Come abbiamo già scritto qualche settimana fa, dallo scorso 30 Maggio è operativo il D.L. 69/2024, convertito poi nella Legge 105/24 (pubblicata in G.U. il 27 luglio u.s.), registrato come “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” ma meglio conosciuto come “Decreto Salva Casa 2024”, finalizzato a regolarizzare piccole difformità edilizie.

Facciamo il punto sulle novità a seguito della succitata Conversione in Legge, che ha portato alcune significative modifiche alla prima stesura del Decreto rivedendo il concetto di tolleranze e di stato legittimo e semplificando la sanatoria di alcune irregolarità.

Tra le novità apportate rispetto al precedente Testo Unico per l’Edilizia (DPR 380/2001), si segnala che:

• il nuovo accertamento di conformità in sanatoria è stato esteso anche alle variazioni essenziali;

• è stata introdotta la possibilità di regolarizzare le varianti antecedenti alla L. 10/1977 (legge Bucalossi);

• le difformità parziali relative a immobili vincolati non sono sempre variazioni essenziali;

• negli immobili esistenti, a determinate condizioni, possono essere dichiarati agibili anche locali con superfici e altezze ridotte;

• sono stati agevolati gli interventi di recupero dei sottotetti;

• sono state semplificate le modalità di attestazione dello stato legittimo;

• sono state aumentate le tolleranze costruttive per le opere realizzate fino al 24 maggio 2024 in unità con superficie utile inferiore a 500 mq e definite le tolleranze esecutive;

• è stato semplificato l’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria;

• è stata semplificata la disciplina dei cambi di destinazione d’uso;

• è stata prevista la modalità di destinazione di parte dei proventi delle sanzioni.

Premessa

Bisogna considerare che le stime presentate alla vigilia dell’emanazione del decreto Salva casa facevano ammontare addirittura all’80% la quota di immobili in Italia che presentano abusi edilizi più o meno gravi.

Un dato che appare molto elevato (ma verosimile) se si considera che in Italia, secondo gli ultimi dati Cresme-Istat, ogni 100 case costruite regolarmente ce ne sono altre 15 del tutto fuorilegge.

Non è un Nuovo Condono Edilizio.

Viene confermato che per gli immobili edificati senza permessi e anche per quelli che, pur edificati regolarmente a suo tempo e che abbiano successivamente subito trasformazioni rilevanti ma non consentite dalla normativa attuale, la situazione non cambia rispetto alla normativa precedente.

Vediamo le principali novità introdotte dal Salva casa, soffermandoci su alcuni aspetti particolari e considerando che ci sono venti interventi da fare in casa senza dover chiedere permessi o autorizzazioni, il che cambia molto l’approccio ai lavori.

Il provvedimento modifica in misura sostanziale le norme presenti nel Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), come, ad esempio,  il ridimensionamento della cosiddetta "doppia legittimità".

Regole e Tempi per Sanare gli Abusi Immobiliari

Prima del decreto infatti, gli abusi si potevano sanare solo entro paletti molto rigidi: le modifiche effettuate rispetto al progetto originario dovevano risultare in regola sia con le norme edilizie (quelle stabilite dal regolamento comunale) e con quelle urbanistiche (il Piano generale del territorio) in vigore all’epoca dei lavori, sia con le norme edilizie ed urbanistiche in vigore al momento della richiesta della sanatoria.

Rimane la regola della doppia conformità per gli abusi che si presentano come difformi in maniera sostanziale dal progetto originario (ad esempio un aumento importante di cubatura).

Negli altri casi è sufficiente dimostrare che le opere erano in regola con le norme edilizie dell’epoca dei lavori o con quelle urbanistiche attuali.

E per regolarizzare l’immobile si può presentare una Scia (Segnalazione certificata inizio attività) in sanatoria.

Innovazione importante: il Comune ha 30 giorni per esprimere un diniego, dopodiché scatta il silenzio assenso.

Ovviamente si dovrà pagare un’oblazione rispetto all'intervento richiesto con costi che dettaglieremo in seguito. 

Vetrate Panoramiche e Porticati

Tra le novità più rilevanti, ci sono quelle che riguardano le cosiddette Vepa (vetrate panoramiche trasparenti).

