Abbiamo già trattato negli scorsi mesi il tema della delibera del Comune di Roma sulla cessazione del Vincolo del Prezzo Massimo di Cessione, ma oggi trattiamo con piacere il via alle procedure per eliminare quello che potrebbe essere la fine di un incubo per migliaia di famiglie romane.

Cos’è l’Affrancazione

L’Affrancazione è la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati nei Piani di Zona (PDZ) selezionati dai Comuni, a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile all’Amministrazione Comunale, per poter vendere e locare gli immobili svincolati al prezzo di libero mercato.

Chi può chiedere l’Affrancazione?

L’ istanza di affrancazione può essere richiesta dall’attuale proprietario dell’immobile purché siano trascorsi almeno cinque anni dal primo atto di trasferimento, cioè quello tra il concessionario del diritto di superficie che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente.

L’Origine del Problema

Con la legge 167 del 1962, lo Stato italiano ha inteso facilitare l’acquisizione di aree da destinare all’edilizia economica popolare.

Questa norma è divenuta efficace con la legge 865 del 1971, con cui si regolamentò il reperimento di terreni (di norma espropriati) su cui costruire i summenzionati edifici: partivano quindi i PEEP, Piani per l’Edilizia Economica Popolare.

Per impedire speculazioni, la stessa legge previde all’art. 35, la stipula di convenzioni tra Comune e costruttori o cooperative, in base alle quali gli edifici così realizzati potevano essere rivenduti solo dopo il quinto anno dalla cessione al primo assegnatario, ad un prezzo massimo indicato nella convenzione e con determinati requisiti patrimoniali e di residenza che l’acquirente doveva soddisfare.

La quasi totalità di queste convenzioni infatti riporta i criteri in base ai quali calcolare il prezzo massimo di cessione e di affitto; sempre per la stessa legge, questi immobili non potevano essere affittati a canone libero e a maggior ragione non potevano essere venduti a prezzo di libero mercato.

Ciò è stato confermato più volte, sia da sentenze del tribunale ordinario sia della Cassazione.

Ultima e definitiva, la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 18135 del 16 settembre 2015 (Immobili in regime di edilizia agevolata – prezzo massimo di cessione – estensione ai subacquirenti), che sancì che i vincoli di vendita seguono l’immobile per tutta la durata della convenzione (quindi 99 anni per quelli in diritto di superficie), a meno che non sia stipulata una convenzione ad hoc tra privato cittadino e comune.

L’Assurda Situazione

Già in fase di prima assegnazione, il comune di Roma non ha quasi mai vigilato sull’osservanza di quanto stabilito da leggi e convenzioni, per cui la maggior parte degli assegnatari originali ha pagato la sua casa, direttamente dal costruttore, molto di più di quanto riportato nelle convenzioni.

E per le rivendite successive degli alloggi ricadenti nei PDZ, lo stesso Comune di Roma in accordo con praticamente tutti i notai e con i vari istituti di credito che hanno concesso i mutui per l'acquisto, hanno sempre considerato, erroneamente, che i vincoli di alienazione fossero da considerarsi decaduti dopo la scadenza quinquennale fissata dalla convenzione.

Il Dramma delle Periferie, è stato definito da molti organi di stampa.

Questo ha alla fine costretto i venditori degli immobili costruiti sui Piani di Zona (che hanno agito in perfetta buona fede), a restituire a chi li aveva comprati la differenza tra quanto pagato e il prezzo obbligato per legge, con tanto di ulteriori spese di giudizio ed enormi risarcimenti, e tante famiglie che avevano acquistata un’altra casa certe della vendita della propria, sono finite in bancarotta a causa del fermo praticamente totale del Comune per la definizione delle pratiche di affrancazione.

E queste famiglie, del tutto innocenti, sono le uniche che hanno pagato a carissimo prezzo gli errori e i rimbalzi di responsabilità delle varie istituzioni che si sono limitate a guardare l'evolversi della vicenda.

Finalmente la Svolta

Ma ora, come confermato dai rappresentanti del Comune di Roma in tante assemblee nei quartieri popolari dell’hinterland, da Malafede a Muratella, ecco che arriva ai proprietari di immobili su PDZ, la buona notizia per semplificare le procedure e agire sulla revisione dei processi.

“Circa due anni fa, appena fui nominato — spiega l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia — trovai Striscia la notizia sotto il mio ufficio per denunciare il caos sul tema delle affrancazioni e delle trasformazioni, cioè autorizzazioni del Comune a vendere in alcuni piani di zona. C’erano manifestazioni, risse, denunce. Case che non si riuscivano a vendere, agenzie immobiliari che non potevano lavorare, cittadini in attesa da 4-5 anni. Disperati con il rischio di perdere mutui e case, trasformazioni mai istruite da 10 anni. Ma alla fine siamo riusciti a risolvere il problema. Abbiamo sostituito — aggiunge Veloccia — la carta con la tecnologia, creando un unico portale informatico. Abbiamo esteso l’asseverazione anche alle trasformazioni e recepito le sentenze eliminando il vincolo di affrancazione per convenzioni scadute. Abbiamo esteso i Piani di zona trasformabili e ridotto i costi di trasformazione, approvato 5 delibere fondamentali e fatto un lavoro straordinario con gli uffici".

Come Funziona

L'opera di digitalizzazione delle pratiche in seno al dipartimento urbanistica di Roma Capitale sta quindi portando i risultati attesi, in particolare per quanto riguarda le pratiche di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione e di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Il SIAT - Portale Informatico creato dal Comune per le Affrancazioni

Progettato a fine 2022 ed entrato in attività a inizio 2023, questo sistema informatico permette a professionisti accreditati, delegati dai singoli cittadini, di caricare le istanze direttamente online, accorciando sensibilmente i tempi.

In poche settimane l'amministrazione è così in grado di produrre la determina dirigenziale propedeutica al rogito tra proprietari degli immobili e Comune.

Tempistiche che sono passate da oltre 12 mesi a circa 20 giorni.

Dallo scorso giugno anche i cittadini possono accedervi e in 9 mesi sono state lavorate quasi 2mila pratiche semplificate.

In base ai numeri forniti dall'assessorato all'urbanistica, nel periodo da gennaio a settembre 2023, il sistema ha infatti lavorato 1.904 pratiche di affrancazione semplificata, 206 in forma ordinaria (queste sono lavorabili dal SIAT dal 1° giugno 2023), 105 trasformazioni semplificate e 31 ordinarie (anche queste lavorabili online dai cittadini da giugno).

Quindi in media il SIAT porta a termine 7 pratiche di affrancazione semplificata al giorno, mentre per quanto riguarda le domande di affrancazione in forma ordinaria siamo poco più di una e mezza al giorno negli ultimi quattro mesi.

Conclusioni

Anche questo tema spinosissimo, ci conferma quanto sia indispensabile agire con la massima prudenza prima di vendere o acquistare un immobile, essendo le norme legate al settore immobiliare di difficile comprensione e spesso sconosciute anche a chi, istituzionalmente, dovrebbe averle ben presenti per farle rispettare.