Uno degli argomenti che possono sembrare più semplici e scontati (e di sicuro non lo sono) in una compravendita immobiliare, sono i documenti che venditore e acquirente devono fornire al professionista immobiliare per le opportune verifiche che consentano il corretto svolgimento della trattativa e successivamente al notaio per poter effettuare la stipula.

Abbiamo espressamente scritto che “sembrano” semplici e scontati perché nella maggior parte delle volte non lo sono affatto.

Lo stato dell’Arte

Può capitare che i venditori non abbiano tutta la documentazione necessaria, perché magari la compravendita originaria è stata effettuata molti anni prima.

Oppure perché la proprietà proviene da una vecchia successione e i documenti originali sono andati smarriti.

O ancora, perché sono state effettuate delle modifiche all’immobile e non si è provveduto nei termini consentiti alla regolarizzazione urbanistica e catastale.

In effetti possono essere moltissimi i motivi per cui è necessario fare un recap completo di tutto quello di cui si è in possesso e di quello che manca, pena l’impossibilità di procedere alla compravendita.

Capita poi che alcune volte gli stessi venditori sottostimino l’importanza di avere la totalità dei documenti necessari alla compravendita, spesso perché "l’amico esperto" di turno o il fantomatico "cugino" che tutti noi conosciamo, gli hanno detto che non c’è bisogno di procurarli.

Il tono sembra scherzoso ma le conseguenze della mancata fornitura di tutta la documentazione necessaria può portare a conseguenze serissime, sia in termini economici sia in quelli giuridici.

Forse non tutti sanno che una parte significativa delle cause civili tra privati ha come tema la compravendita immobiliare e di certo non sempre perchè una delle parti agisce in malafede, ma semplicemente perchè ha trascurato le conseguenze di una gestione superficiale di tutte le attività connesse.

Posto quindi che sia nel caso ci si voglia affidare ad un professionista immobiliare per la gestione della vendita sia che si voglia operare in autonomia, sarà comunque necessario farsi seguire sin dall'inizio da persone realmente competenti per la verifica e per l’eventuale completamento del proprio portafoglio documentale, perchè è impensabile portare davanti al notaio una situazione già compromessa sperando che si possa sistemare tutto senza conseguenze prima del rogito.

Vediamo allora quali sono i documenti assolutamente necessari dal principio della trattativa per ambo le parti, salvo doverli integrare con quelli che dovessero servire in casi specifici.

Il Dettaglio dei Documenti del Venditore

a. Quando il Venditore è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità

• Codice fiscale

• Estratto dell’atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza (in alcuni casi)

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando il Venditore è una Persona Giuridica:

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta

• Eventuale delibera con delega poteri

• Visura societaria aggiornata.

c. Documentazione relativa all’Immobile:

• Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione di successione e dei documenti relativi all’acquisto mortis causa (testamento, accettazione di eredità, certificato successorio europeo)

• Accettazione tacita di eredità in caso di acquisto mortis causa (differente dall'accettazione di eredità sopra riportata), da effettuare anche contestualmente al rogito notarile di compravendita

• Copia della planimetria “rasterizzata” depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali dell’immobile da compravendere e delle sue eventuali pertinenze

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto (assegni, bonifici o altro)

• Copia del preliminare di vendita registrato

• Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento

• Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della ricevuta di estinzione del muto e della lettera di assenso alla cancellazione o lettera del notaio che sta curando la cancellazione ovvero attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate

• Copia del regolamento di condominio (consigliato) e dichiarazione dell’amministratore del condominio attestante l’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso

• Copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato (numero del permesso a costruire se la costruzione è successiva al 1^ settembre 1967, pratiche di eventuale variante anche sotto forma di condono edilizio)

• Copia di ogni documento urbanistico (anche in sanatoria) relativo ad eventuali variazioni effettuate dal momento del rilascio del primo permesso a costruire, con relativo riallineamento catastale

• Copia del certificato di agibilità o della documentazione che ne attesti la richiesta (documento comunque non indispensabile alla compravendita in determinate condizioni)

• In caso di cessione di terreni o nel caso che l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000, certificato di destinazione urbanistica (CDU)

• Se si tratta di locali commerciali, terreni agricoli o appartamenti locati ex legge 431/98, la documentazione riguardante il rispetto delle norme relative a eventuali diritti di prelazione

• Attestato di prestazione energetica (APE)

Il Dettaglio dei Documenti dell'Acquirente

a. Quando l’Acquirente è una Persona Fisica:

• Documento d’identità aggiornato e in corso di validità 

• Codice fiscale

• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile

• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza

• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.

b. Quando l’Acquirente è una Persona Giuridica: 

• Copia di un documento d’identità del rappresentante legale

• Denominazione legale e Visura Camerale aggiornata

• Eventuale delibera con delega poteri.

c. In caso di acquisto di abitazione come Prima Casa  

• Copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (credito d’imposta).

d. In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione Prima Casa

• Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione a cui collegare la pertinenza.

e. Altra Documentazione necessaria all’Acquisto

• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Dati del mediatore immobiliare con indicazione della provvigione pattuita e indicazione dei mezzi di pagamento di quanto già versato

• Copia del preliminare di vendita registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

f. In caso di richiesta di mutuo:

• Ogni informazione atta a contattare la banca che concederà il mutuo per coordinare le attività.

Considerazioni Finali 

Come si vede quindi c’è una grande complessità documentale da produrre e soprattutto da verificare con occhi esperti per non incorrere in errori o omissioni che possono costare molto caro.

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