In precedenza, la loro realizzazione libera era possibile solo sui balconi sporgenti, ora è fattibile anche nelle logge e nei porticati purché non chiudano spazi destinati a uso pubblico.

Inoltre, ora rientrano nell’edilizia libera anche varie tipologie di tende da esterno.

Appartamenti e Condomìni avranno storie separate

Altra disposizione molto importante è la totale separazione delle vicende edilizie di una unità immobiliare privata con quelle delle parti comuni dell’edificio in cui l’unità si trova.

Viene così esteso un principio che aveva trovato una sua applicazione nell'aggiornamento delle regole del Superbonus.

Le irregolarità di un appartamento non incideranno sulla possibilità di effettuare i lavori di coibentazione del condominio, ma solo sul chiedere le agevolazioni per i lavori trainati (come il cambio degli infissi) nell’appartamento con l’abuso.

Ora la regola vale anche nella direzione opposta: abusi commessi nell’edificio comune non incidono sulla possibilità di effettuare opere all’interno delle singole unità.

Cambi di Destinazione Urbanistica

Si ampliano anche le possibilità per effettuare i cambi di destinazione, ma ai comuni viene lasciato un ampio spazio discrezionale in questa materia.

La controindicazione è che se si considera che sull’edilizia, in aggiunta allo Stato, hanno potestà legislativa anche le Regioni, è verosimile che il decreto, oltre a portare nuovo lavoro a geometri, architetti e ingegneri, darà parecchio da fare anche agli avvocati, alla magistratura amministrativa, a quella ordinaria e, se entreranno in contrasto Stato e Regioni, anche alla Consulta.

Cubature, Altezze, Miniappartamenti e Sottotetti

Più tolleranza per i piccoli aumenti di cubatura.

La legislazione precedente accettava difformità rispetto al titolo edilizio limitate al 2%.

Ora le percentuali diventano molto più generose, purché i lavori siano stati effettuati prima del 24 maggio 2024, data di emanazione del decreto.

Così si arriva al 6% consentito per le unità immobiliari fino a 60 mq, al 5% fino a 100 metri, al 4% fino a 300 metri, al 3% fino a 500 mq.

Per immobili di maggiore dimensione si resta al 2%.

Sono inoltre tollerati il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne.

Non va fatta nessuna comunicazione ma se si vende la casa è opportuno, su richiesta delle parti, menzionare l’esistenza di difformità tollerate alla luce della nuova normativa, sulla scorta di una relazione tecnica redatta da un professionista.

Cambiano anche le dimensioni per ottenere l’agibilità delle unità immobiliari.

I monolocali ora potranno avere una superficie minima di 20 metri quadrati invece dei 28 precedenti e i bilocali di 28 metri contro i 38 previsti prima.

Rimane però necessario che le unità immobiliari così formate posseggano requisiti di illuminazione e di aerazione compatibili con la permanenza di persone.

Di certo nelle grandi città molti proprietari immobiliari procederanno al frazionamento di appartamenti per aumentare la possibilità di affittare.

Diciamo che le norme prendono atto dalla realtà, visto che il fenomeno delle micro case in locazione, soprattutto nei centri universitari, è in atto da molto tempo.

Sono previste deroghe ai fini del riconoscimento dell’agibilità anche relativamente ad altezze e dimensioni dei locali.

In particolare, è previsto che il tecnico progettista abilitato sia autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie anche per i locali con un’altezza minima interna inferiore a metri 2,70, fino al limite massimo di metri 2,40.

Per la trasformazione dei sottotetti è anche possibile derogare dalle norme sulle distanze minime tra edifici, ma qui potrebbe esserci la resistenza da parte delle Regioni, che hanno competenza in materia.

Altre Novità

Una nota importante del Salva casa è che non sarà più necessario presentare tutte le autorizzazioni per la costruzione e i lavori successivi, ma basterà disporre del titolo più recente.

È importante sapere che, se è vero che in mancanza della catena di provvedimenti intermedi l’ultimo titolo modificativo può essere sufficiente, è fondamentale che il Comune attesti la legittimità dei precedenti, come prevede l’articolo 9bis del Testo Unico dell’edilizia come modificato dal Salva Casa.

