Come molti lettori ben sanno, il gruppo EffettoCasa è da sempre impegnato insieme al gruppo FRIMM allo sviluppo e alla riqualificazione di aree ed edifici, oltre ad essere il riferimento di diverse imprese di costruzione per le analisi di fattibilità, gli studi di marketing e la commercializzazione immobiliare.

Sono infatti moltissimi i cantieri costruiti e venduti nei nostri quasi 40 anni di attività e tanti altri sono in fase di partenza.

Ma se una casa nuova è sempre la scelta preferita da molti, sono anche tanti i dubbi che ci vengono sollevati da parte di chi ha inizialmente paura di versare delle somme prima di vedere finito il proprio appartamento o che non conosce nel dettaglio le normative di riferimento.

Oggi parleremo proprio di come acquistare in sicurezza un immobile di nuova costruzione.

Quali sono le Tutele Legali a favore dell’Acquirente?

Quando l’acquisto riguarda un immobile in fase di costruzione o “su carta” (dove quindi esiste solo il progetto), la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente verso i rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito e oltre, come vedremo in seguito, ed in particolare:

• viene disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;

• è previsto l’obbligo per l'impresa di rilasciare apposita fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia non soltanto delle somme che il costruttore ha già riscosso (ad esempio, pari all’acconto versato) o dei valori che ha già acquisito al momento della stipula del preliminare, ma anche le somme che, in base al contratto, lo stesso debba riscuotere o acquisire dopo la stipula del contratto ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà dell’immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso;

• è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;

• è reso necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore entro la stipula del contratto di vendita;

• è fatto divieto al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento del mutuo o della cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo dello stesso;

• è previsto per l’acquirente il diritto di prelazione per un eventuale acquisto all’asta, qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

Il D.Lgs. n. 122 del 20 giugno 2005

La prima azione di tutela specifica per l’acquirente di immobili in costruzione è stata introdotta dal D.Lgs. 122 del 2005, consistente nell’obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare l’acquirente di immobile in costruzione in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi o qualora, ad esempio, questi venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata o a liquidazione coatta amministrativa.

In sostanza, se si verificasse una delle situazioni sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, spesso inutili, si potrà rivolgere direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi velocemente restituire le somme fino a quel momento versate.

In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria, ma introduce nel nostro ordinamento un completo pacchetto articolato di tutele a favore dell’acquirente di immobile da costruire.

Il D.Lgs. n. 14 del 12 gennaio 2019

Per far fronte al potenziale rischio di inadempimento degli obblighi previsti a carico dell’impresa costruttrice ed aumentare le tutele a favore dell’acquirente, il Legislatore ha successivamente integrato quanto previsto dalla norma precedente, introducendo il “Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza” per mezzo di un nuovo Decreto Legislativo, il n. 14 del gennaio 2019.

Le novità sono essenzialmente 3 e più precisamente:

1. l’obbligo di stipulare il preliminare dal notaio;

2. l’introduzione della Polizza Decennale Postuma;

3. l’ampliamento del valore dalla fideiussione rilasciata dal costruttore al momento del preliminare, che tutela l’acquirente anche in caso di recupero delle somme versate anticipatamente (caparre, acconti prezzo, ecc.), nel caso di recesso dello stesso costruttore al rilascio della Polizza Decennale Postuma.

È da sottolineare come il Decreto del 2019 non sostituisce quello del 2005 ma lo integra, rendendo le norme di riferimento più complete e attuali.

Importante sapere che la nuova disciplina NON è retroattiva e NON si applica agli immobili compravenduti prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. n. 14/2019.

La Garanzia Fideiussoria

Come anticipato, una delle più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/05, è la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme che abbia già riscosso o che andrà a riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

Nel dettaglio, la garanzia pertanto dovrà coprire:

• le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;

• le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

La garanzia non riguarderà invece, ovviamente, le somme che il costruttore riscuoterà solo nel momento del trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

Sono escluse:

• le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in genere una banca);

• i contributi pubblici già coperti da autonoma garanzia.

Se è previsto l’accollo o il frazionamento del mutuo stipulato dal costruttore:

• la garanzia non riguarderà invece quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se detto accollo sarà perfezionato nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente;

• la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante l’accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se lo stesso accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il rogito notarile.

Pagamenti a SAL

Nel caso i pagamenti avvengano a SAL (Stato Avanzamento Lavori), cosa piuttosto frequente quando si compra un immobile di nuova costruzione, il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che vengano via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo che deve essere specificato nella polizza fideiussoria costituito dall’intero importo che il costruttore dovrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

Che succede se Manca la Polizza Fideiussoria?

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

• nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del cosiddetto “prezzo simulato”;

• nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati nel preliminare;

• nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.

L’Acquirente NON può Rinunciare preventivamente alla Garanzia Fideiussoria.

Se lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare il contraente debole e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti, si deve ritenere che la disciplina dalla stessa non sia derogabile e non rientri nella volontà delle parti.

Altrimenti si rischierebbe di vanificare gli scopi perseguiti dalla normativa stessa.

Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.

L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria rende di fatto il contratto annullabile.

Il Contratto Preliminare

Da quanto scritto in precedenza, un ruolo fondamentale è giocato dal Contratto Preliminare di Compravendita, che deve essere obbligatoriamente redatto da un notaio secondo l’aggiornamento normativo del 2019, secondo precisi parametri e deve indicare:

1. le informazioni necessarie per individuare esattamente i soggetti (impresa costruttrice e parte acquirente) e l’oggetto del contratto;

2. la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto;

3. nel caso di un immobile da terminare o “su carta”, deve essere chiaramente riportato e allegato al preliminare il capitolato, contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variante (se presente) rispetto al progetto originario;

4. gli estremi di eventuali atti d’obbligo e le convenzioni urbanistiche stipulate per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione, con l’indicazione di eventuali vincoli;

5. le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;

6. i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

7. l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita e le modalità di pagamento concordate;

8. gli estremi della fideiussione, con il numero delle polizze a garanzia e l’erogatore delle stesse;

9. l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile e/o sul terreno ove sorge;

10. gli estremi del permesso a costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonchè di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

11. l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici o subappaltatrici, con l’indicazione dei relativi dati identificativi.

La Polizza Decennale Postuma

Per la tutela da eventuali difetti costruttivi che possano colpire l’immobile anche a distanza di anni dalla sua ultimazione, il Legislatore ha previsto l’obbligo a carico del costruttore, di fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Tale polizza deve essere consegnata dal costruttore all'Aquirente all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

La garanzia è dovuta a prescindere da una situazione di crisi del costruttore, essendo destinata a operare all’emergere di vizi e difformità dell’edificio realizzato e volta a garantire il ristoro del consumatore-acquirente anche a distanza di molti anni dall’acquisto, quando ormai il costruttore potrebbe essere estinto o irrintracciabile o privo di consistenza patrimoniale utile a risarcire eventuali danni.

Con l’approvazione della legge di conversione del D.L. 198/2022, il cosiddetto “Decreto Milleproroghe”, il Parlamento è intervenuto per stabilire un nuovo termine a partire dal quale la polizza assicurativa decennale postuma dovrà essere adeguata al nuovo modello standard introdotto dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 20 luglio 2022 n. 154.

Conclusioni

Come risulta evidente anche in questo caso, non ci stancheremo mai di ripetere che per effettuare un acquisto sicuro e tutelato è necessario farsi accompagnare da professionisti di grande esperienza, che ben conoscano il mercato e le norme di riferimento.

I Consulenti EffettoCasa sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.