Chiunque abbia stipulato un rogito notarile o semplicemente letto un compromesso, avrà certamente notato come, ad un certo punto, venga riportato un impegno a carico della parte venditrice in cui questa assume l’obbligo, tra l’altro, di trasferire il bene venduto libero da Vizi.

È un termine un po' misterioso, molto tecnico, che però ha un peso fondamentale nella sicurezza della compravendita.

Oggi faremo luce su cosa significhi esattamente Vizio, quali effetti possa avere se non gestito correttamente e come tutelarsi per non incorrere in spiacevoli conseguenze.

Cominciamo con il dire che i Vizi si dividono essenzialmente in 4 grandi aree: Apparenti, della Volontà, di Mente e Occulti.

Vediamoli in dettaglio:

Vizi Apparenti o Palesi

Si evidenziano quando al momento della consegna della cosa i difetti gravi siano immediatamente riconoscibili anche senza un esame accurato e senza l’impiego di conoscenze o competenze particolari da parte dell'acquirente.

Sono difformità materiali della cosa compravenduta, che pregiudicano la fruibilità o comunque la sua completa utilizzabilità, riducendo in maniera anche sensibile il valore del bene, rendendolo comunque inadeguato a svolgere pienamente la sua funzione.

Vizio della Volontà

È un elemento che incide su una delle condizioni essenziali del contratto, l’Accordo Volontario, determinandone un’esecuzione anomala.

In tale ipotesi la volontà non manca ma è Viziata, poiché il processo di formazione della stessa volontà è distorto o estorto e il soggetto pone in essere un contratto che altrimenti non avrebbe concluso in quei termini.

Il codice civile individua tassativamente i Vizi della Volontà nei casi di errore, violenza e dolo, indicando per ognuno di essi i requisiti di rilevanza.

Vizio di Mente

L’alterazione della Mente deve dipendere da infermità o da uno stato psichico in cui siano notevolmente compromesse le facoltà intellettive e di manifestazione della volontà.

Il Codice penale disciplina questo Vizio agli artt. 88 e 89, distinguendo tra:

• Vizio totale di mente, che si ha quando lo stato mentale è tale da escludere integralmente la capacità di intendere e di volere del soggetto;
• Vizio parziale di mente, in presenza del quale la capacità di intendere e di volere, pur non essendo completamente mancante, risulta notevolmente o temporaneamente compromessa. 

Vizio Occulto

Al contrario del Vizio Apparente o Palese, per Vizio Occulto si intende ogni Vizio non palesato (nascosto) della cosa oggetto di compravendita, tale da renderla di fatto inidonea all'uso convenuto o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.

Quali sono i Vizi Occulti in un immobile?

Risulta difficile elencare tutti i possibili tipi di Vizi occulti sugli immobili.

In generale può trattarsi di un qualunque difetto costruttivo o strutturale che comporti malfunzionamento, difforme utilizzo del bene o rottura ad es., di tubazioni, impianti, strutture, ecc.

Vizi Occulti sugli immobili: cosa dice l’art. 1490 del Codice civile?

A proposito della definizione di Vizi Occulti su un immobile, l’art. 1490 del Codice civile precisa che “il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da Vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.

La dottrina precisa che i Vizi Occulti sono solo i difetti materiali non palesati che coinvolgono il bene e non anche difetti di diverso tipo.

La tutela per l'acquirente in buona fede può essere fatta valere in sede giudiziaria attraverso due azioni:

• l'actio redhibitoria, rivolta ad ottenere la risoluzione del contratto ed il rimborso del prezzo (artt. 1492-1493 c.c.);  
• l'actio aestimatoria, rivolta ad ottenere la riduzione o il parziale rimborso del prezzo (art. 1492 c.c.).

Proposta una delle due azioni, il compratore non può più esercitare l'altra. 

Esclusione della Garanzia per i Vizi

E' comunque importante evidenziare come il venditore non sia tenuto alla garanzia (e sia quindi svincolato da responsabilità nel merito), se al momento della conclusione del contratto il compratore conosceva già con certezza i Vizi della cosa venduta o ne era stato espressamente messo a conoscenza e li aveva accettati come tali.

Allo stesso modo la garanzia non è dovuta se i Vizi erano facilmente riconoscibili (Vizi Apparenti o Palesi).

Il secondo comma dell’art. 1490 c.c. stabilisce inoltre la possibilità di escludere in buona fede la garanzia per Vizi tramite espresso accordo tra le parti.

Tuttavia, “se il venditore conosceva i vizi della cosa venduta e li ha taciuti al compratore, l’eventuale patto di esclusione della garanzia deve ritenersi radicalmente nullo”, così come ribadito da pronuncia della Cassazione n. 9651/2016.

Venendo meno il principio di lealtà e correttezza a carico del venditore, questi subirà ogni conseguenza derivante dalla sua omissione della segnalazione del Vizio.

Quanto tempo si ha per contestare i Vizi Occulti sull’immobile dopo il rogito?

Come abbiamo appena evidenziato, i Vizi Occulti si possono manifestare su un immobile in diverse situazioni come, nei casi più frequenti, una casa usata acquistata da privato o un'abitazione nuova comprata dal costruttore.

A seconda del contratto variano i termini per far valere la garanzia sul Vizio Occulto sugli immobili, che qui riassumiamo:  

• in caso di rogito di immobile usato, il termine di decadenza è di 8 giorni dalla scoperta del difetto occulto e quello di prescrizione è di 1 anno dalla vendita;  
• in caso di vendita di immobile di nuova costruzione, per la tutela da eventuali difetti costruttivi che possano colpire l’immobile anche a distanza di anni dalla sua ultimazione, il Legislatore ha previsto l’obbligo a carico del costruttore di fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. L’acquirente deve farsi parte diligente e denunciare il fatto entro un anno dalla scoperta del Vizio pena la decadenza dal suo diritto. Deve iniziare l’azione legale al massimo entro un altro anno. L’inosservanza di questi termini produce sia la decadenza sia la prescrizione.

Le Conseguenze Legali dei Vizi

Posto che naturalmente sarà sempre opportuno farsi seguire da un professionista immobiliare abilitato e competente in qualsiasi compravendita o transazione per evitare di incorrere in errori od omissioni di varia natura, sappiamo che è impossibile dare risposte certe a casi che possono avere sfumature anche molto diverse e comunque, in caso di contenziosi, sarà sempre un Giudice ad emettere la sentenza adeguata, annullando o riducendo l’efficacia del contratto stipulato o ancora provvedendo alla quantificazione del risarcimento del danno subito, con ogni altra conseguenza connessa.

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