In mancanza dell’attestazione del Comune, è consigliabile rivolgersi a un professionista che richieda il cosiddetto accesso agli atti, in modo da completare la conoscenza urbanistica sul bene e limitare così il rischio di contenzioso.

Assemblee e Regolamenti Condominiali

Il decreto cambia molte regole dell’edilizia, ma non interviene in nessun modo nella disciplina del condominio.

Il problema è che chi ha la casa in condominio, deve fare i conti con il regolamento del palazzo e che pertanto alcuni lavori ora permessi dalla normativa edilizia, potrebbero trovare lo stop dall’amministratore o dall’assemblea.

Passando in rassegna gli aspetti più caldi, cominciamo dalle vetrate amovibili.

In linea di massima la loro installazione non dovrebbe presentare problemi, purché si tratti effettivamente di vetrate pressoché invisibili e facilmente amovibili.

Nulla che vedere insomma con le verande.

Si corrono più rischi con le tende da sole perché, se colori e foggia non sono uniformi, si può eccepire che vìolino il decoro dell’edificio, a maggior ragione se c’è una disposizione ad hoc nel regolamento, con il rischio di doverle smontare e ripristinare la situazione precedente.  

Per il recupero di un sottotetto bisogna accertarsi che non vi siano particolari convenzioni con i confinanti; se infatti è stata trascritta all’epoca della costruzione del fabbricato una convenzione sulle distanze tra gli edifici, la deroga generale prevista dal Salva casa non ha efficacia.

La possibilità di dare vita a micro unità immobiliari ha impatto sulla vita condominiale.

Scontato il fatto che chi fraziona dovrà anche accollarsi le spese per la modifica delle tabelle condominiali, se si vorrà destinare la nuova unità immobiliare ad attività come gli affitti brevi sarà necessario verificare che non vi siano specifici divieti regolamentari.

Cambio di Destinazione Urbanistica

Infine, il Salva casa ha introdotto diverse modifiche nel tema del cambio di destinazione urbanistica e tra queste c’è la possibilità, data alle Regioni, di prevedere casi in cui possono essere mutate le destinazioni di locali al piano terra o seminterrati.

Dal punto di vista condominiale, fatti salvi limiti o divieti del regolamento, il mutamento di destinazione non è di norma soggetto all’assenso preventivo dell’assemblea ma può comportare la revisione delle tabelle.

I Costi delle Operazioni

Il testo originario del decreto prevedeva per le sanatorie di opere difformi dal titolo edilizio, costi fino a quasi 31mila euro.

Visto che l’entità dell’oblazione dipende dall’aumento stimato di valore dell’immobile sulla base dei dati presenti nell’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, nelle città con alti valori immobiliari come Roma o Milano, si sarebbe pagato sempre il massimo.

Ma difficilmente chi non avesse avuto l’assoluta necessità di sanare per vendere l'immobile avrebbe speso una cifra così alta.

Con la conversione, il costo massimo si è ridotto a un terzo.

L’oblazione varia a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile.

Se questa è anteriore al 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della cosiddetta legge Bucalossi 10/1977), la regolarizzazione avviene presentando la Scia (Segnalazione certificata inizio attività) e pagando la sanzione che va da un minimo di 1.032 a un massimo di 10.328 euro.

Se l’edificio è posteriore alla Bucalossi, la sanzione ha un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro se l’intervento è stato eseguito in assenza o in difformità della Scia; un minimo di 516 euro e un massimo di 5.164 euro, se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda, cioè quando si registra la cosiddetta doppia conformità.

Invece per le difformità molto lievi, già sanabili in precedenza con la presentazione di una Cila (Comunicazione inizio lavori), il costo rimane di .1000 euro.

Un caso particolare si verifica quando gli abusi da sanare riguardano interventi su immobili soggetti a vincolo paesaggistico.

Il responsabile del procedimento, deve richiedere all’autorità di che gestisce il vincolo un parere vincolante entro il termine perentorio di 180 giorni, previo altro parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro il termine inderogabile di 90 giorni.

Se i due pareri non arrivano nei tempi suddetti, scatta il silenzio assenso e il responsabile del procedimento decide in autonomia.

Una disciplina piuttosto complessa, che deve essere analizzata ed eseguita da veri professionisti per non incorrere in sanzioni o peggio. 

I Consulenti EffettoCasa sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.