Cosa succede in questo periodo relativamente al tema dei Contratti di Locazione di Breve Durata, i cosiddetti “Affitti Brevi”, gestiti in genere da piccoli proprietari di appartamenti che decidono di locare (essenzialmente a turisti e per pochi giorni) le loro case per ricavarne un reddito?

E come stanno procedendo le cose nel nostro Paese in merito?

Sembra proprio che l'agenda politica di molti Stati non riesca a fare a meno di considerare come di assolutà priorità la modifica alle norme e alle consuetudini che regolano questi contratti.

La cosa particolare è che stia avvenendo con curiosa simultaneità in mezzo mondo.  

In questo nostro articolo cerchiamo di fare il punto della situazione, vedendo anche quali sono oggi e quali saranno a breve, le differenze e le difficoltà alle quali un proprietario, un investitore o un semplice turista, andranno incontro al termine di questa autentica rivoluzione.

New York e la Battaglia contro gli Affitti Brevi

Dallo scorso 5 settembre, affittare una casa a New York per brevi periodi è diventato praticamente impossibile.

Nella Grande Mela è entrata in vigore la Local Law 18, una legge che punta a limitare i brevi pernottamenti nella città, ponendo un freno di fatto anche all'attività di Airbnb e siti similari.

Secondo le nuove regole, il proprietario che vorrà affittare per pochi giorni la propria abitazione, potrà farlo solo registrandosi in comune presso il Mayor's Office of Special Enforcement e, una volta ottenuta la complicatissima autorizzazione, sarà obbligato a essere presente fisicamente nella casa per tutta la durata del soggiorno, pena sanzioni che possono arrivare fino a 5.000 dollari.

In alternativa, la locazione potrà essere portata a termine per un periodo non inferiore ai 30 giorni, mettendo di fatto fuori gioco praticamente tutto il comparto del turismo.

La società Airbnb, leader del mercato degli affitti brevi, ha dichiarato che questa norma potrebbe portare alla rimozione di oltre il 70% delle attuali case in Affitto a Breve Termine nella sola città di New York.

Le motivazioni di fondo dei promotori di questa legge hanno sicuramente una propria logica ma le conseguenze su quale impatto questa avrà sul mercato immobiliare, sulle mancate entrate fiscali e su tutto ciò che è connesso ai mancati introiti di tutto l'indotto del turismo perduto, sembrano non interessare.

La situazione nel resto del Mondo?

La nuova normativa newyorkese segue l’esempio di altre città come, tra l’altro, Parigi, Amsterdam, Barcellona e impone rigide limitazioni alle piattaforme che operano in questo mercato che dovranno, d’ora in avanti, assicurarsi che gli host che abbiano effettuato la registrazione, possiedano tutti i requisiti richiesti.

Non sarà più possibile, quindi, soggiornare in appartamento per un weekend o comunque per un periodo limitato.

Anche altre città statunitensi stanno portando avanti la lotta agli affitti brevi, come ad esempio Dallas che ha limitato i brevi soggiorni a determinati quartieri per contrastare gli schiamazzi o San Francisco che ha imposto ai proprietari un massimo di 90 giorni l’anno per affittare i propri immobili su Airbnb.

Alcune capitali europee hanno fatto la stessa cosa: Parigi ha stabilito un limite di 120 notti all’anno, Amsterdam addirittura solo 30.

E in Italia?

La bozza di decreto-legge per disciplinare e limitare la diffusione degli affitti brevi nelle località a forte vocazione turistica non è stata discussa nel corso dell’ultimo Consiglio dei ministri, come invece precedentemente previsto.

Gli uffici del ministero del Turismo vorrebbero invece correre per chiudere la partita.

Un allarme è giunto lo scorso sabato dal vicepremier e ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini che, parlando al convegno di Confedilizia, a Piacenza, ha detto: "È sbagliato aggredire la proprietà immobiliare. La proprietà privata è sacra, frutto del lavoro e di sacrifici. E questo si applica anche al tema degli affitti brevi. Ognuno deve essere libero di decidere come mettere a reddito il proprio immobile".

I Dettagli della nuova Legge

Nel testo che verrà successivamente comunque discusso e presumibilmente approvato, saranno confermati il pernottamento minimo di due giorni consecutivi (tranne per le famiglie con più di tre figli) e gli obblighi di dotazioni di sicurezza ed anti-incendio.

Come sempre noi riportiamo sic et simpliciter i fatti, senza aggiungere alcuna osservazione che ogni lettore avrà la possibilità di proporre anche nei commenti dei nostri social.

Le Logiche del Testo  

L’obiettivo dichiarato del testo è fornire una disciplina uniforme a livello nazionale per le locazioni per finalità turistiche, contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore e prevedere il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione.

Tra i chiarimenti dell’ultima ora riportiamo come "il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non potrà avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli".

In pratica, non meno di due notti tranne se si hanno da tre figli in su.

Si reintroduce quindi la variabile delle famiglie numerose per il limite di due notti mentre sono stati tolti "i requisiti soggettivi", precedentemente previsti, per affittare.

Per assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, come anticipato nella bozza di inizio settembre, il ministero del Turismo assegnerà, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale – CIN – ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, ancorché già munito di un codice identificativo regionale – CIR – rilasciato dalla regione competente o di un codice identificativo rilasciato dal comune competente.

Le Critiche di Associazioni e Operatori

Non sono certo mancate le critiche delle associazioni degli intermediari immobiliari e gli operatori di affitti brevi.

"Un testo illiberale e, sotto molti profili, incostituzionale, che mira a introdurre divieti e restrizioni lesive del diritto di proprietà – hanno scritto le 14 associazioni di proprietari, intermediari immobiliari, operatori e gestori di affitti brevi. Sul pernottamento minimo di due notti non si comprende quale sia la motivazione alla base di una così grave limitazione del diritto di proprietà. Bene il CIR, a patto che si eliminino altre registrazioni e adempimenti a livello locale. No invece alla norma che stabilisce che chiunque conceda in locazione un appartamento per finalità turistiche (quindi anche chi lo faccia per poche settimane all’anno con un’abitazione normalmente tenuta a propria disposizione) debba trasformare casa propria in una sorta di simil-hotel, inserendo dispositivi, attrezzature, avvisi e istruzioni tipici delle strutture alberghiere e sottoponendosi a ingenti spese per corsi, controlli e adempimenti burocratici di varia natura. La finalità, evidente, è il disincentivo a locare".

Gli Altri Obblighi

Rimane il limite delle 2 notti solo per le città metropolitane ed è previsto l'obbligo, per chi ha più di due case adibite a locazioni brevi, di aprire la partita Iva.

Le Conclusioni

Al di là delle legittime critiche di chi si sente defraudato di un proprio diritto, è comunque evidente come la più che probabile modifica normativa italiana sulle locazioni brevi che abbiamo appena presentato, avrà un impatto enormemente inferiore rispetto a quanto stia già avendo in tante grandi metropoli estere.

Che sia la volta buona che i grandi gruppi immobiliari internazionali possano essere spinti a tornare ad investire da noi e che anche i piccoli investitori possano trarne dei vantaggi significativi?

Stanti così le cose, le possibilità ci sono.

Speriamo solo di saper sfruttare con intelligenza questa opportunità a tutti i livelli, viste anche le attuali condizioni favorevoli per l’acquisto di proprietà immobiliari.

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