Nell’articolo della scorsa settimana (di cui vi ringraziamo per l'eccellente riscontro) abbiamo riportato le informazioni di base per comprendere cosa sia un’Asta Immobiliare e quali le procedure iniziali.

Oggi parleremo di quali siano le diverse modalità di aste immobiliari, quali i criteri di partecipazione e quelli di aggiudicazione e trasferimento.

Le Diverse Modalità di Aste Giudiziarie

A oggi si riscontra una diffusa preferenza accordata dai tribunali alla cosiddetta Asta Sincrona Mista, ritenuta la più idonea a garantire la maggiore partecipazione alle vendite e quindi il massimo realizzo dell'interesse delle parti ma è facoltà del giudice scegliere anche le procedure di Asta Sincrona e Asta Asincrona.

L’Asta Sincrona Mista

In questo caso, le offerte di partecipazione possono essere presentate sia tramite PEC sia in busta chiusa, mediante deposito in cancelleria o presso il professionista delegato ove la gara viene svolta contemporaneamente on line e presso il luogo della vendita.

Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente davanti al giudice o al professionista delegato, vengono caricate sulla piattaforma on line.

Come per l'asta sincrona, l'aggiudicazione avviene quando un'offerta non venga superata da un'altra, nel tempo fissato dal giudice o dal delegato.

Asta con Incanto o Senza Incanto

Nell'avviso di vendita sarà anche evidenziato se l'asta avverrà con la modalità "senza incanto" o con la modalità "con incanto" che però ad oggi è praticamente in disuso.

Asta Senza Incanto

L’offerente presenta la propria offerta (digitale o cartacea a seconda dei casi) in conformità a quanto stabilito nell'avviso di vendita.

Questa offerta è vincolante e qualora fosse l'unica valida presentata, anche in mancanza di gara, l'offerente risulterà aggiudicatario.

Qualora invece vi fosse gara tra più offerte valide, si aprirà una fase di rilanci all'esito della quale l'offerta più alta sarà vincente e l'offerente risulterà aggiudicatario in via definitiva.

Come si Partecipa ad un’Asta Senza Incanto

In caso di vendita sincrona o asincrona, l’offerta d’acquisto dovrà essere obbligatoriamente redatta in via telematica, mentre in caso di vendita sincrona mista, l’offerta sarà ammissibile tanto in via telematica quanto in forma cartacea, secondo le indicazioni dettate nell’ordinanza di vendita.

In tale ultimo caso, coloro i quali abbiano formulato l'offerta o la domanda con modalità telematiche, partecipano alle operazioni di vendita con le medesime modalità, mentre coloro che hanno formulato l'offerta o la domanda su supporto cartaceo, partecipano comparendo innanzi al giudice o al professionista delegato.

Per partecipare a un'asta con modalità telematica, è necessario presentare l’offerta compilando i campi presenti sul Portale delle vendite pubbliche.

Su detto portale è presente sia un video tutorial per la compilazione dell’offerta telematica che un manuale utente.

A fine di depositare correttamente l’offerta, occorre dotarsi di una firma digitale e di una PEC.

L’offerta, infatti, deve essere sottoscritta digitalmente ovvero utilizzando un certificato di firma digitale in corso di validità rilasciato da un organismo incluso nell'elenco pubblico dei certificatori, a pena di inammissibilità.

La firma digitale deve essere necessariamente intestata a colui che sta presentando l’offerta, la PEC può anche appartenere a un soggetto terzo, se non specificato diversamente nell’avviso di vendita.

Se l’offerente intende partecipare unitamente ad altra o altre persone, tali ultimi soggetti, detti coofferenti dovranno dotarsi di una procura notarile rilasciata a favore del primo offerente, che compilerà l’offerta e alla quale allegherà la copia per immagine (es. PDF) della procura, da caricarsi direttamente sul portale delle vendite pubbliche.

Si evidenza che la procura del o dei coofferenti, deve essere sempre rilasciata in favore di colui che sottoscrive l'offerta con la firma digitale.

