Non è un segreto che il periodo storico, sociale ed economico che stiamo vivendo sia particolarmente complesso e che le condizioni finanziarie poste in atto dall’UE e dalla BCE, abbiano carattere straordinario rispetto a quanto successo negli ultimi anni.

Queste particolari condizioni hanno chiaramente ripercussioni anche in quello che, come sempre, è uno dei più grandi indicatori del quadro complessivo di un paese: il mercato immobiliare.

Non calano al momento i prezzi delle case, ma diminuiscono le compravendite e crollano le erogazioni dei mutui.

Questa è la situazione attuale del mercato immobiliare nella prima parte del 2023, apparentemente ambigua, secondo tutte le fonti accreditate.

Partendo dai prezzi, nel primo trimestre secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice Ipab (che rappresenta il prezzo medio delle abitazioni acquistate dalle famiglie in Italia in un determinato periodo di tempo), ha registrato una crescita dell’1,1% rispetto al medesimo periodo del 2022.

L’aumento annuo è da attribuire quasi esclusivamente alla variazione di prezzo delle case nuove, +5,4%, in gran parte dovuto al forte incremento di costo dei materiali, mentre l’usato si ferma al +0,4%.

Nel confronto con i dati dell’ultimo trimestre 2022, si rileva una crescita dell’1,6% del nuovo e una diminuzione dello 0,2% per l’usato.

L’Ipab segnala inoltre che dal 2015, il nuovo è aumentato del 17,8% mentre l’usato si attesta ad un più modesto +4,6%.

Le case nuove pesano, stando all’ultimo aggiornamento Istat, per il 17,7% sul totale del mercato.

Compravendite in calo nel 2023

Sia i dati del Notariato sia quelli dell’Agenzia delle Entrate, certificano il calo delle compravendite immobiliari dall’inizio di questo 2023.

I numeri del Notariato sono raccolti con tempistiche diverse rispetto a quelle delle Entrate e non sono completamente sovrapponibili ma nell’ultimo aggiornamento sono state considerate le transazioni di gennaio e febbraio.

Il primo mese dell’anno ha fatto registrare un aumento del 5,4% rispetto a gennaio 2022, ma il mese successivo ha visto un calo dell’8,7%, portando il bilancio bimestrale a -2,7%, complice soprattutto l'aumento dei tassi di interesse sui mutui.

Il calo riguarda essenzialmente le prime case, che registrano rispettivamente un -6% per le compravendite tra privati e addiruttura un pesante -24% per gli acquisti da impresa, mentre il mercato delle seconde case sia da privato sia da impresa, segna un dato positivo: rispettivamente +2,8% e +3,4%.

Le compravendite nelle grandi città: Roma -2,1%

Per quanto riguarda le maggiori città, Torino risulta in crescita del +3,3%, seguita da Bologna (+2,9%), Palermo (+2,1%) e Bari (+1,1%).

Segni meno a Verona (-1,5%), Roma (-2,1%), Milano (-3,7%), Firenze (-5,3%), Napoli (-14,9%).

In tutte le città i dati di febbraio sono comunque peggiori rispetto a quelli di gennaio, ad indicare un trend in deciso calo come numero di trasazioni.

Mutui - Importi e richieste in calo

Il Notariato conferma il fortissimo calo delle erogazioni di mutuo, dovuto sia a una maggiore prudenza nelle istruttorie da parte delle banche ma soprattutto, come già accennato in precedenza, al forte rincaro dei tassi che non accenna ad arrestarsi.

A gennaio la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 15,8%, per accentuarsi a febbraio raggiungendo un clamoroso -29,3%.

Il forte divario tra numero delle transazioni e numero dei mutui erogati, rilevato anche dall'Agenzia delle Entrate, conferma il netto aumento di chi compra pagando tutto per contanti o comunque utilizzando risorse dedicate precedentemente ad altri investimenti.

Nello specifico, si riducono dell’8,5% i finanziamenti di importo superiore a 500mila euro, del 20,9% nella fascia 100-150mila euro e del 30,2% nella fascia 150-200mila euro.

Le fasce di età - resistono i giovani 

Va segnalato inoltre che la fascia di età che ha subito la riduzione minore nel numero di transazioni è quella degli under 36, probabilmente sospinta delle agevolazioni fiscali in vigore fino a fine dicembre 2023 per l’acquisto della prima casa e dall’estensione del fondo prima casa all’80% scaduto il 30 giugno, che fortunatamente un emendamento al decreto omnibus in via di conversione ha spostato come termine al prossimo 30 settembre.

Conclusioni

In definitiva possiamo affermare come l’aumento dei tassi sui mutui stia incidendo pesantemente sul mercato attuale ma notiamo anche come tante famiglie che hanno ricevuto finanziamenti a tasso variabile sino alla fine dello scorso anno e che avevano assunto la rata mensile da pagare al limite delle capacità reddituali, stiano cominciando a riflettere su cosa fare in merito al mantenimento dell’abitazione, soprattutto se seconda casa.

Ma come sempre le cose possono avere più risvolti.

E’ evidente come da qui a pochi mesi, se non dovessero mutare le condizioni bancarie o peggio ancora se dovessimo assistere a ulteriori aumenti dei tassi, cominceranno a essere immesse sul mercato molte più abitazioni di quante se ne trovino oggi, con la conseguenza di un naturale calo dei valori proposti.

Questo non è purtroppo un indice di sanità economica, tutt'altro, ma come sempre qualcuno beneficerà del momento di down del mercato che comunque, nel tempo, ritornerà a salire come sempre è successo.

Noi continueremo a tenervi informati e ad offrirvi sin da subito le migliori opportunità di investimento o le più idonee soluzioni alle problematiche derivanti da quanto appena scritto.

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