Dopo mesi di discussioni e polemiche, il Consiglio dei ministri ha approvato il D.L. 69/2024, il cosiddetto Decreto Salva-Casa, entrato in vigore il 30 maggio 2024, che non consentirà il condono di abusi gravi e urbanisticamente rilevanti ma permetterà di sanare alcune piccole difformità edilizie e urbanistiche, rendendo di conseguenza possibile anche la vendita di immobili oggi incagliati da vari impedimenti burocratici.

Vediamo nel dettaglio di cosa si parla

Ribadiamo quindi che il Decreto consentirà di sanare solo casi di minore gravità, divisi in quattro macroaree di intervento:

• Edilizia Libera;

• Tolleranze Costruttive;

• Tolleranze Esecutive;

• Parziali Difformità.

Edilizia Libera

Sarà possibile realizzare interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore sotto i 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche.

Sarà possibile anche la realizzazione e installazione delle VEPA, vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all'interno dell'edificio.

Si potranno sanare anche opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera.

La sanatoria è possibile a condizione che queste opere non determinino la creazione di uno spazio edilizio rilevante e comunque di un ambiente stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici.

Devono inoltre avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente, oltre ad armonizzarsi alle linee architettoniche preesistenti.

Tolleranze Costruttive

Vengono considerate tolleranze costruttive, quegli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che non eccedano la difformità del 2% per una superficie superiore a 500 metri quadri, del 3% per una superficie compresa tra i 300 e 500 metri quadri, del 4% per una superficie tra i 100 e 300 metri quadri, fino ad arrivare al 5% sotto i 100 metri quadri.

Quindi minore è la superficie utile, maggiore è il limite di tolleranza consentito percentualmente.

Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, non costituirà violazione edilizia se contenuto entro i limiti sopra riportati.

Tolleranze Esecutive

Per tolleranze esecutive si intendono le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e di opere interne.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono incluse, ad esempio, il minor dimensionamento dell’edificio, l'adeguamento delle finestre, i tramezzi spostati, le aperture non conformi ai permessi edilizi, le verande, i soppalchi, le parti strutturali aggiunte e non documentate, i dettagli archietettonici o la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.

Stato Legittimo dell’immobile

Il Salva-Casa riduce gli oneri amministrativi per i cittadini.

Per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria.

Ne deriva quindi che le parziali difformità che saranno sanate, contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile.

Cambio di Destinazione d’Uso

Col Salva-Casa viene semplificato anche il cambio di Destinazione d’Uso di singole unità immobiliari e più precisamente:

• Categoria Funzionale - il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre ammesso all’interno della stessa categoria funzionale. Ad esempio, sarà più facile trasformare un ufficio in un’abitazione o viceversa, senza dover affrontare complessi iter burocratici.

• Categorie Diverse - tra diverse categorie funzionali (come residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale), il mutamento della destinazione d’uso sarà ammesso solo in alcune circostanze. Questo riguarda principalmente le zone del centro storico, le aree residenziali consolidate e quelle in espansione.

• Esclusioni - le unità immobiliari al primo piano fuori terra sono escluse dalle semplificazioni.

Via la Doppia Conformità

Per sanare gli interventi edilizi realizzati in parziale difformità al permesso edilizio o alla SCIA, non sarà più necessaria la doppia conformità edilizia, ovvero la conformità sia alle norme urbanistiche all'epoca delle modifiche non denunciate sia a quelle vigenti all'epoca della richiesta, ma basterà che l'intervento sia conforme alle norme urbanistiche in vigore al momento della domanda e a quelle edilizie al momento della realizzazione.

La Doppia Conformità rimarrà in vigore solamente nel caso di abusi più gravi e consistenti.

Ad attestare le conformità sarà il professionista abilitato che ne dimostrerà il rispetto nella documentazione da produrre con la richiesta del permesso di costruire o con la Scia in sanatoria. 

Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento mediante documentazione probante, il tecnico incaricato attesterà la data di realizzazione con una propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità, con le sanzioni previste in caso di dichiarazione falsa o mendace di cui al Dpr 445 del 2000.

Il Silenzio Assenso

Si supera la pratica del Silenzio Rigetto e si introduce quella del Silenzio Assenso.

In questo modo, se l’amministrazione non risponde entro il termine indicato, l’istanza si considera accettata.

In dettaglio:

• se il permesso è in sanatoria, l’amministrazione deve rispondere in 45 giorni;

• per la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), deve rispondere entro 30 giorni;

• per immobili soggetti a vincolo paesaggistico, a queste tempistiche si aggiungono fino a 180 giorni.

Come si dovrà fare Domanda per la Sanatoria?

La richiesta va presentata allo Sportello Unico Edilizia.

Se non è possibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento, il testo prevede che un professionista abilitato (architetto, geometra, ecc.) possa asseverarlo, assumendosene la responsabilità.

Se l'intervento ricade in zone a vincolo paesaggistico, sarà necessario un parere vincolante dell'autorità competente, che deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere della Sovrintendenza entro 90 giorni.

Se i pareri non arrivassero entro detti termini, il dirigente o il responsabile dell'ufficio provvederà autonomamente.

Quanto Costeranno le Sanzioni per le Difformità?

I costi, dice il decreto, dovranno essere parametrati all’irregolarità commessa e al maggior valore acquisito dall'immobile.

Per le difformità più gravi, si prevede che il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria, siano subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi e comunque in misura compresa tra €1.032 e €30.987.

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