Milton Friedman, famoso premio Nobel per l’economia nel 1976, ha reso popolare l’espressione “Non esiste un pasto gratis”, evidenziando come sia impossibile ottenere qualcosa senza dare niente in cambio.
È davvero così, e cosa significa in concreto nel caso del Superbonus?
Alla “bella sorpresa” della maxi tassazione sulle Plusvalenze, di cui abbiamo già parlato qualche settimana fa, l’annuncio appena dato dal ministro Giorgetti che si procederà alla revisione in alto delle rendite catastali per gli immobili che hanno usufruito del 110%, sta suscitando grande allarme tra chi è già passato sotto le Forche Caudine di questa “agevolazione”.
In realtà in questo caso non ha detto nulla che non fosse già stato anticipato, ma in tanti speravano in un ammorbidimento del Governo.
La revisione delle rendite per chi ha ottenuto il Superbonus era infatti già stata prevista dalla Legge di Bilancio 2024 (articolo 1, commi 86 e 87), poi ribadita dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024 dello scorso 13 giugno 2024.
In effetti i contribuenti avrebbero dovuto segnalare loro stessi all’ADE la modifica delle caratteristiche dei loro immobili perché si procedesse alla revisione, ma è probabile che non lo abbiano fatto in molti perché è stata un’informazione veramente poco diffusa.
In attesa che prima o poi qualcuno si decida a mettere mano sul serio alla più volte presentata (o minacciata) revisione del Catasto, per rispondere alla domanda bisogna anzitutto ricordare che ancora oggi gli immobili sono suddivisi in gruppi, categorie e classi.
Le abitazioni di tipo residenziale appartengono al gruppo A e vengono suddivise in 10 categorie, da A/1 ad A/9 più la A/11, con la A/10 che contraddistingue gli uffici.
All’interno di ogni categoria sono presenti una o più classi che ne definiscono in sostanza il pregio.
Lo scopo della Rendita Catastale è identificate il valore economico di un immobile, che varia a seconda delle sue caratteristiche e delle sue finiture.
Fatta questa doverosa premessa, il Fisco presumibilmente procederà a modificare la classe di un alloggio che ha usufruito del Superbonus e forse, in qualche caso, anche a cambiarlo di categoria, soprattutto se l’abitazione si trovava precedentemente in una particolarmente economica o sottostimata.
Non è possibile indicare a priori un valore medio dell’entità degli aumenti delle rendite, ma a titolo di esempio possiamo riportare un calcolo eseguito dal Corriere della Sera e vedere che cosa potrebbe succedere in città come Roma o Milano.
Ipotizziamo tre abitazioni rispettivamente in categoria A/4, A/3 e A/2 in classe intermedia e con una consistenza di 6 vani catastali (grosso modo 80 metri quadrati) nella zona censuaria 2, più o meno equivalente al semicentro della città.
Le A/4 in zona 2 sono suddivise in varie classi: per una intermedia come la 4, la rendita catastale è di 604,20 euro.
Se ci fosse un solo aumento di classe, la rendita salirebbe a 712,68 euro (+18%).
Con un salto di due classi la rendita passerebbe invece a 836,64 euro, con un aumento del 38,4%.
Gli stessi 6 vani in classe 4 di una categoria A/3, hanno come rendita 821,16 euro ma con il passaggio alla classe 5 si salirebbe a 960,60 euro (+17%) e con il salto di due classi si arriverebbe a 1.131 euro (+37,7%).
Nell’ipotesi, infine, della stessa casa di categoria A/2 in classe 4 con una rendita di 1.053,54 euro, con il passaggio alla classe 5 si salirebbe a 1.239,48 (+17,6%) e con il salto di due classi la rendita sarebbe di 1.456,38 (+38,2%).
Com’è evidente, almeno nel nostro esempio che può dare un’idea generale delle variazioni, il salto di una classe comporta un aumento della rendita tra il 17 e il 18%, mentre l’aumento di due tra il 37 e il 38%.
