Un argomento che suscita molto interesse è quello che riguarda l’intestazione di un immobile ad un figlio minorenne.

Per motivi familiari, economici o fiscali, alle volte è necessario o opportuno prendere in considerazione l'ipotesi di intestare un immobile a un figlio che non abbia raggiunto ancora la maggiore età o capire come venderlo nel pieno rispetto delle norme.

Innanzitutto, si può fare?

Sappiamo bene che chi non ha raggiunto la maggiore età, nella maggior parte dei casi non ha la capacità di agire in autonomia e quindi non può compiere atti dispositivi, tanto meno nel campo immobiliare.

Ciò non significa però che il minore non possa divenire intestatario di uno o più immobili.

La legge infatti stabilisce che fino al compimento della maggiore età, il minore possa divenire proprietario di immobili ma debba essere rappresentato dai genitori o da chi ne fa le veci.

Solo questi ultimi potranno compiere gli atti di trasferimento e di acquisto, ma non saranno liberi di compiere alcuna azione senza autorizzazione superiore e sempre nell'interesse del minore.

Il sistema giuridico italiano prevede infatti un meccanismo di tutela ad hoc per lo stesso minore.

L'art. 320 del c.c. (con i vincoli in esso contenuti) stabilisce che i genitori o chi per essi, debbano essere preventivamente autorizzati da un Giudice Tutelare nominato dal Tribunale locale, all’acquisto di un immobile da intestare al figlio minorenne, per proteggere appunto gli interessi del soggetto che non sia ancora in grado di agire in autonomia.

In assenza di tale autorizzazione, che deve essere prodotta al notaio rogante prima della stipula del rogito, i genitori non potranno di norma acquistare la casa in nome e per conto del figlio minorenne, ad eccezione della condizione che riportiamo di seguito.

Donazione Diretta a favore del Minore

Abbiamo abbondantemente trattato il tema, con i suoi tanti limiti e vincoli, ma una delle forme più utilizzate mediante le quali intestare beni al figlio minorenne, continua ad essere la Donazione di immobile, di solito da parte di un genitore o dei nonni.

In caso di donazione diretta da parte dei genitori a favore del figlio minorenne, si pone però il problema dell'eventuale conflitto di interessi degli stessi, che interverrebbero in atto da un lato come donanti e dall'altro come rappresentanti del figlio donatario.

Dovranno farsi espressamente autorizzare dal Giudice ad accettare la donazione per conto del minore, previa approfondita analisi del caso in questione.

Il conflitto d'interessi sorgerebbe in particolare per il cosiddetto "obbligo alimentare" esistente tra alcune categorie di familiari.

Nel caso quindi di donazione da genitore a figlio minore, questa duplice posizione di depauperamento-arricchimento del patrimonio da un lato ed obbligo alimentare dall'altro, farebbe sorgere un enorme potenziale problema non solo con il genitore donante ma anche con l'altro genitore non donante, coniuge del donante stesso.

Qualora dovesse ravvisare tale rischio, il Giudice nominerà un soggetto terzo (denominato curatore speciale), diverso sia dal genitore donante che dall'altro genitore non donante, che rappresenterà il minore nell'acquisto per donazione e nella gestione dello stesso bene.

Si può intestare casa al figlio minorenne senza autorizzazione del Giudice?

Come precedentemente accennato, ci sono sistemi alternativi alla donazione diretta affinchè un immobile arrivi ad un minore, ad esempio la donazione indiretta.

I genitori del minore infatti, potrebbero voler acquistare un immobile da un terzo soggetto venditore, intestandolo al figlio direttamente in sede di stipula e senza altri passaggi.

Il tipo di contratto che si potrebbe stipulare in tale caso è quello del negozio a favore del terzo, ex art. 1411 c.c., che recita: ”È valida la stipulazione a favore di un terzo, qualora lo stipulante vi abbia interesse. Salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

Ci sono differenti scuole di pensiero in merito, ma la Corte di Cassazione, con sentenza del 5 gennaio 1985 n. 11, intervenuta sul tema del contratto a favore del terzo minore d’età, ha affermato quanto segue: “Nel contratto a favore del terzo, secondo la previsione ex art. 1411 c. c., la validità e l’operatività della convenzione medesima, postula soltanto la ricorrenza di un interesse dello stipulante (art. 1411 comma 1, cod. civ.) senza che si richieda l’osservanza delle norme sulla rappresentanza dei minori, ove stipulato da genitore a vantaggio del figlio minore, non implicando detto contratto nè l’esercizio di potere di rappresentanza, nè l’accettazione da parte del figlio, la cui mancanza spiega rilievo solo ai fine del comma 3 e del comma 4 dell’art. 1411 cod. civ. al diverso fine dell’eventuale revoca o modifica del contratto da parte dello stipulante”.

