Non più tardi di due settimane fa, abbiamo pubblicato un articolo in cui venivano riportati, tra gli altri, i dati ISTAT relativi all’andamento del mercato immobiliare italiano nel primo trimestre ‘23 rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente.

Si evidenziava come, pur mantenendosi i valori degli immobili su livelli stabili, il continuo aumento dei tassi d’interesse sui mutui stesse avendo particolare incidenza sull’erogazione degli stessi e questo, nel tempo, avrebbe avuto ripercussioni inevitabili sul mercato della compravenduta immobiliare.

Questo tempo in effetti è stato molto rapido.

In questi giorni è uscita una relazione di Nomisma (uno dei principali player nazionali nella fornitura di servizi alla pubblica amministrazione per le attività di analisi economica) dove si parla apertamente di “Appannamento”, per definire l’attuale situazione del mercato residenziale nelle principali città italiane.

Terminata l’euforia post-pandemica, che aveva spinto molti a cercare un'abitazione più adeguata alle esigenze emerse durante i lockdown, siamo entrati in una fase più riflessiva, connotata da diverse problematiche che possono ostacolare l’acquisto della casa.

La diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie conseguente all’inflazione in atto e il predetto rialzo dei tassi di interesse, hanno di fatto messo fuori gioco una quota significativa della domanda potenziale, con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite residenziali.

Questo è quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari di Milano, Roma, Genova, Firenze, Bologna, Bari, Cagliari, Catania, Napoli, Padova, Palermo, Torino e Venezia.

L’inflazione scende troppo lentamente per averne beneficio e secondo Nomisma, questo contribuirà a deprimere ulteriormente il potere di acquisto delle famiglie, che dovranno continuare a ridurre la propensione al risparmio ed attingere alle riserve accumulate durante il periodo di pandemia, per poter mantenere i livelli di consumo desiderati e gli stili di vita a cui avevano dovuto rinunciare durante le restrizioni imposte dalla diffusione del Covid.

La mancata evoluzione dei salari comporta poi serie difficoltà al risparmio, ma anche il sempre più complesso accesso al credito bancario non è più un elemento di compensazione. 

La situazione è difficile ma non drammatica.

Dopo un 2022 in cui il mercato ha registrato complessivamente quasi 800mila transazioni, nel 2023 si prevede che le compravendite scenderanno a quota 687mila (-12,4% sull’anno prima), per poi ridursi a 633mila nel 2024 e scendere a quota 624mila nel 2025.

Parliamo quindi un mercato che rallenta ma che di certo non si ferma.

Il Trend dei valori immobiliari negli ultimi 10 anni

In un altro nostro articolo di poche settimane fa, abbiamo parlato dell’andamento del mercato delle nuove costruzioni, oggi il protagonista è l’usato.

Il mattone negli ultimi 10 anni si è in qualche caso rivalutato ma le performance sono complessivamente modeste e in molti casi, negative.

Il picco del 2006 era già passato da un pezzo e i valori nel 2012 si erano già molto ridimensionati, di conseguenza la rivalutazione di lungo periodo degli immobili nelle grandi città italiane non ha certo brillato. 

Analizzzando l'andamento dei prezzi delle abitazioni nelle grandi città italiane a partire dal 2012 e fino al 2022, si nota come le performance degli immobili nelle dieci città più grandi d’Italia: Bari, Bologna, Firenze, Genova, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Verona, siano, in ben sette città su dieci, al di sotto dei valori di partenza.

Milano tira forte (+28,1%), male Roma (-24,6%)

Il confronto con altre grandi capitali mondiali è impietoso, se si pensa agli incrementi dei valori immobiliari e delle rendite di città come New York, Parigi o Londra ad esempio.

Ma il dato che solo tre città delle dieci esaminate abbiano un trend in crescita nei dieci anni selezionati, fa seriamente riflettere.

In particolare Milano, che guadagna il 28,1%, è l'unica città del panorama italiano con un andamento significativo.

Non andremo oggi ad analizzare le motivazioni profonde di questo buon risultato, ma è evidente come il capoluogo lombardo sia l'unica grande città italiana dove sia presente una studiata pianificazione strutturale, una forte volontà a riqualificare vecchie aree industriali o dismesse che diventano punti di aggregazione per investitori nazionali ed esteri e un concreto sviluppo dei trasporti pubblici per consentire il comodo trasferimento degli abitanti da una zona all'altra che genera un complessivo incremento dei valori dei vari quartieri.

Il capoluogo lombardo tocca il suo minimo nel 2016 quando perde il 13,6% e il 2016 è l'anno in cui i prezzi si stabilizzano.

L'anno successivo riparte la crescita che neanche la pandemia ha fermato finora.

Tuttavia il 28,1% in dieci anni, significa non arrivare a una performance del 3% annuo.

Dietro Milano troviamo Bologna, che raggiunge il picco minimo nel 2015, dopodichè i prezzi riprendono la crescita con un tasso di oltre il 10% nel 2018, anno record per il capoluogo emiliano, con un mercato trascinato soprattutto da acquisti per investimento.

Nell'arco decennale, le case di Bologna guadagnano in media il 15,5%.

Al terzo posto di questa classifica immobiliare si piazza Firenze, i cui immobili in 10 anni restano sostanzialmente stabili dopo il minimo registrato nel 2014 e nel 2015.

Nelle altre sette città, le case negli anni analizzati, perdono valore.

Quella che ha sofferto di più è Genova, che ha visto quasi dimezzare i valori del suo patrimonio con una diminuzione del 49,1%, soprattutto a causa della vetustà degli immobili.

A seguire Torino che perde il 26%, dopo aver toccato il minimo nel 2020 con un deprimente -29,7%.

Nello stesso anno toccano il valore minimo anche gli immobili di Roma, che dal 2012 perdono complessivamente il 24,6%. 

Conclusioni

In situazioni di mercato decisamente complesse, la possibilità di comettere errori importanti è molto elevata.

Mai come in questi casi, per sviluppare una qualsiasi operazione immobiliare (acquisto, vendita, messa a redditto, ecc.) è necessario essere affiancati da professionisti storicamente competenti e affidabili.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.