Il contenuto della domanda di partecipazione alla vendita telematica è disciplinato dai campi presenti sul portale, che prevedono di inserire:

1. i dati identificativi dell'offerente, con l'espressa indicazione del codice fiscale o della partita IVA;

2. l'ufficio giudiziario presso il quale pende la procedura;

3. l'anno e il numero di ruolo generale della procedura;

4. il numero o altro dato identificativo del lotto;

5. la descrizione del bene;

6. l'indicazione del referente della procedura;

7. la data e l'ora fissata per l'inizio delle operazioni di vendita;

8. il prezzo offerto e il termine per il relativo pagamento, salvo che si tratti di domanda di partecipazione all'incanto;

9. l'importo versato a titolo di cauzione;

10. la data, l'orario e il numero di CRO del bonifico effettuato per il versamento della cauzione;

11. il codice IBAN del conto sul quale è stata addebitata la somma oggetto del bonifico;

12. l'indirizzo della casella di posta elettronica certificata utilizzata per trasmettere l'offerta e per ricevere le comunicazioni previste;

13. l'eventuale recapito di telefonia mobile ove ricevere le comunicazioni previste.

I documenti che necessariamente andranno caricati sul portale da parte di colui che intende partecipare a un’asta sono i seguenti:

• copia del documento di riconoscimento con il codice fiscale;

• ricevuta del bonifico di pagamento della cauzione pari al 10% del prezzo offerto;

• richiesta di agevolazioni fiscali (ad es. “agevolazioni prima casa”);

• se il soggetto offerente è coniugato, in regime di comunione legale dei beni, copia del documento d’identità e copia del codice fiscale del coniuge (salva la facoltà del deposito successivo all’esito dell’aggiudicazione e del versamento del prezzo);

• se il soggetto offerente è una società o persona giuridica, copia del documento (ad esempio, certificato del registro delle imprese) da cui risultino i poteri ovvero la procura o l’atto di nomina che giustifichi i poteri;

• se l’offerta è formulata da più persone, copia anche per immagine della procura rilasciata dagli altri offerenti per atto pubblico o scrittura privata autenticata in favore del soggetto che effettua l’offerta;

• l’offerente dovrà altresì dichiarare l’eventuale volontà di avvalersi della procedura di mutuo in caso di aggiudicazione definitiva come previsto dall’art. 585 c.p.c. Al termine della compilazione di tutti i campi, si dovrà procedere a firmare digitalmente l'offerta. Si riceverà quindi alla Pec indicata il file da inoltrare alla PEC dedicata del Ministero della Giustizia. Alla Pec contenente l’offerta (generata dal sistema) dovrà anche essere allegata la prova del pagamento del bollo virtuale, avvenuto tramite il portale del Ministero della Giustizia.

Il gestore incaricato della vendita, almeno trenta minuti prima dell'inizio delle operazioni d'asta, procederà all'invio, all'indirizzo di posta elettronica certificata indicato nell'offerta, di un invito a connettersi al relativo portale.

Un ulteriore invito a connettersi per partecipare alle operazioni di vendita verrà trasmesso dal gestore, a mezzo SMS, al recapito di telefonia mobile fornito nell’offerta.

A questo punto il presentatore potrà autenticarsi sul Portale del Gestore delle Vendite Telematiche con le credenziali ricevute e partecipare alle operazioni di vendita relative all’esperimento di vendita per cui ha presentato l’offerta.

Nel caso in cui l'avviso di vendita senza incanto ammetta anche la presentazione dell'offerta cartacea (nella cd. vendita sincrona mista), l'offerente potrà presentare in alternativa all'offerta digitale, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo (con assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura o al professionista delegato con il numero della procedura), unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

L’Asta e la Partecipazione alla Gara

L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta.

Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si da luogo a una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo predeterminato.

Nel caso di vendita telematica relativa ad aste sincrone e asincrone, l’asta si svolgerà soltanto on line e il professionista delegato (o il Giudice in alcuni casi residuali) gestirà l’asta per il tramite del Gestore incaricato della vendita, direttamente dal proprio studio o in sale d’asta attrezzate e pertanto la partecipazione all’asta avverrà on line da parte dei partecipanti, mediante l’utilizzo delle credenziali che avranno ricevuto dal Gestore della vendita a seguito della presentazione dell’offerta (credenziali che arriveranno entro i 30 minuti antecedenti l’asta).

