La Definizione

L’Usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso continuativo di un bene immobile o mobile per un periodo di tempo definito per legge.

Nel caso di Beni Immobili, che sono quelli di nostro maggior interesse, si seguono i dettami previsti dall’art. 1158 c.c., che indica come la proprietà degli immobili e degli altri diritti reali di godimento, si acquisisca con il possesso continuato (quindi mai interrotto) per almeno 20 anni.

Gli Effetti

L'Usucapione è l'effetto stesso del possesso e si realizza in forza di legge per il solo fatto di aver detenuto il bene immobile in modo continuato per venti anni, senza bisogno dell'intervento di un giudice né di alcun accordo.

L'Usucapiente (chi assume la proprietà per Usucapione) potrebbe comunque avere interesse a formalizzare il proprio diritto acquisito per legge per agevolare, ad esempio, la commerciabilità del bene altrimenti praticamente impossibile da vendere.

Lo stesso Usucapiente, per formalizzare l'acquisto, deve quindi esperire un'azione giudiziale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari ai terzi l'avvenuta Usucapione.

Questa sentenza si definisce di "mero accertamento", con natura dichiarativa e non costitutiva, così come ribadito in diverse sentenze della Corte di Cassazione e dovrà essere trascritta nei pubblici registri ai sensi dell'articolo 2651 del c.c.

Il Diritto di Usucapione rappresenta di conseguenza il compenso per chi, per tanti anni (almeno venti appunto), abbia utilizzato il bene come se ne fosse il proprietario, ovvero ne abbia goduto dell'uso e degli eventuali vantaggi anche economici, a fronte dell'inerzia e del disinteresse del titolare primario.

I Requisiti del Possesso

Ai sensi del codice civile il possesso deve essere:

• inequivoco: deve cioè consistere in modo certo nell'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale;

• pacifico e pubblico: ossia non acquistato in modo violento o clandestino. Se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino, il tempo utile per l'usucapione comincia a decorrere solo da quando sia cessata la violenza o la clandestinità;

• continuato e non interrotto: è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.

Il possesso può quindi essere iniziato sia in buona sia in mala fede.

La distinzione influisce solo sull'individuazione del tempo necessario per il compimento dell'azione di Usucapione.

Cosa non si può Usucapire

Non è possibile Usucapire lo spazio aereo e il sottosuolo, la qualità di erede di qualcuno, l’anticresi, i beni demaniali e i beni patrimoniali indisponibili, salvo che gli stessi escano dal regime del demanio pubblico.

L’Usucapione può essere Ordinaria o Breve

Esistono due tipi di Usucapione:

• con quella ordinaria è possibile acquistare la proprietà di beni immobili e diritti reali immobiliari attraverso un possesso continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico, esercitato con animus possidendi, protratto per venti anni;

• con la breve, invece, è previsto un tempo inferiore per l’acquisto della proprietà e più precisamente: dieci anni per i beni mobili, quindici anni per la piccola proprietà rurale, tre anni per i beni immobili iscritti nei pubblici registri. 

Usucapione e Successione

Nell’ipotesi in cui il soggetto titolare del diritto di Usucapione deceda lasciando degli eredi, la normativa prevede una specifica procedura giuridica, definita successione del possesso, in virtù della quale il possesso tra il de cuius e il suo erede continua senza interruzione, a condizione che vi sia stata la regolare accettazione di eredità e che ovviamente, il de cuius fosse nell’effettiva disponiblità dei beni.

Le Tutele e l’Interruzione dei Termini

Il decorso del termine per Usucapire può essere interrotto:

• dal compimento di determinati atti da parte del titolare primario del bene. In proposito l'articolo 1165 del c.c. richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione. L'usucapione, in particolare, è interrotta dall'atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa e dal riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui. La diffida stragiudiziale del proprietario non è idonea ad interrompere il termine dell'usucapione. Dall'atto interruttivo il termine ventennale inizia a decorrere ex novo.

• dalla perdita del possesso per oltre un anno (articolo 1167 c.c.) da parte del potenziale Usucapiente;

• dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore. In proposito, ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore esprima la volontà inequivocabile di attribuire il diritto reale al suo titolare. In base a tale principio deve ritenersi che la dichiarazione di successione e la conseguente voltura da parte del coerede-possessore a favore anche degli altri coeredi, non implica "riconoscimento" del diritto altrui ai fini interruttivi dell'usucapione, in quanto tali operazioni non rappresentano un titolo idoneo all'attribuzione del diritto di proprietà, ma rilevano solo ai fini fiscali (Cassazione, sentenza del 12 giugno 1987, n. 5135).

Conclusioni

Come per ogni tema giuridico, non è possibile definire delle norme di valore assoluto, valide quindi per ogni singolo caso senza un’analisi approfondita, ma siamo certi di aver dato delle importanti informazioni in merito ad un argomento così complesso e delicato.