Che i tassi dei mutui siano in salita dall’inizio dell’anno lo sappiamo bene un po' tutti.

Quali siano le conseguenze nel Bel Paese lo abbiamo già scritto in recentissimi articoli.

Ma un interessante servizio del Sole24Ore, mette la situazione italiana a confronto con quanto accade nel resto d’Europa e vale la pena approfondire la questione, con un occhio particolare alle nostre realtà più importanti come Roma e Milano.

Tanta Domanda, Poco Riscontro

Poco indebitati (rispetto alla media Ue) ma molto tartassati, in termini di costi del finanziamento in confronto ai principali partner europei.

E così frenano bruscamente i mutui in un mercato, quello della casa, in cui la domanda potenziale resta molto elevata ma spesso insoddisfatta.

Anche perché si costruisce poco e ancor meno si risana l’esistente.

Gli investitori esteri si trovano davanti essenzialmente un “mercato di grandi città” con Milano e Roma, in testa.

Seguono, molto distanziate, Bologna, Firenze e Torino.

Servono studentati e un’offerta in affitto moderna e accessibile, gestita da professionisti.

Ma il dialogo con la Pubblica Amministrazione per permessi e tempi certi, scoraggia gli investitori esteri che infatti guardano con più favore alla Spagna.

A fotografare il mercato residenziale italiano è l’ultimo Italian Living Overview di Savills.

Mutui, redditi in Italia ed Europa

A luglio 2023, il tasso di interesse medio italiano sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di una casa era del 4,19%, +204 punti base rispetto a luglio 2022, il che significa oltre il 2% in più rispetto allo scorso anno.

In pochi mesi, i tassi di interesse sono saliti al livello più alto degli ultimi 10 anni (la media era del 2,24%).

Così un mutuo a 20 anni è cresciuto del 22% in soli 12 mesi.

«Oggi – spiega Peter Allen, head of Operational Capital Markets Uk&Emea di Savills– per acquistare un appartamento della metratura maggiormente preferita (106,8 mq in media) con un loan to value (rapporto tra l’importo del mutuo erogato e il valore del bene) del 79%, una famiglia italiana ha bisogno di uno stipendio netto mensile di 3.300 €, mentre un anno fa ne bastavano 2.700».

In termini di reddito disponibile per famiglia, i dati variano in maniera sostanziale tra i paesi europei.

Quello di una famiglia italiana ammonta in media a 48.180 €, inferiore del 6% rispetto alla media dell’area Euro (sotto di noi solo Spagna, Portogallo e Polonia tra i primi 15 mercati di riferimento).

«Tuttavia – spiega ancora Allen – entro 10 anni il reddito disponibile delle famiglie crescerà del 7% in termini reali nell’Eurozona mentre le previsioni italiane prevedono un aumento del 2%, ampliando il divario con la media europea».

Milano e Roma rimangono Competitive

In Italia solo Milano e Roma, se paragonate ad altre 15 città europee, restano molto competitive.

Il prezzo medio per l’acquisto di un bilocale, situato fuori dal centro cittadino, è pari a 320mila € (-4% anno su anno), variando dai 170mila di Madrid ai 590mila di Londra.

Il rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile delle famiglie necessario per l’acquisto, registra il livello più alto a Parigi e Monaco (8 anni) e il più basso a Madrid (3 anni), Dublino e Bruxelles (4 anni).

L’Italia sembra più abbordabile: si va dai 4,4 anni di Roma ai 5,3 anni di Milano.

Come ci vedono gli Investitori Internazionali

Gli investitori in Europa guardano essenzialmente a student e senior housing e al multifamily (residenziale in locazione gestito da operatori professionali).

«Un’offerta ancora largamente insufficiente – ha detto Luca Migliaccio, director di Ardian – per cui serve anche una regolamentazione chiara».

Se Marco Denari, member of management di Partners Group, sottolinea che «in Italia è centrale puntare sul recupero e la riqualificazione dell’esistente», Joe Persechino, head of Residential Axa-Im Real Assets, fa notare che «in Italia mancano sviluppi di investimento di grandi dimensioni e, quando si trovano, è difficile interagire con la Pubblica Amministrazione. Dunque, in assenza di tempi chiari, che si traducono in maggiori costi, si va altrove».

«L’anno scorso in Italia – spiega Marco Montosi, head of Investments Italy di Savills – il totale degli investimenti nel settore living ha toccato gli 1,3 miliardi di euro (su 60 miliardi in Europa).

Nel I semestre siamo a 620 milioni (20 miliardi in Europa). Il settore rappresenta il 30% del Real Estate in Italia, è resiliente, offrendo un vantaggio competitivo rispetto ad altri asset, con Milano e Roma come hub primari e un crescente interesse per Firenze, Torino e Bologna, con focus sugli student housing, le prime strategie build to rent con requisiti Esg».

Conclusioni

Ci rendiamo conto che questa volta siamo andati molto sul tecnico, anche con l’utilizzo di molti termini anglofoni che purtroppo sono quelli ormai comunemente utilizzati nel settore dell’industria del Real Estate (perché di attività industriale ormai si tratta) e potrebbe non essere tutto immediatamente chiarissimo, ma la sintesi è che nonostante l'aumento dei tassi d'interesse, il mercato Italiano rimane tra i più interessanti d'Europa, anche se spesso poco appetibile per gli investitori stranieri, non abituati alle nostre lungaggini burocratiche che ci rendono unici a livello continentale e che certo non contribuiscono allo sviluppo economico e industriale del Paese.

Sta di fatto, comunque, che pur in un momento complesso come quello in cui viviamo, l'investimento immobiliare, sopratutto nei grandi centri urbani, è ancora particolarmente vantaggioso.   

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