Di certo oggi trattiamo uno dei temi più controversi e mal sopportati dai proprietari di immobili, ma entro lunedì 17 giugno molti di questi dovranno versare l’acconto 2024 dell’Imu, l’Imposta Municipale Unica sugli immobili.

Andiamo comunque a fornire tutte quelle informazioni che possono essere utili in questo frangente e con il supporto di un interessante articolo del Corriere della Sera cerchiamo di fare chiarezza.

Esenzione per gli Immobili Occupati Abusivamente

Cominciamo con una notizia positiva.

Anche per il 2024 si applica l’esenzione Imu (in vigore dal 2023) agli immobili occupati abusivamente e quindi non utilizzabili né disponibili, a condizione che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per violazione di domicilio o sia iniziata l’azione giudiziaria penale per occupazione abusiva.

Il Mef ha confermato che l’esenzione spetta anche se manca il decreto attuativo, che riguarda solo il modello di dichiarazione Imu da presentare entro il 30 giugno 2024.

In Quante Rate si può Pagare?

Come consuetudine, per chi è tenuto al pagamento, l'imposta viene divisa in due rate.

Entro il 17 giugno c'è il primo acconto del 50%, mentre il saldo va versato entro il 16 dicembre.

Per l’acconto il conteggio è semplice. Se non ci sono state variazioni nella consistenza immobiliare, basta sommare l’Imu pagata nel 2023 tra acconto e saldo e versare la metà di tale importo, per ciascuna tipologia di immobili, utilizzando il relativo codice tributo.

Come fare i calcoli

Se invece ci sono state variazioni nella situazione patrimoniale nel corso del 2023 o del 2024, come acquisti, vendite o successioni, è opportuno tenere conto della situazione attuale, ma applicando per l’acconto ancora l’aliquota deliberata dal comune per il 2023.

Ricordiamo che i Comuni hanno tempo fino al 28 ottobre di ogni anno per deliberare l’entità del prelievo per l’anno in corso.

Nel caso di un immobile acquistato nel 2024 il contribuente può utilizzare la nuova aliquota eventualmente approvata per il 2024 se già pubblicata sul sito www.finanze.gov.it.

In tutti gli altri casi è preferibile utilizzare le aliquote decise per il 2023 e poi fare l'eventuale conguaglio a dicembre con quelle nuove.

L’Imu si versa su base mensile applicando questa regola: il mese è computato per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto.

Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

Chi è obbligato a pagare l’Imu e Chi No

Devono versare l’Imu tutti i proprietari di immobili situati in Italia e tutti coloro che su di essi sono titolari di un diritto reale di godimento come l’usufruttuario o chi ha un diritto d’abitazione (come il coniuge superstite sulla casa di famiglia ma se l’abitazione non è classificata come di pregio è esente), di uso, enfiteusi e superficie.

L’imposta va versata anche dalle società per tutti gli immobili posseduti di qualsiasi categoria, anche se utilizzati nell’esercizio dell’attività.

Nel caso di più comproprietari o di più contitolari di un diritto reale, l’imposta è pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati.

L’esenzione per l’abitazione principale si applica solo a chi vi dimora e ha la residenza anagrafica; gli altri comproprietari che non vi risiedono devono invece pagare l’Imu.

L’Imu non è dovuta sull’abitazione principale e le relative pertinenze (una per categoria catastale).

Il tributo colpisce, quindi, gli immobili abitativi a disposizione, come le seconde case e quelli affittati o sfitti.

Si paga anche sugli immobili dati in uso gratuito, salvo la riduzione al 50% tra genitori e figli che vedremo in seguito in dettaglio.

Non c'è esenzione sulle pertinenze che non siano collegate alla prima casa o comunque non agevolabili come il secondo box, cantina, ecc.

L’imposta si versa anche per uffici, negozi, depositi, capannoni, altri immobili commerciali e industriali e per le aree fabbricabili (conta il valore commerciale al 1° gennaio 2024).

L’Imu colpisce anche i terreni agricoli, pure se incolti, con l'eccezione di quelli ubicati nei Comuni classificati come montani o di collina in base alla circolare ministeriale n. 9 del 14 giugno 1993.

Esenti invece i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, ubicati in qualsiasi altro Comune.

Coniugi con doppia residenza. Chi paga?

Il grande rebus delle doppie residenze è stato finalmente risolto, ma tra i contribuenti restano ancora molti dubbi sul pagamento dell’Imu.

Vediamo di chiarirli.

Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima la norma in vigore dal 2011 che, per le coppie sposate o unite civilmente con residenze in abitazioni differenti (nello stesso comune o in comuni diversi), limitava l’esenzione Imu a una sola delle due case, ossia quella in cui dimorava e risiedeva il possessore e il suo nucleo familiare, relegando l’altra a seconda casa soggetta ad Imu.

La pronuncia della Corte Costituzionale, eliminando il riferimento al nucleo familiare, ha tolto in sostanza "l'automatico" assoggettamento a Imu di uno dei due immobili, rendendo possibile l’esenzione per entrambi (sia nello stesso comune che in comuni diversi) purché si verifichi effettivamente, per ciascuno di questi, la condizione della residenza e dimora abituale di uno dei due coniugi.

Questa condizione può essere provata, ad esempio, con le bollette delle utenze (acqua, elettricità, gas) che dimostrino consumi congrui durante i mesi dell’anno o anche con la scelta del medico di base.

La possibilità di fruire della doppia esenzione va verificata con molta attenzione, caso per caso.

