In precedenti articoli abbiamo parlato diffusamente delle Ipoteche Immobiliari e del Pignoramento della Prima Casa.

Parlare quindi delle Aste Immobiliari è una diretta conseguenza di quanto già trattato, ma oggi le vedremo con gli occhi chi partecipa e non di chi ne subisce le conseguenze. 

Il mondo delle aste immobiliari è spesso considerato come una sorta di panacea al caro prezzi degli immobili, dove c’è la possibilità di acquistare la casa dei sogni a prezzi scontatissimi. 

Come in molti casi accade, non sempre le cose sono come sembrano o come ci piacerebbe che fossero. 

Acquistare la casa perfetta all’Asta è una procedura piuttosto complicata e non è infrequente che il prezzo finale arrivi ad essere pari, se non superiore, rispetto all’acquisto sul libero mercato, specie se si punta ad un immobile specifico. 

Con l'ulteriore problema che spesso all’interno si possa trovare ancora l’esecutato (il vecchio proprietario che ha subito il pignoramento, magari con la famiglia) per cui si dovrà intraprendere una specifica procedura per la liberazione dell’immobile acquistato che, per quanto abbreviata rispetto ad uno sfratto, non può avere tempi certi. 

A questo aggiungiamo che ci sono diverse strutture e società che vivono professionalmente di acquisti in asta e sono certamente più organizzate e smaliziate rispetto al privato che si approccia per la prima volta. 

Ciononostante, alle volte si riesce effettivamente a fare degli ottimi affari, perché magari in quel momento non c’è concorrenza per quello specifico immobile. 

A tutti colori i quali desiderino quindi intraprendere questa procedura o semplicemente avere maggiori informazioni, dedichiamo questa Guida (con il supporto di quella del Notariato) che esprime gli elementi più significativi. 

Abbiamo scelto di dividere in due parti il tema in questione. 

La prima, la potrete leggere in questo articolo e la seconda in quello della prossima settimana, perché data la sua complessità procedurale e pur sintetizzando al massimo, è un argomento che deve essere riportato in maniera completa per essere effettivamente utile. 

Cos’è un’Asta Immobiliare 

Cominciamo col dire che è un procedimento che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore proponente. 

Le aste giudiziarie vengono utilizzate sia nell’ambito del processo esecutivo sia nell'ambito delle procedure concorsuali come il fallimento, il concordato preventivo, la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria e sono tese a realizzare la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta appunto esecutato, che subisce l’espropriazione o liquidazione dei propri beni a causa di debiti insoluti. 

Chi Ricorre alle Aste Giudiziarie 

Ricorrono all’Asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che, attraverso la vendita dei beni pignorati, desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti. 

Quali sono i Vantaggi 

Trasparenza: le singole fasi della procedura d'asta sono tutte scandite sul portale delle vendite pubbliche (https://pvp.giustizia.it) a cui tutti possono accedere per consultare gli immobili all'asta e presentare offerte. 

Semplicità: la partecipazione a questi tipi di asta è standardizzata e, seguendo le indicazioni che i singoli avvisi di vendita e lo stesso portale fornisce, tutti riescono a presentare la propria offerta. 

Convenienza: ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito: ciò anche perché, ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà riproposto in asta a un prezzo base ridotto del 25% (attuale percentuale prevista dalla legge). 

Chi può Partecipare all’Asta 

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore e dei soggetti specificati all'articolo 1471 del C.C., può partecipare all’asta. 

L’Avviso di Vendita o Avviso d’Asta 

L’avviso di vendita o avviso d’asta, è un documento pubblico redatto dal notaio o dal professionista delegato o ancora dal cancelliere, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. 

L’avviso contiene: 

1. le indicazioni necessarie per la individuazione del bene posto in vendita ivi compresi gli estremi catastali; 

2. le indicazioni circa il numero dei lotti; 

3. il prezzo base; 

4. l’importo dell'offerta minima (che è pari al prezzo base ridotto del 25%, riduzione quest'ultima che non si applica alle vendite fallimentari, se non nelle ipotesi espressamente previste nell’avviso di vendita); 

5. il termine per la presentazione delle offerte; 

6. l’ammontare della cauzione e l’aumento minimo da offrire per ogni rilancio in caso di gara tra più offerenti; 

7. le modalità di vendita; 

8. il giorno, l’ora e il luogo dell’asta; 

9. il termine per il pagamento del saldo prezzo in caso di aggiudicazione; 

10. l’avvertimento dell'avvenuta pubblicazione della perizia di stima su uno o più siti internet; 

11. il nome e il recapito telefonico del custode; 

12. l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere acquisite presso il custode; 

13. l’indicazione della destinazione urbanistica dei terreni;

14. la descrizione degli eventuali profili di irregolarità urbanistica esistenti sugli immobili urbani e l’avvertimento che l’acquirente potrà usufruire della sanatoria di legge, ove l’irregolarità sia sanabile (art. 173 quater disp. att. c.p.c.).

L’Ordinanza di Vendita 

Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero: 

1. se essa deve essere delegata a un professionista (notaio, avvocato o commercialista) o deve tenersi alla sua presenza; 

2. le modalità con cui deve tenersi la vendita (disponendo se trattasi di asta solo telematica ovvero se si possa tenere sia on line che in presenza, in quest’ultimo caso con possibilità di presentare offerte anche cartacee); 

3. il prezzo base; 

4. l'offerta minima; 

5. i termini e le modalità del deposito della cauzione; 

6. la data ultima per la presentazione delle offerte; 

7. l’udienza per la gara tra gli offerenti; 

8. il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata). 

La Perizia 

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito dal Giudice delle Esecuzioni (cd. G.E.) sulla base di una perizia redatta da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. 

La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia: 

1. l’identificazione catastale; 

2. la planimetria; 

3. le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi; 

4. vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità. 

Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). 

Abbiamo oggi dato una visione generale di quelle che sono le informazioni di base per la partecipazione ad un’asta immobiliare.

Nell’articolo della prossima settimana andremo ad individuare quali siano  le diverse modalità di aste immobiliari, quali i criteri di partecipazione e quelli di aggiudicazione.

Nel frattempo i Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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