Premessa

Lo abbiamo già scritto altre volte, ma adesso arriva la conferma di quanto palesemente emerso nel corso degli ultimi mesi: l’Istat sancisce un calo del numero delle vendite che sfiora l’11% su base annua.

Un interessante articolo del Sole24Ore, riporta come i dati sulle compravendite, basati sul numero di atti notarili, mostrino un mercato immobiliare in decisa contrazione.

Nel primo trimestre 2023 sono infatti 210.691 gli atti notarili di compravendita e gli altri atti relativi a transazioni a titolo oneroso per unità immobiliari, con un calo del 5% rispetto al trimestre precedente e del -11% su base annua.

Il 93,9% dei trasferimenti di proprietà è relativo al settore residenziale (197.547), il 5,9% a immobili a uso commerciale (12.474) e lo 0,3% riguarda atti a uso speciale e multiproprietà (670).

I dati presentati il 22 novembre 2023

Rispetto al primo trimestre 2022 le transazioni immobiliari diminuiscono del’11,6% nel comparto abitativo e aumentano dell’1,6% nell’economico.

Ma già qualche settimana fa, l’agenzia delle Entrate aveva certificato che le vendite di case sono scese nei tre mesi da aprile a giugno 2023 del 16%.

Un calo atteso, vista la situazione attuale di incertezza e l’aumento continuo dei tassi di interesse che rendono sempre meno accessibili i mutui e poco sostenibili le rate mensili.

Nel secondo trimestre del 2023, nel settore residenziale, sono state vendute 184mila abitazioni, circa 35mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2022.

"A livello nazionale le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni capoluogo, -17,2% (circa 12 mila abitazioni scambiate in meno rispetto al secondo trimestre 2022), ma subiscono una decisa flessione anche nei comuni minori, raggiungendo il -15,4%", così si legge nell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate.

Tornando ai dati Istat, si evidenzia come l’abitativo segni variazioni percentuali negative, su base annua, in tutto il Paese: Nord-ovest -16,5%, Centro -16,0%, Nord-est -7,8%, Isole -4,9% e Sud -4,6%.

Il settore commerciale cresce invece al Sud (+5,5%), nel Nord-est (+2.8%), nelle Isole (+1,0%) e nel Nord-ovest (+0,7%), mentre diminuisce nel Centro (-1,8%).

Nel settore abitativo le compravendite si riducono sia nei grandi come nei piccoli centri (rispettivamente -18,3% e -6,4%); in quello commerciale, al contrario, aumentano (rispettivamente +1,5% e +1,6%).

I mutui

Anche riguardo ai finanziamenti bancari le cose non vanno meglio.

Gli atti notarili per mutui e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono 73.582 (-12,6% rispetto al trimestre precedente e -31,0% su base annua).

Il calo interessa tutto il territorio su base annua (Nord-ovest -36,5%, Centro -33,9%, Sud -25,6%, Nord-est -25,5%, Isole -25,3%, Città metropolitane -36,4% e piccoli centri -26,6%).

Compravendite in Calo ma a Roma Tengono i Prezzi

Nonostante il calo delle transazioni, il prezzo medio di vendita a Roma nel terzo trimestre 2023, è pressochè stabile a 3.313 € al metro quadrato (+0,09%).

I prezzi più bassi come sempre sono in periferia e sono quelli della zona Borghesiana-Finocchio, con una media di 1.745 € al metro quadro.

Si acquistano case sotto i duemila euro anche a Ponte di Nona, Torre Angela, Lunghezza e Castelverde.

Nei quartieri dove si concentrano gli studenti universitari, come Pigneto e San Lorenzo, il prezzo medio arriva a 3.184 €, mentre alla Garbatella e a Ostiense si sale a 3.697 €, per poi toccare i 4.559 € attorno a piazza Bologna.

A San Giovanni invece i prezzi si aggirano sui 4.186 € ed è un quartiere su cui si stanno orientando i giovani lavoratori e le giovani coppie.

I valori maggiori sono ovviamente quelli delle case in centro (6.544 € al metro quadrato), in aumento negli ultimi tre mesi del 3,1%, ai Parioli (5.797 €), in crescita dello 0,9%, a Prati (5.318 €), in aumento dell’1,7%, e al Nomentano-Tiburtino (4.379 €) in calo del 2%.

A incidere sul mercato sono però anche le opere previste per il Giubileo.

Tra Termini e Repubblica viene infatti registrato un aumento delle quotazioni al metro quadrato decisamente oltre la media e pari al 12,63%, grazie appunto agli interventi di riqualificazione urbana disposti nella zona per l’evento del 2025.

A Tor Vergata e dintorni poi vi sono attualmente aumenti del prezzo al metro quadrato soltanto dello 0,66%, ma le quotazioni sono destinate, secondo gli analisti, a salire notevolmente a seguito del recupero della Città dello Sport, che prevede la realizzazione di nuovi spazi verdi, piste ciclabili e una grande arena dove poter accogliere fino a ottomila persone.

Infine, per quanto riguarda le aree periferiche, negli ultimi tre mesi gli aumenti maggiori del prezzo delle case al metro quadrato sono quelli di Casalotti, Selva Nera e Valle Santa, pari a 2.548 €, il 4,5% in più.

Conclusioni

È evidente che, come sempre, sia necessario comprendere bene i dati per valutare correttamente il valore del proprio immobile.

I numeri in sé e per sé vogliono dire poco se non sono inseriti in un contesto di conoscenza generale e possono causare errori per cui si può arrivare a ritenere che il proprio immobile possa valere troppo rispetto al valore reale di mercato (con la conseguenza di tenerlo fermo per mesi per poi ribassare drammaticamente il prezzo) o addirittura troppo poco (rischiando di rimetterci molti soldi rispetto a quanto si potrebbe effettivamente ricavare).

La necessità è quella di farsi sempre affiancare da chi ha una reale conoscenza del mercato e delle sue dinamiche.

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