La Consulta ha specificato che la sentenza non determina in alcun modo un’esenzione per le “seconde case” in cui uno dei coniugi abbia trasferito la mera residenza anagrafica senza dimorarvi abitualmente.

I comuni hanno strumenti efficaci per verificare l’esistenza o meno della dimora abituale, con le banche dati dei consumi energetici e idrici.

Chi ha la residenza in un immobile, ma non anche la dimora effettiva, continua a dover pagare l’Imu per quell’immobile.

Ricordiamo che l’esenzione spetta limitatamente alla propria quota di proprietà.

Quindi se due coniugi sono entrambi proprietari al 50% di due immobili utilizzati come abitazione principale da ciascuno, ognuno potrà beneficiare dell’esenzione limitatamente all’immobile in cui dimora e risiede effettivamente, mentre sul suo 50% della casa utilizzata dal partner dovrà pagare l’Imu.

Sempre salva l‘abitazione principale

Come anticipato in precedenza, l’Imu non è dovuta sull’abitazione principale e le relative pertinenze.

Per abitazione principale si intende un’unica unità immobiliare ad uso abitativo classificata nel gruppo catastale A (esclusi gli uffici A/10), nella quale il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Le due circostanze devono coesistere.

La dimora effettiva può essere provata con le bollette delle utenze (acqua, elettricità, gas).

L’esenzione vale anche per le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo nei limiti di una per ciascuna categoria, C/2 (cantina, soffitta o locale di sgombero), C/6 (box o posto auto), C/7 (tettoia).

Se il contribuente utilizza come abitazione principale due appartamenti adiacenti ma accatastati separatamente, dovrà scegliere a quale dei due applicare l’esenzione per l’abitazione principale.

L’Imu rimane comunque dovuta sulle abitazioni principali di maggior pregio, ossia accatastate come categoria A/1 (immobili signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi).

Separazione, Divorzio e Casi Particolari

Oltre che per l’abitazione principale, l’esenzione dall’Imu è prevista per legge anche nei seguenti casi:

1) abitazione familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, anche se non proprietario, con provvedimento del giudice in relazione a separazione, divorzio o anche in assenza di rapporto coniugale;

2) unità immobiliari di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari o destinate a studenti che siano soci assegnatari, a prescindere dalla residenza. Gli alloggi regolarmente assegnati dagli Iacp e i fabbricati destinati agli alloggi sociali (housing sociale);

3) abitazione (non locata) degli appartenenti a Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco o alla carriera prefettizia, anche se risiedono altrove;

4) i comuni possono esentare da Imu l’immobile posseduto a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che lo stesso non risulti locato;

Per il 2024 si applica poi la riduzione al 50% per l’Imu sull’abitazione posseduta dai cittadini italiani non residenti nello Stato, se titolari di pensione estera in regime di convenzione internazionale con l’Italia, a condizione che la casa non sia locata o data in comodato d’uso.

Comodato d’uso gratuito tra Genitori e Figli

Anche quest’anno si può beneficiare della riduzione del 50% dell’Imu per l’immobile dato in comodato esclusivamente tra genitori e figli.

Lo sconto non è previsto per altri legami di parentela.

La riduzione del 50% della base imponibile si applica per l’immobile dato in uso gratuito ad un parente in linea retta di primo grado, ossia tra genitore e figlio o viceversa, solo alle seguenti condizioni:

1) il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova la casa concessa in comodato (che non deve essere A1, A8 o A9);

2) il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale, stabilendovi sia la residenza anagrafica, sia la dimora abituale;

3) oltre all’immobile dato in comodato, il comodante può possedere un solo altro immobile abitativo nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale;

4) il comodante non deve possedere, oltre a quello dato in comodato e alla propria abitazione principale, nessun altro immobile abitativo in Italia (non hanno alcuna rilevanza gli immobili non abitativi);

5) il contratto di comodato deve essere registrato (per la registrazione si deve pagare l’imposta di registro di 200 euro), infrazione sanabile con ravvedimento operoso.

IMU su immobili affittati 

Solo per gli immobili affittati a “canone concordato” (3+2) nei Comuni ad alta tensione abitativa (i capoluoghi di provincia e tutti i Comuni con più di 10.000 abitanti), si applica la riduzione del 25% dell’imposta e quindi si paga il 75% dell’Imu. 

Rendita, moltiplicatori e aliquote

Il meccanismo di calcolo dell’Imu è uguale a quello del 2023, ma riepiloghiamo le regole.

Si parte dalla rendita catastale attribuita all’immobile al 1° gennaio dell’anno che, come in passato, va rivalutata del 5%.

La rendita si trova nel rogito o in una visura catastale recente.

La rendita rivalutata va moltiplicata per un coefficiente a seconda della tipologia dell’immobile, invariato rispetto al 2023.

Per le abitazioni ancora soggette e relative pertinenze il coefficiente è 160; per gli uffici è 80; per i negozi 55.

Alla base imponibile così ottenuta si applicano le aliquote deliberate dal comune per il 2023, come possibile conguaglio a dicembre, se saranno variate.

Base imponibile dimezzata per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, per il periodo dell’anno in cui sussistono tali condizioni, da accertare da un tecnico comunale.

Dimezzata la base di calcolo anche per i fabbricati di interesse storico e artistico.

Come effettuare il pagamento 

Il versamento si effettua con il modello F24 o tramite bollettino postale. 

É preferibile l’uso dell’F24 per compensare l’Imu con eventuali crediti fiscali o contributivi.

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