Come abbiamo scritto innumerevoli volte, durante le fasi di una compravendita immobiliare sono tante le cose da tenere sotto stretta osservazione prima di poterla concludere positivamente.
Una volta però seduti davanti al notaio per il tanto atteso rogito, si tira un sospiro di sollievo perché sicuramente è tutto a posto.
Forse…
Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula.
Perciò si presume che sia vero ciò che lui attesta, salvo che sia accertato l’errore o il falso.
Il notaio si fa quindi garante della certezza del diritto tra i contraenti e gli eventuali soggetti terzi, assolvendo ad una funzione di pubblica utilità.
Inoltre, alcuni atti come la compravendita immobiliare, hanno l’obbligo di essere redatti e trascritti esclusivamente dal pubblico ufficiale, pena nullità.
Nel dettaglio, i compiti del Notaio nella compravendita immobiliare sono essenzialmente i seguenti:
• verificare la titolarità del diritto di proprietà o degli altri diritti reali in capo alla parte venditrice;
• verificare l’identità delle parti;
• accertare la validità dei titoli di pagamento rilasciati dalla parte acquirente;
• accertare la libertà dell’immobile da ipoteche o altri vincoli (servitù, vizi, pignoramenti etc.);
• effettuare verifiche e ricerche presso i registri immobiliari e gli uffici urbanistici e catastali;
• redigere l’atto di compravendita e fissare il momento della stipula in accordo con le parti;
• prendere atto della libera ed informata volontà delle parti;
• far rispettare le leggi dalle parti contraenti senza ricevere atti proibiti dalle stesse;
• riscuotere per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti;
• agire con imparzialità chiarendo ogni dubbio delle parti.
E a proposito di quest'ultimo punto, pur essendo scelto di norma dall’acquirente, sin dal primo contatto e fino alla stipula dell’atto di compravendita, il notaio ha l’obbligo di essere la figura imparziale di tutte le parti in causa per la corretta redazione dell’atto.
Quest’obbligo va oltre la mera redazione formale dell’atto, rivelandosi come un vero e proprio dovere di Protezione degli Interessi di tutte le parti in causa.
Con l’ordinanza n. 33439, pubblicata il 14 novembre 2022, la Corte di Cassazione si è pronunciata sugli obblighi che incombono sul notaio incaricato della stipula degli atti di compravendita immobiliare.
Gli Ermellini hanno definito:
1. che rientra tra gli obblighi del notaio che stipula un atto di compravendita immobiliare quello di svolgere tutte le attività accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ai sensi degli articoli 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi e integrativi della prestazione contrattuale che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte;
2. salvo espresso esonero, il Notaio ha l’obbligo di compiere le visure catastali e ipotecarie (oltre alle verifiche urbanistiche) al fine di individuare esattamente il bene oggetto della compravendita e verificarne la libertà;
3. il notaio non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma deve compiere l'attività necessaria per assicurarne serietà e certezza degli effetti giuridici e risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti, in quanto "contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e di consiglio". In particolare, deve "compiere una verifica di natura tecnica ed essenzialmente giuridica";
4. il notaio incaricato di una stipula riguardante i diritti reali su immobili, deve "compiere l'attività necessaria ed assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti", poiché il "contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio".
Il notaio quindi, non si deve limitare a garantire la legalità formale dell’atto, ma ha anche l’obbligo di assicurare che le parti siano pienamente consapevoli delle implicazioni e delle conseguenze legali della transazione.
Ciò include anche la verifica della conformità dell’immobile alle normative vigenti, come nel caso di autorizzazioni amministrative o di conformità urbanistica.
Il notaio è chiamato attivamente ad indagare e chiarire eventuali ambiguità o incertezze riguardanti l’immobile o la transazione, anche con la collaborazione di eventuali altri professionisti che partecipano alla compravendita come tecnici, agenti e consulenti immobiliari, banche, ecc.
L’accuratezza delle verifiche urbanistiche, catastali e ipotecarie, ad esempio, non è solo una formalità, ma un’attività essenziale per garantire che il bene sia libero da vincoli o gravami non evidenziati.
Il Dovere di Informazione e Consiglio, ricavabile dalle disposizioni generali di legge e specificato anche nel testo del Codice deontologico notarile, può quindi implicare eventualmente anche di sconsigliare di procedere all’operazione
Va però precisato che detto Dovere riguarda le sole conseguenze giuridiche degli atti che si compiono ma non può mai entrare nel merito delle considerazioni circa la convenienza o gli accordi economici dell’affare, che rimangono ad esclusivo appannaggio delle parti.
Il notaio non può ovviamente essere responsabile per le false informazioni non verificabili a lui fornite ovvero le omissioni delle parti.
Classici esempi sono gli abusi edilizi che venditore e acquirente concordano di non dichiarare o eventuali trasferimenti di denaro effettuati in maniera illecita celati al notaio.
Le singole pattuizioni invece, come ad esempio le modalità di pagamento del prezzo, i tempi di rilascio del bene o gli accordi che riguardano la pura negoziazione della trattativa, rientrano nell’autonomia contrattuale delle parti, le quali possono disporne come meglio preferiscono assumendosi le possibili conseguenze che ne derivano.