L’autorizzazione del Giudice Tutelare sarà dunque necessaria solo se e quando interverrà la dichiarazione di volerne profittare, atto che nulla aggiunge all’acquisto che già si è verificato e che ha il solo scopo di impedire l’esercizio del potere di revoca o di modifica del beneficio da parte dello stipulante quando quest’ultimo non vi abbia già rinunciato nell’atto stesso.

La Successione a favore del Minore

Capita poi abbastanza spesso che un determinato patrimonio possa arrivare ad un minore in forza di successione, ad es. di un genitore o di un nonno.  

L’art. 470 c.c. prevede, in via generale, che “L’eredità può essere accettata puramente e semplicemente o col beneficio d’inventario”. 

Il successivo art. 471 c.c. prescrive però che l’accettazione dell’eredità del minore deve essere fatta necessariamente con beneficio d'inventario. 

Ciò fa sì che il patrimonio dell’erede resti separato da quello del defunto, per cui i creditori di quest’ultimo potranno essere soddisfatti solo con i beni caduti in successione.

L’erede, in questo caso, risponderà di eventuali debiti del de cuius nei soli limiti del patrimonio ereditato, senza correre il rischio di dovervi far fronte con i propri beni personali.

Generalmente, la scelta tra le due opzioni è il frutto di una libera valutazione di convenienza dell’erede, ma nel caso in cui l’erede sia un minorenne, l’ordinamento giuridico italiano, spinto da una evidente logica protettiva, ne esige la tutela, prevedendo che non si possa accettare l’eredità se non col beneficio d’inventario (art. 471 c.c.).

Nel caso in  cui i genitori o il tutore del minore chiamato all’eredità, dopo aver accettato (previa autorizzazione del Giudice Tutelare) non redigano l’inventario, l’ordinamento prevede una tutela particolare per il chiamato all’eredità minore di età.

L’art. 489 c.c. dispone infatti che non possa applicarsi ai minori la decadenza dal beneficio d’inventario (come invece accade nei casi ordinari), prorogando per loro la possibilità di procedere alla redazione dell’inventario sino al compimento dei 19 anni, un anno dopo il raggiungimento della maggiore età.

In sintesi, anche se il rappresentante legale non dovesse compiere l’inventario nei termini prescritti dalla legge, il minore non decadrebbe dal beneficio se, entro l’anno dal compimento della maggiore età completerà la procedura di accettazione procedendo alla redazione dell’inventario in prima persona. 

In difetto, sarà considerato un erede puro e semplice.

Come si Vende un Immobile intestato a un Minore

Abbiamo appena visto i casi più diffusi di acquisizione di un diritto reale da parte di un minore, adesso cerchiamo di capire come si può vendere un immobile intestato allo stesso.

Anche nel caso in cui dovesse rendersi necessaria la cessione di beni che appartengono legalmente al minore, i genitori o il tutore legale dovranno essere autorizzati da un Giudice al compimento di tale atto.

Per ottenere l’autorizzazione, il genitore dovrà presentare apposita istanza, in sede di volontaria giurisdizione, al Giudice Tutelare del luogo del domicilio del minore (art. 320 c.c.) affinché emetta un provvedimento autorizzativo senza il quale non si potrà procedere alla vendita del bene del minore.

Pur trattandosi di una procedura tendenzialmente veloce, si tratta comunque di un procedimento che necessita della Camera di Consiglio e che dovrà seguire un preciso iter.

Il giudice, nel determinare se dare o meno l’autorizzazione alla cessione, dovrà valutare le particolarità del caso e decidere nell’interesse del minore.

Inoltre se si tratta di beni pervenuti al minore per successione, occorre distinguere:

• i genitori o il tutore dovranno rivolgersi al Giudice Tutelare del luogo di residenza del minore in caso di beni definitivamente acquisiti nel patrimonio del minore a seguito della chiusura del procedimento di accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario;

• se al contrario il procedimento di acquisto iure hereditario non sia ancora concluso, sarà competente il Tribunale del luogo di apertura della successione che deciderà previo parere del Giudice Tutelare (art. 747 c.p.c.).

In questo caso l’indagine del Giudice non sarà limitata all’interesse del minore ma riguarderà anche quello degli altri soggetti interessati alla liquidazione dell’eredità.  

Conclusioni

Come sempre il tema trattato è particolarmente delicato e non si può esaurire in un singolo articolo, per quanto dettagliato.

I casi sono da valutare singolarmente e il nostro consiglio è di farlo sempre con il supporto di un professionista esperto dello specifico argomento.

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