New York ha già vietato gli affitti brevi dallo scorso 5 settembre 2023 e molte atre importanti città come ad es. Parigi, Amsterdam o Barcellona stanno pensando di eliminarli.

Ne abbiamo già parlato in un articolo di qualche mese fa, ma dallo scorso 1° settembre sono effettivamente operative le nuove direttive previste dal Governo per regolamentare anche da noi con maggiore attenzione le norme relative alle locazioni turistiche brevi.

Un Business Complesso

Si tratta di attività tutt’altro che semplici.

Il Covid ha avuto impatti importanti su tutto il settore ricettivo professionale ma il mercato, come sempre, si è rapidamente adattato alle mutate situazioni e ha mostrato valide alternative al classico albergo, sia per costi sia per servizi connessi, sfruttando anche dei grossi bug legislativi e fiscali.

Ciò ha però spesso creato aberrazioni urbanistiche, tributarie, condominiali e relative alla sicurezza alle quali è stato necessario porre rimedio, almeno parzialmente.  

Ora quindi il tentativo del Governo di contrastare le irregolarità nel mercato degli affitti brevi si fa sempre più concreto.

Il ministero del Turismo ha reso obbligatorio il cosiddetto Codice Identificativo Nazionale (Cin) a partire dallo scorso primo settembre, sia per quanto riguarda gli annunci online sia per l’esposizione nelle strutture ricettive fisiche.

Un risultato ottenuto con la collaborazione delle regioni per uniformare i vari codici regionali già esistenti con uno unico su tutto il territorio nazionale e sulle piattaforme web come Airbnb e Booking.

Da gennaio 2025, invece, saranno ufficialmente a pieno regime le sanzioni previste in caso di mancato rispetto delle nuove norme, come stabilito dalla recente guida dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo comunque i dettagli

Cosa sono gli Affitti Brevi?

Si tratta dei contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni e pertanto non sottoposti all’obbligo di registrazione.

Bisogna Segnalare l’arrivo degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza?

Sì, c’è l’obbligo da parte del proprietario della casa (o in sua vece da chi ha in gestione la struttura) di segnalare entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità degli ospiti alle questure territorialmente competenti tramite il sito della Polizia di Stato alloggiati.web.

Se il soggiorno è inferiore alle 24 ore, le generalità vanno inviate nel momento stesso della consegna delle chiavi all’ospite.

Nel caso il sito alloggiati.web fosse indisponibile, si può ovviare inviando una Pec alla Questura competente.

Che cosa cambia di fatto?

Con la pubblicazione dell’avvio della piattaforma nazionale da parte del ministero del Turismo avvenuta il 1° settembre scorso, è in funzione, dopo le sperimentazioni effettuate in alcune regioni, il già citato Cin.

Come si chiede il Cin?

Bisogna accedere alla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) con lo Spid e fare apposita richiesta.

Chi è già in possesso di un codice concesso a suo tempo da una Provincia o da una Regione, avrà 30 giorni di tempo dopo la pubblicazione dell’avvio della piattaforma nazionale per chiedere il codice nazionale.

Quasi Requisiti devono avere le unità immobiliari da affittare per ottenere il Cin?

Tutte le unità immobiliari destinate alla locazione breve gestite in forma imprenditoriale o privata, devono essere munite di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili.

Che differenza c’è tra Gestione Imprenditoriale e Privata?

Differiscono essenzialmente nel numero di immobili gestiti: fino a quattro non è una gestione imprenditoriale.

Per un numero superiore è necessario avere la partita Iva e la segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Le unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica gestite in forma imprenditoriale devono, inoltre, essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale.

Il Cin va segnalato obbligatoriamente?

Sì, una volta a regime dovrà comparire in tutti gli annunci ed esposto all’esterno dell’immobile allo scopo di favorire la trasparenza e i controlli nel settore degli affitti brevi.

Quali sono le Sanzioni previste per chi non si dota del Cin o non lo espone?