Salvo che le parti lo abbiano esonerato da tale incombenza con apposita clausola inserita nel rogito ed espressamente accettata dalle stesse per motivi di urgenza o altre comprovate ragioni, in occasione di un atto di compravendita immobiliare il notaio rogante è sempre obbligato ad effettuare tutti gli accertamenti volti ad identificare il bene che ne è oggetto e a garantirne la regolarità e libertà da vincoli (Corte di Cassazione n. 21775/2019).
Quando si legge quindi in un atto di compravendita la clausola: “...il sottoscritto notaio rogante è stato espressamente esonerato dalle parti dall’effettuare le verifiche (ipotecarie, urbanistiche o catastali)…”, sarà bene porre la massima attenzione ed effettuare nuovi accertamenti perché potrebbe essere sfuggito qualcosa e magari si potrebbe aver acquistato un immobile diverso da quanto ipotizzato.
In via generale, la responsabilità del notaio nell’esercizio delle sue funzioni è triplice: civile, deontologica e penale.
Si parla di:
• responsabilità civile del professionista quando, a causa di un mero errore materiale del notaio, le parti subiscono un danno che deve essere risarcito. Questa responsabilità ha natura contrattuale derivante dal mandato conferito;
• responsabilità deontologica, quando si fa riferimento al mancato rispetto delle norme comportamentali della categoria;
• responsabilità penale infine, nell’eventualità ad es. di frode, dolo o reati tipici dei pubblici ufficiali come la falsità ideologica in atti pubblici.
Nel caso specifico di un atto notarile errato, se l’errore è attribuibile al notaio, questi è tenuto a sostenere le spese per la rettifica, salvo prescrizione di cui parleremo in seguito.
Al contrario, se l’errore deriva da informazioni errate fornite dal cliente, è quest’ultimo a dover farsi carico dei costi della correzione.
Nelle spese per la rettifica sono logicamente comprese le varie imposte, come quelle di registro e di bollo.
Dal momento in cui si ritiene con ragionevole certezza che il notaio abbia commesso un errore da cui è scaturito un danno, si può procedere ad inviargli una formale richiesta di risarcimento tramite posta elettronica certificata (PEC) o classica raccomandata A/R.
Nella richiesta sarà opportuno evidenziare in cosa è consistito l’errore e quantificare il danno subito.
Se il notaio riconoscerà l’errore, andrà a segnalare l’accaduto alla propria compagnia assicuratrice per la responsabilità professionale, la quale provvederà al risarcimento.
La giurisprudenza prevede che la rettifica degli atti notarili possa essere effettuata anche da un notaio diverso da quello che ha redatto l’atto originale (sempre salva la responsabilità di chi ha commesso l'errore) senza la necessità di richiamare le parti, a meno che la rettifica non modifichi elementi essenziali del contratto.
Se il notaio invece non ritiene di essere in errore, non resta che affrontare una causa civile, preceduta, solo se il danno è inferiore a 50mila euro, dall’invito a trovare un accordo attraverso i rispettivi avvocati.
In questo caso si parla della cosiddetta negoziazione assistita.
Esiste comunque un fondo di garanzia per i danni derivanti da illeciti di carattere penale.
A tutela delle parti, anche i Consigli Notarili Distrettuali vigilano sul corretto comportamento del notaio.
In caso di irregolarità, il notaio è giudicato da una commissione regionale di disciplina, indipendente dal Consiglio Notarile Distrettuale e presieduta da un alto magistrato.
Il termine per richiedere il risarcimento dei danni causati da un errore del notaio è di dieci anni.
Ma contrariamente a quanto si crede, questo periodo decorre dal momento in cui l’errore diviene percepibile e riconoscibile dal danneggiato e non dalla data in cui l’errore è stato commesso (di norma il rogito), riconducendo anche il danno da responsabilità del notaio nella categoria dei cosiddetti danni lungolatenti, ossia quella tipologia di eventi dannosi caratterizzati dal fatto che divengono percepibili dal soggetto danneggiato in tempi diversi, a volte anche molto successivi, rispetto al momento in cui si verifica la condotta illecita che li determina (Corte di Cassazione sent. n. 16463 del 15/7/2009)
È quindi essenziale agire non appena l’errore viene scoperto.
Conclusioni
I notai sono di norma eccellenti professionisti oltre ad essere come detto dei pubblici ufficiali, ma come tutti anche loro possono commettere errori.
Quello che emerge da quanto oggi scritto è la necessità di una stretta e fattiva collaborazione tra tutti i professionisti che partecipano alla compravendita, per consentire una serena conclusione dell’affare.
Il notaio non può prescindere dal consulente immobiliare che conosce i dettagli della trattativa, le parti, l’immobile e le circostanze, dal tecnico che ha verificato ed eventualmente adeguato le difformità o dalla banca che eroga il finanziamento, per redigere un rogito corretto.
Così come né il consulente immobiliare, né il tecnico, né naturalmente la banca, possono agire senza collaborare con il notaio.
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