La legge n. 14 del 24 febbraio 2023 che ha convertito con alcune modificazioni il D.L. n. 198 del 29 dicembre 2022, il cosiddetto Milleproroghe 2023, ha avuto importanti effetti anche per quel che riguarda l’acquisto con agevolazioni della prima casa. 

Abbiamo trattato più volte il tema dell’acquisto della prima abitazione ma in questo caso andiamo ad evidenziare una misura attualissima e presumibilmente temporanea, che sarà bene conoscere per non incorrere in errori, sanzioni o nella perdita di buone opportunità.

Vediamo di cosa si tratta

L’articolo 3, comma 10-quinquies della L.14/23 che abbiamo citato in premessa, sospende i termini previsti per:

• l’utilizzo dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa;  
• il credito di imposta a favore della parte acquirente, in caso di riacquisto di un'abitazione da adibire a prima casa entro un anno dall’alienazione della precedente per cui ha usufruito dell'agevolazione. 

Le Novità fondamentali

La disposizione in esame sospende i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, previsti ai fini dell'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% (anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile) per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso;  
• gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alla prima casa (disciplina contenuta nella nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).

I Dettagli

Le norme contenute nella nota II-bis, prevedono le caratteristiche volte a definire i termini per avvalersi dell’agevolazione in esame e in particolare viene stabilito che:

• per usufruire di questo beneficio, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, mentre se residente in altro comune, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
• in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici previsti per la prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte eventualmente abbattibile in maniera drastica grazie ai vari tipi di ravvedimento operoso;
• l'aliquota del 2% si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente sia già titolare di una prima casa a condizione che quest'ultima sia alienata entro un anno dalla data dell'atto di acquisto.

Pertanto, a seguito della sospensione:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi, (articolo 3, comma 10-quinquies 182);
• il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi;
• passa da un anno ad un massimo di 2 anni e sette mesi anche il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa. 

Chiarimento Agenzia delle Entrate

In merito ai numerosi dubbi ed alle varie interpretazioni date anche da vari professionisti interessati (notai, commercialisti, consulenti immobiliari), per il mantenimento del Bonus Prima Casa NON è necessario mantenere la residenza nell'immobile acquistato per un tempo minimo.

Il contribuente che ha comprato casa beneficiando delle agevolazioni fiscali, ha il solo obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile qualora già non residente, entro il termine di 18 mesi (oggi 37 mesi grazie alla L. 14/23) ma non è tenuto a restarvi.

Questo è quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate con risposta all'interpello 399 del 1° Agosto 2022, che conferma anche quanto riportato nel merito dalla sentenza della Corte di Cassazione del 6 febbraio 2015, n. 2181.

Via libera quindi ad un successivo cambio di residenza senza conseguenze sul fronte delle agevolazioni spettanti.

I Consulenti EffettoCasa Roma, sono sempre a disposizione dei Clienti per ogni maggiore chiarimento, contattandoci per un appuntamento di persona attraverso il sito www.effettocasa.it, su WhatsApp all'infoline 366.22.78.458 o tramite le nostre pagine social, cercando EffettoCasa_Roma su Facebook, Instagram e YouTube.

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