Il Piano Strutturale di Bilancio stabilisce che entro fine 2028 si dovrà provvedere all’aggiornamento dei valori catastali per le imposte relative agli immobili che sono stati sottoposti a interventi di efficientamento energetico e/o di miglioramento strutturale, finanziati in tutto o in parte da fondi pubblici dal 2019, il Superbonus appunto.
Quale sarà di conseguenza l'impatto che avrà l’aumento della rendita sulle imposte?
Molto diverso, a seconda che si tratti di abitazione principale o di una seconda casa.
Nella prima ipotesi (prima casa), i proprietari non pagheranno nulla in più e potrebbero subire solo conseguenze indirette, perché l’aumento della rendita porterà all’incremento dell’Isee e del reddito lordo ai fini Irpef.
La prima casa, come noto, entra nel reddito ma poi dà luogo a una detrazione che ne annulla l’effetto sull’imposta.
Però in tutti i casi in cui le agevolazioni sono legate al reddito lordo Irpef potrebbero esserci delle conseguenze.
Per le seconde case invece, ci si può aspettare un aumento delle imposte immobiliari esattamente proporzionale all’aumento della rendita.
Per tornare a uno solo dei nostri esempi: la A/2 di classe 4 che oggi paga per l’Imu 2.017,74 euro, con il salto di due classi salirebbe a 2.789,26 euro.
Certamente un bel salasso!
Infine l’aumento graverà anche sull’imposta di registro che dovrà pagare l’eventuale acquirente in caso di compravendita, indipendentemente dal fatto che l’immobile per il venditore sia una prima o una seconda casa.
Le norme della Legge di Bilancio 2024, prevedono quindi espressamente che la revisione delle rendite riguardi chi ha compiuto lavori per il Superbonus.
Il ministro, come segnala Confedilizia, ha parlato di “valori catastali rivisti per gli immobili che hanno conseguito un miglioramento strutturale in tutto o in parte a seguito di interventi di riqualificazione finanziati da fondi pubblici”, il che farebbe pensare alla possibilità di far rientrare anche gli immobili riqualificati con gli altri bonus e per i quali comunque al termine dei lavori andavano aggiornati i dati catastali.
E per i quali comunque le Entrate hanno da sempre la possibilità di effettuare in autonomia l’aggiornamento della rendita.
Ma appare chiaro che il problema riguarderà in prima battuta i beneficiari del Superbonus, anche se ad oggi non è possibile ricavare con certezza il numero preciso dei contribuenti interessati, perchè le statistiche ufficiali dell'Enea fanno riferimento al numero di edifici e non al numero di unità immobiliari, ricomprendendo anche gli interi condomini, termine nel quale rientrano i complessi immobiliari con un numero di abitazioni da due in su.
Il numero di contribuenti si potrà conoscere solo dall’analisi delle dichiarazioni dei redditi dal 2021 al 2026.
Gli ultimi dati dell'Enea, aggiornati a fine agosto, dicono comunque che sono stati coinvolti 496.315 edifici (più o meno il 4% del totale Italia) e di questi i condomini sono 133.902, gli edifici unifamiliari 245.034 e 117.371 edifici funzionalmente indipendenti (si tratta in prevalenza delle villette a schiera) più, inspiegabilmente, 9 castelli.
Le unità immobiliari coinvolte potrebbero aggirarsi attorno a 1,5 milioni, ma si tratta di una stima ora difficilmente verificabile.
Chi ci segue costantemente sa che non è nostro costume esprimere opinioni in merito ai singoli argomenti trattati negli articoli, ma è innegabile che questo Superbonus sia stata una delle attività peggio gestite e meno informate della nostra storia repubblicana, arricchendo pochissimi (banche e vari intrallazzatori in primis) e facendo sì che tutti noi ne pagheremo le conseguenze economiche e politiche per molti anni a venire.
Sempre in attesa di capire cosa succederà con le norme riguardanti le Case Green, naturalmemente.
Per gli eventuali prossimi “regali” dei nostri premurosi politici, ricordiamoci sempre che, come scritto in premessa, Nessun Pasto è Gratis e per prenderci un attimo leggero di riflessione, rileggiamoci la famosa favoletta dell’uccellino, della vacca e della volpe (o del coyote), perché ci troveremo all'interno una morale molto, molto interessante.
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