Non sarà sfuggita a nessuno la questione recentemente sollevata da una neoeletta parlamentare europea, che nel 2008 avrebbe occupato abusivamente una casa dell’Aler di Milano e che si è apertamente schierata a difesa dei movimenti per il diritto alla casa e alle occupazioni abusive di immobili sfitti.

Ovviamente non è un problema nato oggi e come sempre non entreremo nel dibattito politico e sociale derivante dalle affermazioni dell’Europarlamentare, ma avendo ricevuto moltissime richieste di Clienti e Lettori che hanno chiesto informazioni, abbiamo ritenuto importante fare chiarezza in merito.

Cos’è l’Occupazione Abusiva di un immobile

La risposta sembra banale ma in effetti è ben più complessa di quanto non sembri.

È evidente come l’occupazione abusiva o senza titolo (mancanza di contratto di affitto, comodato, uso, ecc.) di un immobile, si verifica quando una persona si insedia in un’abitazione o in un qualsiasi altro tipo di proprietà, senza avere il diritto per farlo e inizia a viverci senza permesso.

L’occupante abusivo o senza titolo può anche essere l’inquilino a cui è scaduto il contratto di locazione e che rifiuta di rilasciare l’immobile dopo la scadenza.

Questi comportamenti non solo violano i diritti del proprietario, ma costituiscono anche un illecito civile e, in alcuni casi, penale.

Il che significa che l’occupante abusivo, oltre a dover liberare l’immobile, può essere tenuto a risarcire i danni causati (diretti e indiretti, materiali e immateriali) durante il periodo di illegittima occupazione.

Quali sono le Possibili Azioni a Tutela

Il procedimento di sfratto rappresenta la via più diretta per i casi di fine locazione non rispettata, offrendo un percorso accelerato verso il recupero della proprietà, sempre considerando i tempi della giustizia.

Più precisamente, si può ricorrere alla procedura di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) quando l’inquilino, pur essendo scaduto il contratto senza che sia avvenuto il suo rinnovo, rifiuti di andarsene.

In caso di occupazione abusiva e quindi in assenza di un contratto che dia il titolo, il proprietario dovrà invece ricorrere ad azioni legali più complesse che mirano a rivendicare il diritto di proprietà o a richiedere la reintegrazione nel possesso dell’immobile.

Questi procedimenti, certamente impegnativi e costosi, possono essere rinforzati dall’uso di misure d’urgenza che forniscono soluzioni generalmente più veloci contro l’occupazione abusiva.

Azione di Rivendicazione

Si tratta di un rimedio, ex art. 948 c.c., al quale si ricorre quando la persona occupa abusivamente un bene generalmente non abitato o utilizzato, attraverso il quale si può chiedere il riconoscimento legale del proprio diritto e l’ordine di restituzione dell’immobile.

Azione di Reintegrazione nel Possesso

Questa è detta anche di Azione di Spoglio (art. 1168 c.c.) e si applica quando il proprietario è stato privato del possesso del bene, cioè dell’esercizio concreto del suo diritto.

Questo percorso legale è particolarmente rilevante quando l’occupazione è avvenuta senza la conoscenza del proprietario o contro la sua volontà esplicita.

L’azione va di norma esercitata entro un anno dallo Spoglio.

Tuttavia la decorrenza del termine cambia in due casi:

• se lo spoglio è stato violento, ossia se l’autore ha occupato l’immobile con la prepotenza, con minacce o con atti di violenza, il termine decorre dal giorno in cui la violenza è cessata;

• se lo spoglio è stato clandestino, cioè effettuato senza che il proprietario ne sapesse nulla (ad es. i numerosi casi di anziani che soggiornano in Ospedali o RSA e che tornando a casa la trovano occupata), il termine decorre dalla scoperta della situazione da parte sua.

Tutto Chiaro? Non Proprio

Oltre alle tutele previste dal Codice civile di cui abbiamo appena scritto, il Codice penale prevede, all'art. 633, la pena della reclusione da uno a tre anni e della la multa da 103 euro a 1.032 euro per chiunque invada arbitrariamente terreni o edifici altrui, pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne profitto.

Questo tipo di reato è punito a querela della persona offesa, ovvero da chi ha subito il danno.

Tale norma prevede inoltre la pena della reclusione da due a quattro anni e della multa da euro 206 a euro 2.064, procedendosi d'ufficio, se il fatto è commesso da più di cinque persone o se il fatto è commesso da persona palesemente armata.

Se il fatto è commesso da due o più persone, la pena per i promotori o gli organizzatori è aumentata.

Le Eccezioni del Tribunale di Firenze

Recentemente una sezione del Tribunale di Firenze ha sollevato una questione di legittimità relativamente al precedentemente citato art. 633 c.p. nel caso di occupazione di un edificio abbandonato da anni, poiché sarebbe irragionevole perseguire gli occupanti penalmente oltre che in sede civile, soprattutto ove tale condotta fosse dettata dall'intento di soddisfare un bisogno fondamentale quale l’urgente bisogno abitativo dell’occupante o della sua famiglia.

Verrebbero violati, per i Giudici del capoluogo toscano, gli articoli 2, 3, 42 e 47 della Costituzione.

La Risposta della Cassazione

Gli Ermellini hanno però eccepito, con la sentenza n. 28 del 27 febbraio 2024, dichiarando la non fondatezza delle questioni di legittimità costituzionale dell’art. 633 del codice penale sollevate dai Giudici fiorentini, affermando come “Lo scopo dell'incriminazione ai sensi dell’art. 633 del codice penale è la tutela del diritto di godere pacificamente o di disporre dell’immobile spettante al proprietario, al possessore o al detentore qualificato e che oggetto dell’azione delittuosa (di occupazione n.d.r.) sono terreni o edifici altrui, senza alcuna distinzione, quindi anche terreni incolti o non produttivi, nonché edifici disabitati o abbandonati…Il dovere del proprietario di partecipare alla soddisfazione di interessi generali e all’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà economica e sociale non significa affatto che la proprietà, anche se in stato di abbandono, debba soffrire menomazioni da parte di chiunque voglia limitarne la fruizione”.

In pratica, non è importante che l’immobile risulti utilizzato o meno o che l’occupante abbia effettive gravi esigenze abitative, l’occupazione senza titolo rimane un reato perseguibile sia civilmente sia penalmente.

Conclusioni

Chi ci segue sa bene che quando trattiamo argomenti giuridici non ci stanchiamo mai di ripetere come ogni caso sia particolare e differente da ogni altro, anche simile, e debba essere singolarmente analizzato da Professionisti seri e competenti per non incorrere in errori che possono avere gravi conseguenze.

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