È evidente come buona parte del mercato immobiliare sia strettamente legata all’andamento dei tassi di interesse.

È però anche vero che, nonostante i ripetuti aumenti dei tassi del 2023, la tendenza delle compravendite abbia subito effetti quasi marginali e ciò in controtendenza rispetto a qualsiasi previsione.

Segno che gran parte degli italiani abbia ripreso a considerare l’immobile come il più sicuro tra i beni rifugio e non si lasci influenzare più del lecito dalle incertezze finanziarie, visto oltretutto che i valori immobiliari (soprattutto nelle grandi città) sono passati praticamente indenni attraverso le troppe disgrazie di questi ultimi anni.

Tutti comunque auspicano naturalmente che i tassi d’interesse dei mutui tornino ad essere più vantaggiosi rispetto ai valori dell’ultimo anno.

E probabilmente il trend è finalmente al ribasso

L’Euribor segue il percorso discendente dell’Irs

Dopo il tasso fisso, anche il variabile inizia a scendere.

Dopo il picco raggiunto ad ottobre (3,97%) e la stabilizzazione a novembre, nell’ultimo mese dell’anno da poco concluso l’Euribor a 3 mesi si è deprezzato di 4 centesimi.

Non tantissimo come importo e come tempistica per poter parlare di un’inversione di tendenza, ma il segnale è chiaro: il mercato inizia a posizionarsi in vista dei tagli attesi dalla Bce.

Quest’ultima non ha fornito indicazioni sull’avvio dell’allentamento monetario, ma tra inflazione in frenata ed economia stagnante, appare improbabile che questa decisione possa essere ancora rimandata.

Irs in calo e più basso dell’Euribor

E come accennato in precedenza, si fa più deciso il calo dell’Irs (parametro dei mutui a tasso fisso) a 10 anni, che arriva al 2,61%, mezzo punto in meno rispetto a novembre e oltre otto decimi rispetto a ottobre.

Dunque prosegue, anzi si rafforza, l’anomalia del tasso fisso che costa sensibilmente meno rispetto a quello del variabile.

Infatti il Tan (tasso annuo nominale) dei tassi fissi a dicembre si è attestato al 3,68%, con possibilità di arrivare anche a spuntare un ottimo 3,25%.

Per il variabile invece, il cui parametro di riferimento è l’Euribor, il Tan medio è stato del 4,89% e quello migliore del 4,43%.

In tutti i casi si tratta di livelli sensibilmente più bassi rispetto al mese precedente e ampiamente sostenibili se confrontati con le medie storiche.

Il vantaggio garantito dal fisso spiega perché anche nel quarto trimestre del 2023 le richieste di questa tipologia siano state la stragrande maggioranza (il 93%), con il variabile poco sopra il 5%, mentre misto e variabile con cap restano marginali.

I Tassi Fissi potrebbero scendere fino al 3%

"Nel 2023 i tassi dei mutui hanno superato il 5% per i variabili e il 4% per i fissi, portando a un calo del 28% delle erogazioni", osserva Nicoletta Papucci, direttrice marketing di MutuiOnline.it. "Tuttavia negli ultimi due mesi c’è stata un’inversione di tendenza. Ipotizzando la sconfitta dell’inflazione, i fissi potrebbero stabilizzarsi attorno al 3%".

Buone prospettive anche per il variabile, con i futures sull’Euribor che scontano un taglio dei tassi ufficiali di un punto e mezzo nel corso di quest’anno. "Se così sarà, il costo dei mutui a tasso variabile a fine anno si attesterà attorno al 3,5%", aggiunge Papucci.

Un trend che, abbinato al congelamento dei prezzi d’acquisto e alla maggiore disponibilità dei venditori a trattare, crea le condizioni per una spinta delle compravendite.

La Surroga conviene ancora?

Cominciamo con il ricordare come la Surroga sia quello strumento finanziario che prevede di trasferire il mutuo in un'altra banca che offra un tasso d’interesse e condizioni più vantaggiose rispetto a quella presso la quale si è acceso il finanziamento.

Questa operazione non prevede alcun costo e la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surroga da parte del debitore.

La quota delle surroghe è passata dal 21,5% del quarto trimestre 2023, al 36,5% di questo primo scorcio di gennaio.

Un crescita significativa, quindi.

In prospettiva, il calo dei tassi di mercato promette di rilanciare le surroghe per i mutuatari più recenti, anche se non a brevissimo.

La situazione Generale

Intanto, nel quarto trimestre dello scorso anno, è cresciuta l’incidenza dei mutui richiesti per comprare la prima casa (ormai a due terzi del totale) e anche quella di seconde case, arrivati a un passo dal 7%.

Cresce, anche se resta marginale al 3,6% del totale, la richiesta di mutui per ristrutturazione, nicchia che deve confrontarsi con l’alternativa dei prestiti, solitamente caratterizzati da tassi più elevati, ma senza costi notarili e con una burocrazia più snella.

Nel quarto trimestre crescono le richieste da parte degli under 36, ormai a un passo dal 42% del totale.

Questo aspetto evidenzia come da questa fascia di popolazione venga una domanda forte di acquisto immobiliare che meriterebbe un’attenzione particolare da parte del legislatore per agevolare l’accesso al mutuo da parte dei più giovani.

Conclusioni

E’ evidente come la necessità di un'informazione corretta e continua sia assolutamente determinante nella scelta di un finanziamento bancario e che sia necessario confrontarsi con dei professionisti consolidati prima di prendere una decisione in merito.

E soprattutto suggeriamo, come sempre, di avere la certezza di poter ottenere il mutuo desiderato PRIMA di cominciare il tour delle visite alle case di proprio interesse, ottenendo ad esempio il proprio Pass Mutuo, in modo da essere già pronti a formulare un’offerta concreta e sicura, senza dover ricorrere a riportare condizioni sospensive che sono ormai rifiutate (com’è naturale) dalla gran parte dei venditori.

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