Quando si parla di case o di immobili in genere, si fa spesso riferimento anche alle Pertinenze collegate e alle volte c'è un pò di confusione su cosa sia effettivamente una Pertinenza e cosa invece un immobile a sé stante che non abbia specifiche caratteristiche pertinenziali.

Può sembrare una questione marginale, ma soprattutto da un punto di vista fiscale (sulle Pertinenze collegate all’abitazione principale non si paga l’IMU, ad esempio) e di valore complessivo dell’immobile, ha una grande rilevanza.

La prima cosa da capire è: Cos’è una Pertinenza.

Come sempre facciamo riferimento alle norme generali che, all’art 817 del c.c., ci dicono come: ”Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”

Qui affronteremo naturalmente la questione delle pertinenze nel campo immobiliare e la cosa fondamentale da specificare è come la destinazione debba essere caratterizzata dal requisito essenziale della durevolezza, intesa nel senso che il rapporto pertinenziale non possa essere né occasionale né temporaneo ma stabile nel tempo.

Deve essere anche caratterizzata dall'oggettiva destinazione a favore o al servizio del bene principale e che la volontà del titolare della cosa principale (o di altro legittimato), sia orientata alla costituzione del rapporto di reale integrazione tra i beni.

Chi può dichiarare la Pertinenza

È molto dibattuta la questione relativa alla destinazione a Pertinenza.

Dato che la proprietà dell’immobile principale e della Pertinenza potrebbero essere intestate a soggetti diversi o cointestata anche singolarmente, si discute se essa possa essere attuata dal proprietario di entrambe i beni (immobile principale e Pertinenza) oppure dal solo proprietario dell’immobile principale oppure della stessa Pertinenza.

La giurisprudenza ritiene che la destinazione a Pertinenza possa essere dichiarata solo da chi è proprietario o titolare di un diritto reale su entrambe le cose.

Quali sono le categorie catastali ammese come Pertinenze?

Avendo chiarito le regole di base, entriamo ora nello specifico e vediamo cosa sono in dettaglio le Pertinenze di un immobile e come individuarle.

Dal punto di vista catastale possono essere suddivise in tre categorie:

• C/2 (cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini);

• C/6 (garage, posti auto, rimesse, scuderie, stalle);

• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Pertinenza e Immobile Principale devono essere collegati fisicamente?

È ovvio che una soffitta posta al piano superiore della casa o un box che abbia un accesso diretto dall’immobile, non crei dubbio sul fatto che possa essere definito Pertinenza.

Ma cosa succede quando l’immobile principale e la stessa Pertinenza siano situati in edifici, palazzi o addirittura quartieri differenti?

Qui entriamo in vero e proprio campo minato, perché se è vero che non esiste una norma che definisca una distanza minima o massima entro cui deve sorgere la Pertinenza, il tema è stato trattato molte volte dalla giurisprudenza, con sentenze della Corte di Cassazione e risposte ad Interpelli da parte dell’Agenzia delle Entrate, che affermano come per definire la “Relazione Pertinenziale” siano necessari essenzialmente tre parametri fondamentali:

1. L’appartenenza di entrambi i beni (abitazione principale e Pertinenza) al medesimo soggetto;

2. La Contiguità (di fatto la vicinanza ai fini del servizio l’uno all’altro) tra i due beni (Cass. 11970/18), precisando però che la Contiguità non debba essere necessariamente materiale (una distanza minima) ma di natura “economico-finanziario” (Cass. 5550/21);

3. L’utilità della Pertinenza deve essere a servizio del bene principale e non del proprietario di questo (se questi non vive nell’abitazione principale ovviamente) e quindi non sia ammissibile considerarla Pertinenza qualora non sorga in prossimità del bene principale (ADE risp. 33/22).

Potremmo rimanere giorni a cercare di capire cosa si possa intendere per prossimità e quando un bene cessi di essere considerato al servizio di un altro, ma alle volte basta solo un po' di buon senso.

Le Imposte per l’acquisto delle Pertinenze.

Tralasciando oggi l’ipotesi dell’acquisto da parte di una società, se l’acquirente è una persona fisica che ha un’abitazione nel medesimo Comune, potrà chiedere l’applicazione dell’imposta di registro sul valore catastale (rendita catastale rivalutata) della Pertinenza.

Se l’abitazione principale è stata acquistata con le agevolazioni prima casa e non ha altre Pertinenze di quella specifica categoria catastale, l’aliquota sarà pari al 2%, altrimenti si applicherà l’aliquota del 9%.

Quando l’acquirente è una persona fisica che non ha un’abitazione nel medesimo Comune, fiscalmente non si può parlare di Pertinenza e si applicherà l’imposta di registro al 9% sul prezzo effettivamente pagato.

Ricordiamo che solo la possibilità di collegare il nuovo acquisto ad un’abitazione nel medesimo Comune, consente di chiedere l’applicazione dell’imposta di registro al 2% o al 9% sul valore catastale, altrimenti si pagherà sempre il 9% sull’intero prezzo di acquisto.

L’Imposta Minima

C’è sempre da considerare che comunque, anche se il calcolo fiscale agevolato tassato al 2% dovesse dare un valore più basso, l’Imposta di Registro non potrà essere inferiore a € 1.000 (imposta minima) per ogni singolo bene acquistato come Pertinenza.

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