Qualche settimana fa abbiamo pubblicato un articolo riguardante il tema del Pignoramento della Prima Casa.

A seguito di ciò, abbiamo ricevute molte vostre richieste dove ci chiedevate di approfondire le conseguenze dell’inadempienza nel pagamento di debiti maturati a vario titolo come ad es. mutui, finanziamenti, cartelle esattoriali, passivi societari, ecc. e dell’eventuale costituzione di un'ipoteca a favore dei vari Creditori e logicamente, contro i Debitori.

Tralasciando tutto il complesso iter che porta all’iscrizione di un’Ipoteca di qualsiasi tipo e di cui tratteremo in articoli successivi se ce lo chiederete, oggi affrontiamo il tema della Garanzia del Creditore per poter tutelare i propri diritti.

Capiamo cos’è un’Ipoteca

L’Ipoteca (art. 2808 c.c.) è tecnicamente un Diritto Reale di Garanzia, che attribuisce al creditore che la iscrive il potere di espropriare un bene (trasferire in maniera forzata) e di essere soddisfatto in via prioritaria rispetto altri eventuali creditori sul prezzo ottenuto dall'espropriazione, di norma la vendita all’asta.

Oggetto di ipoteca possono essere i beni immobili, i beni mobili registrati, le rendite dello Stato, i diritti reali di godimento su beni immobili inclusi quelli di uso e di abitazione, ad esclusione delle servitù che non possono essere espropriate separatamente dal fondo dominante.

Inoltre, può formare oggetto di ipoteca, anche la quota di un bene indiviso, cioè un bene la cui titolarità è in comune a più soggetti come nel caso di un immobile acquistato da coniugi o in caso di successione.

Le Ipoteche possono essere di tre tipologie specifiche:

• Ipoteca Volontaria, sottoscritta appunto volontariamente dal titolare del bene e dal creditore come nel classico caso dell’erogazione di un mutuo bancario.

Questa, viene sempre iscritta tramite la registrazione di un’istanza formale e, al pari di ogni altra ipoteca, si costituisce mediante la Trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

L'iscrizione conserva la propria efficacia per un massimo di vent'anni a meno di durata inferiore del finanziamento e della relativa cancellazione.

Qualora il creditore intenda mantenere il diritto di prelazione per farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato anche successivamente al termine di prescrizione ventennale (come nel caso dei mutui con durata superiore ai vent'anni), dovrà rinnovare l'iscrizione prima della scadenza.

• Ipoteca Legale, disciplinata dall’art 2817 del codice civile, è utilizzata per lo più come garanzia nei contratti di vendita di immobili.

Serve di norma a tutelare il venditore da chi acquista il bene, garantendogli così la somma dovuta in caso non avvenga il saldo prezzo al momento della stipula dell’atto notarile. Questa tipologia di ipoteca non è evidentemente necessaria se invece la cifra pattuita per la vendita viene pagata integralmente al momento della stipula del rogito.

Altro caso frequente è quello dei coeredi (o dei soci e negli altri casi di scioglimento di comunione), che la iscrivono a garanzia del pagamento dei conguagli che gli assegnatari degli immobili devono riconoscere agli altri soggetti coinvolti nella divisione.

La rinuncia all'ipoteca legale deve comunque essere sempre espressamente riportata in atto dal notaio rogante.

Per questa tipologia di ipoteca, saldato il debito, l’acquirente potrà ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile, mentre nel caso di contenzioso tra venditore e acquirente sarà il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale a termine del giudizio e con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente. Successivamente, trasmessi il provvedimento giudiziale o l’atto notarile agli uffici della Conservatoria, questi provvederanno ad annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale sarà valida la richiesta di cancellazione.

• Ipoteca Giudiziale, viene iscritta a seguito dell’emissione di provvedimenti giudiziali che costituiscano Titolo Esecutivo e che impongano al debitore di saldare la cifra pattuita.

Questa, deve essere sempre richiesta formalmente dal creditore presso il tribunale di competenza e può interessare solo ed esclusivamente i beni presenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare.

Per cancellare un’ipoteca giudiziale al fine di rendere libero l’immobile esistono due modi:

1. il primo consiste nella cancellazione mediante un atto pubblico notarile. In questo caso la Banca o qualsiasi altro creditore, presterà il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca e il notaio che sottoscrive l’atto pubblico di saldo del debito provvederà a inoltrarlo all’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un atto unilaterale, ciò significa che dal notaio dovrà recarsi solo il creditore che esprimerà l'espressa volontà di cancellare l’ipoteca a garanzia del suo credito;
2. il secondo modo consiste nell’ottenere un provvedimento dal giudice incaricato che ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito della comprovata estinzione dell’obbligazione garantita, o del perimento del bene ipotecato o ancora di rinuncia espressa in forma scritta del creditore

La Cancellazione delle Ipoteche NON è automatica

E’ necessario precisare che anche quando il debito sia saldato, l’ipoteca non viene mai cancellata in automatico (salvo la prescrizione dei termini) e il suo annullamento deve sempre essere richiesto in maniera formale all’Ufficio di competenza.

Anche nel caso della L. 40/07 (cosiddetta Legge Bersani), dove è prevista la cancellazione automatica a fronte del saldo del mutuo erogato da una banca, è obbligo che l'istituto di credito effettui una comunicazione (gratutita) di avvenuta estinzione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Attenzione

Fintanto che su un immobile sia presente un’ipoteca di qualsiasi tipologia, questo non può essere venduto.

Inoltre l’ipoteca (che sia giudiziale e non) compare nei registri pubblici e può essere visionata da banche, istituti di credito ed altri soggetti interessati, pregiudicando irrimediabilmente la posizione finanziaria del debitore nei confronti di qualsiasi servizio di cessione del credito, rendendo spesso difficile, se non impossibile, l'erogazione di nuovi finanziamenti.

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