Navigando sui Social ci si imbatte spesso in trend (argomenti di tendenza) che tendono a spiegare come risolvere semplicisticamente problemi estremamente complessi, creando alte aspettative e tanta disinformazione, istigando il più delle volte a comportamenti che potrebbero avere effetti potenzialmente dannosi.
Molti Clienti ci hanno richiesto dettagli riguardo uno degli argomenti più gettonati da pseudo esperti in queste settimane: l’Acquisto di Immobili Senza Denaro per mezzo della Vendita con Riserva di Proprietà, tecnicamente nota come Patto di Riservato Dominio.
Va da sé che se questa fosse un’opzione facilmente praticabile, tutti approfitterebbero di una condizione così favorevole.
Tralasciando al momento le tutt’altro che trascurabili problematiche inerenti alle questioni catastali, all’interpretazione normativa e fiscale, oltre a quelle relative alle eventuali plusvalenze, vediamo in concreto di cosa si tratta.
Parliamo di un istituto giuridico che consente a chi non abbia la volontà o non sia in grado di pagare il prezzo di un bene per intero al momento della consegna, di goderne fin da subito con i vantaggi di un pagamento rateale.
In dettaglio, parliamo di un contratto disciplinato dall’articolo 1523 c.c., che consente l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al totale pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti, entro un determinato periodo.
La caratteristica principale di questo contratto prevede quindi la possibilità di godere di un immobile mediante pagamento a rate a favore del venditore, con la possibilità di disporre di esso sin da subito, rimanendo comunque il passaggio di proprietà sospensivamente vincolato al versamento dell’intero prezzo, assumendo l’acquirente i rischi e gli oneri relativi al bene sin dal momento della consegna.
La vendita con Riserva di Proprietà si perfeziona tramite atto pubblico davanti al notaio ed è trascritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (come un normale rogito) con la segnalazione della presenza di una condizione sospensiva data, per l’appunto, dal pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito.
La dottrina maggioritaria ritiene che il trasferimento del godimento del bene in capo all’acquirente, obblighi quest’ultimo ad eseguire tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, alla responsabilità della corretta gestione, nonché all’obbligo di pagare tutti gli oneri condominiali.
La stessa dottrina tuttavia, ritiene che spetterà al venditore, in quanto proprietario sino all’adempimento del pagamento dell’ultima rata pattuita, la corresponsione dell’IMU.
Ciò perché la relativa legge prevede che il soggetto IMU sia per l’appunto il proprietario di un bene immobile o colui il quale goda di un diritto reale sullo stesso.
Come accennato, la norma viene incontro alle opposte esigenze del venditore e dell'acquirente: il primo, qualora intenda acquistare un bene ma non disponga dell'intera somma, può frazionare la prestazione pagando il tutto o una parte a rate; il secondo, che non vuole sopportare il rischio di non ricevere il saldo del prezzo, conserva la garanzia reale della proprietà del bene fino a che esso non è corrisposto per intero.
Pare superfluo dire che mentre per l’acquirente questo tipo di negozio giuridico può essere estremamente vantaggioso, potendo pagare un po' alla volta il bene acquistato (a condizioni concordate) e non dovendo fare ricorso a mutui o finanziamenti con tutti i vantaggi che ne derivano, per il venditore il discorso è decisamente differente.
Di norma chi vende viene saldato entro il rogito notarile e da quel momento cessano gli impegni giuridici ed economici tra le parti.
Nel caso del Riservato Dominio evidentemente il saldo viene posposto di un determinato tempo (anche anni) e i rapporti economici e giuridici tra le parti non si interrompono sino al momento del completo pagamento del bene compravenduto.
Sarà quindi improbabile che chi metta in vendita un immobile facilmente piazzabile sul mercato possa accettare una condizione come quella di cui parliamo oggi.
Ma esistono casi in cui questa effettivamente potrebbe essere un’opzione valida anche per un Venditore.
Vediamo i più frequenti:
Qualora si verifichino delle oggettive difficoltà a trovare un buon acquirente in condizioni tradizionali, è forse meglio individuare soluzioni alternative piuttosto che tenere per anni un immobile fermo sul mercato con il suo conseguente continuo deprezzamento, considerando anche i costi fiscali, condominiali e di mantenimento;
Posto che la rateizzazione di un pagamento sia un oggettivo vantaggio per l’acquirente, nella determinazione del prezzo finale può logicamente essere considerato un valore aggiuntivo all’importo inizialmente richiesto, in considerazione delle somme che saranno erogate successivamente all’atto, del tempo previsto per il saldo e delle imposte che rimarranno a carico del venditore.
Un immobile è di fatto un asset finanziario per chi non ha necessità di un realizzo immediato e la definizione di un pagamento rateale fino al saldo, che tenga conto di una determinata quota di interessi, può diventare una valida forma di investimento a reddito, anche se si dovrà considerare la questione fiscale della quale però tratteremo in altra sede.
A conclusione di quanto abbiamo premesso è ora necessario parlare degli eventuali rischi che si possono correre in caso di problematiche sorgenti dopo la stipula dell'atto notarile:
L’ultimo comma dell’articolo 73 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169, è particolarmente esaustivo nel merito.
Questo infatti afferma che il fallimento del venditore non scioglie il contratto di vendita con Riserva di Proprietà. Ciò implica che al venditore fallito si sostituisca il curatore fallimentare e che i creditori non possano soddisfarsi sull’oggetto di vendita, lasciando pertanto invariate le condizioni del contratto a favore e a carico dell’acquirente.
Il Codice civile, all’articolo 1525, prevede una forma di tutela nei confronti del soggetto acquirente che non paghi una rata del contratto di vendita con Riserva della Proprietà.
Tale norma infatti, stabilisce che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto, fatto salvo l'obbligo del saldo del prezzo come da contratto.
Laddove però non sia pagata più di una rata o nel caso in cui il mancato pagamento superi l’ottava parte del prezzo, sarà il Giudice a dover fornire una valutazione circa la risoluzione della vendita in relazione all’entità dell’inadempimento.
Il successivo articolo 1526 stabilisce poi che, nell’ipotesi in cui vi sia la risoluzione del contratto di Vendita con Riserva di Proprietà per inadempimento del compratore, il venditore è tenuto alla restituzione delle rate già riscosse, salvo il diritto a ottenere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni derivanti.
L’argomento meriterebbe uno spazio ben maggiore ma sarebbe praticamente impossibile proporre tutte le ipotesi possibili e l’analisi di singoli casi.
Sta di fatto che invitiamo sempre i nostri Clienti e i Lettori a non fidarsi ciecamente di quanto letto o ascoltato sui social perché spesso non corrispondente alla realtà dei fatti, ma a rivolgersi a Professionisti di fiducia e di comprovata competenza per evitare di incorrere in errori che potrebbero rovinare la vita di intere famiglie.
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