La mancanza del Cin prevede sanzioni da 800 a 8.000 euro, mentre per la mancata esposizione si paga una multa che va da 500 a 5.000 euro.

Se mancano i requisiti di sicurezza si va da 600 a 6.000 euro e infine per chi loca più di quattro immobili senza la segnalazione certificata di inizio attività, si va da 2.000 a 10.000 euro.

Comunque, al di là delle sanzioni va sottolineato che se si affitta ricorrendo alle piattaforme online non si riuscirà a sfuggire all’obbligo del Cin, esattamente come succede per gli annunci immobiliari che devono riportare obbligatoriamente la classificazione energetica dell’edificio.

Chi non ottempera all’obbligo, di fatto non potrà pubblicizzare la casa su Airbnb, Booking o altre piattaforme e potrà solo operare nel sommerso con il passaparola, con tutti i rischi connessi.

Quali Imposte si pagano sugli Affitti Brevi?

Il proprietario può optare tra la cedolare secca e la tassazione ordinaria Irpef (aliquota marginale del proprietario dell’immobile con riduzione forfettaria del 5%).

La cedolare secca è quasi sempre più conveniente: se si affitta un solo immobile si paga il 21% sui proventi; se gli immobili sono da due a quattro si paga il 21% su quello che incassa i canoni più alti nell’anno fiscale e il 26% sugli altri.

Se l’affitto avviene con intermediario (Airbnb ad es.), questi funge da sostituto di imposta e trattiene il 21% sull’incasso dell’operazione.

In sede di dichiarazione dei redditi il contribuente poi sceglierà se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca, conguagliando il dovuto.

Per quali Contratti di Locazione Breve si può optare per la Cedolare Secca?

Gli Affitti Brevi sono un buon affare?

Partiamo dal presupposto che tutto venga effettuato in regola.

Fatta questa premessa, bisogna distinguere tra chi gestisce in proprio l’immobile e chi lo dà in gestione.

Gli affitti brevi comportano sempre il pagamento della cedolare secca, dell’Imu, della tassa rifiuti, di tutte le spese condominiali e delle utenze e le fee delle piattaforme qualora se ne faccia ricorso.

Se la casa è data in gestione a terzi bisogna pagare anche le commissioni a questi.

Fare da soli rende ovviamente di più, ma bisogna gestire l’arrivo e la permanenza degli ospiti ed effettuare le pulizie e tutte le altre attivtà connesse: gli incassi più che i frutti di un investimento sono il compenso per un’attività lavorativa.

Dando in gestione la casa si lavora molto meno e se il gestore è abile sicuramente la casa ha un tasso di occupazione più alto.

Le Conclusioni

Dipende quindi da dove si trova la casa e da quali scopi si vogliono ottenere affittandola.

Se ad esempio si ha una casa in montagna che si vuole occupare solo per la stagione invernale e non si ha fastidio che altri la abitino d’estate, metterla in affitto non rende moltissimo ma consente di recuperare le spese annue di gestione.

Se si vuole guadagnare come con l’affitto tradizionale e dare la casa in gestione, questa deve essere occupata per una buona parte dell’anno.

Roma, Firenze e Venezia, hanno tassi di occupazione medi più alti in Italia perché il turismo di chi cerca un appartamento invece di un albergo, è di norma più diffuso in chi è indirizzato a godere delle bellezze artistiche e storiche e vuole vivere il territorio in maniera più autentica.

I Conti in Tasca

Farsi bene i conti è quindi essenziale per effettuare l’investimento corretto e come sempre è necessario farsi affiancare da un professionista di provata esperienza.

Un ottimo veicolo può anche essere quello di far ricorso alle Aste Immobiliari per abbassare sensibilmente il costo dell’investimento iniziale e di conseguenza della redditività, facendo ricorso, ad esempio, alla Divisione Aste di EffettoCasa

I Consulenti EffettoCasa sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.