Nel caso di vendita sincrona mista (che consente la presentazione dell’offerta anche cartacea), l’asta si terrà sia on line sia nel luogo indicato nell’avviso di vendita.

In tal caso ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita se ha presentato l'offerta cartacea ovvero parteciperà on line tramite collegamento al portale se ha presentato l'offerta digitale.

In tutti i casi in cui sia stata presentata una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione, anche in assenza dell’offerente.

Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è senz’altro accolta.

Se il prezzo offerto sarà inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore a 1/4, si potrà dare luogo alla vendita quando si riterrà da parte dell’Autorità giudiziaria non esservi possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c. (Se la vendita all'incanto non ha luogo per mancanza di offerte, ogni creditore nel termine di dieci giorni può fare istanza di assegnazione a norma dell'articolo 589 c.p.c.)

Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’art. 588 c.p.c. (nel termine di dieci giorni prima della data dell’asta) volte a soddisfare direttamente i creditori e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore stabilito nell’ordinanza di vendita, non si darà luogo alla vendita e si procederà all’assegnazione (l’eventuale istanza sarà comunicata al notaio o al professionista incaricato prima dell’asta).

Ai fini della individuazione della miglior offerta, in mancanza di rilanci nella gara, si terrà conto: dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

In caso di mancata aggiudicazione del bene la cauzione versata dall’offerente verrà integralmente restituita con le stesse modalità con cui era stata corrisposta (bonifico, assegno circolare...).

L’Aggiudicazione e il Versamento del Prezzo

A meno che non si verifichi la rara ipotesi relativa all'assegnazione prevista dall'art. 588 c.p.c., l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo. L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.

I partecipanti all'asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari anche grazie all'accordo quadro tra l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) e i Tribunali.

In questo caso, nei termini del versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge (art. 585, co. III, c.p.c.), cioè un mutuo di scopo per l'acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.

La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

Il Decreto di Trasferimento

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti, le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali, i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.) e gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.), il giudice delle esecuzioni non può disporre la loro cancellazione con il decreto di trasferimento.

Per questo sarà dunque necessario un provvedimento del giudice competente e per ottenere tale provvedimento l'aggiudicatario dovrà attivarsi tramite un proprio legale di fiducia.

Le Tasse da Pagare

Tasse e imposte da pagare relativamente agli immobili acquisiti tramite asta giudiziaria sono le medesime rispetto a quelle previste per una normale compravendita.

In particolare, anche la norma sul “prezzo valore” si applica all'acquisto all'asta derivante da procedure esecutive e concorsuali.

Il privato aggiudicatario può pertanto richiedere, nel caso in cui si aggiudichi un immobile a uso abitativo e relative pertinenze, che le imposte vengano calcolate sul valore catastale rivalutato (di solito molto più conveniente), piuttosto che sul prezzo di aggiudicazione.

Il privato aggiudicatario può altresì richiedere, ove ne ricorrano i presupposti, anche l'agevolazione fiscale prima casa.

In ogni caso la richiesta dovrà esser esplicitata con la compilazione e la consegna di un apposito modulo da consegnare al professionista delegato, in cui si rendono le dichiarazioni previste dalla legge per poter usufruire dell'agevolazione prima casa.

Come già detto nelle premesse, per quanto dettagliato, questo articolo non ha la pretesa di esaurire il vasto tema degli acquisti in Asta, essendo previste diverse altre procedure (come, ad esempio, le Aste Telematiche) e soprattutto consigliamo caldamente di essere accompagnati da professionisti che siano esperti della materia, per non incorrere in pericolosi e costosissimi scivoloni.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

Se ti interessa ricevere settimanalmente le nostre news, diventa un follower delle pagine social di EffettoCasa_Roma e di CasainTV e lasciaci, se ti fa piacere, un like.

Scopri anche Tu che Effetto Fa... EffettoCasa!