell’immobile (rendita moltiplicato 100) è inferiore a 161.904 euro (cifra a cui corrisponde il 15% di 24.285 euro) l’aumento non scatta.
Gli Aggiornamenti dell’ADE
Per i prossimi mesi è comunque previsto che l’Agenzia delle Entrate invii, come di norma quando rileva irregolarità, una Richiesta di Conformità ai contribuenti che siano stati individuati come ancora in difetto di adeguamento, invitandoli a regolarizzare la loro posizione.
Conclusioni
Come sempre sarà opportuno consultare un tecnico abilitato o il proprio Consulente Immobiliare per non incorrere in errori o omissioni che potrebbero portare a sanzioni ben salate.
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