Chi ci conosce bene, sa che il tema della Sicurezza delle compravendite è un nostro pallino assoluto.

Con il supporto delle indicazioni dell’Ordine Nazionale dei Notai, vogliamo trasmettere l’efficacia (e in alcuni casi l’importanza), di una procedura poco conosciuta ma che spesso potrebbe fare la differenza tra un acquisto sicuro e l’inizio di un incubo.

Abbiamo trattato in passato il tema del Contratto Preliminare di Compravendita, conosciuto anche come Compromesso, dando evidenza del fatto che la stessa Proposta di Acquisto dell'Agenzia o della Società Immobiliare, una volta accettata dal Venditore e comunicata al Proponente, se predisposta secondo i canoni di legge è già Preliminare.

Ma oggi definiremo quelli che sono gli aspetti relativi ad un’importante procedura, atta a rendere il Preliminare più tutelante possibile per la Parte Acquirente: la Trascrizione.

GLI EFFETTI GIURIDICI DEL PRELIMINARE

Iniziamo con il ricordare come l’obbligo giuridico che nasce dalla firma del Preliminare, ha effetto solo tra le parti contraenti e non anche per i terzi eventuali.

Questo significa che nonostante la firma del Preliminare, il venditore:

1. potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso dei diritti reali di godimento (ad es. un uso, un usufrutto o una servitù);

2. potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile, accedendo a mutui o finanziamenti anche dopo la stipula del Preliminare.

Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita al terzo soggetto o la costituzione del diritto reale di godimento (nel primo caso) o la concessione dell’ipoteca (nel secondo), ma si potrebbe solo chiedere il risarcimento del danno, con i tempi e le complicazioni di una causa civile, che tutti ben conosciamo.

Il venditore inoltre, a prescindere da una sua scorretta attività negoziale volontaria, potrebbe essere costretto ad azioni forzose sull’immobile a favore di soggetti terzi vantanti crediti o diritti nei suoi confronti, che potrebbero iscrivere pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali o atti di citazione sul bene che sta per essere compravenduto.

Con la Trascrizione del Preliminare, per la quale e d’obbligo l’intervento del notaio, c’è la possibilità di limitare in maniera drastica i rischi sopracitati.

QUANDO LA TRASCRIZIONE È OBBLIGATORIA

L’art. 2645 bis c.c., prevede che l’intervento del notaio e la Trascrizione del contratto Preliminare, siano comunque sempre necessari e obbligatori nel caso di contratti preliminari stipulati da un’impresa di costruzioni nei confronti di soggetti privati, relativi a immobili la cui costruzione sia abilitata da titoli edilizi richiesti o presentati a partire dal 16 marzo 2019, mentre in tutti gli altri casi la Trascrizione del Preliminare resta una opzione di tutela che può sempre essere attivata, mediante l’intervento notarile, a scelta delle parti.

PERCHE’ TRASCRIVERE IL PRELIMINARE

Con la Trascrizione del Preliminare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, obbligatoria o volontaria che sia, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti compiuti dal promittente venditore, non pregiudicano i diritti acquisiti dal promissario acquirente con la stipula del Preliminare.

La Trascrizione del Preliminare produce quindi un cosiddetto effetto prenotativo, facendo retroagire le tutele della Trascrizione dell'atto definitivo, al momento della Trascrizione del Preliminare.

In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento esatto in cui è stato trascritto il Preliminare.

In questo modo vengono neutralizzate eventuali ulteriori trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla Trascrizione del Preliminare.

ULTERIORI TUTELE

La Trascrizione del Preliminare garantisce inoltre un'ulteriore tutela all’acquirente, anche per il caso di mancato adempimento del contratto Preliminare.

Infatti, la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra), un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto Preliminare.

In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dall’eventuale vendita forzata del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere risarcito prima di tutti.

La Trascrizione del Preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore (costruttore o privato soggetto a fallimento ovviamente) e conseguente mancato adempimento del contratto Preliminare.

I TEMPI DELLA TRASCRIZIONE

E' sempre l'art. 2645 bis c.c. che ci indica come dette tutele trovano applicazione solo se il Rogito Notarile viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla Trascrizione del Preliminare.

IN QUALI CASI TRASCRIVERE UN PRELIMINARE

Oltre al sopra indicato caso di obbligatorietà di Trascrizione del contratto Preliminare per l'acquisto di immobili di nuova costruzione, sarebbe opportuno trascrivere il Preliminare anche, ad es., nei seguenti casi:

1. quando il lasso di tempo previsto tra Preliminare e Rogito dovesse risultare particolarmente lungo;

2. quando l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto dovesse essere particolarmente impegnativo rispetto al valore complessivo del bene;

3. quando il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile), risultasse particolarmente elevato;

4. qualora la parte venditrice fosse composta da diversi eredi o comunque aventi diritto, palesemente in disaccordo tra essi o vantanti crediti o diritti l'uno nei confronti dell'altro.

TEMPI E PROCEDURE PER LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

La Trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto Preliminare, entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo.

Ovviamente il consiglio è quello di far Trascrivere nel più breve tempo possibile dopo la stipula, poiché l’effetto prenotativo sopra illustrato si produce dal momento in cui è stata effettuata la Trascrizione e non dal momento della stessa stipula del Preliminare dal notaio.

QUANTO COSTA LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

La Trascrizione del Preliminare comporta logicamente alcuni costi in più rispetto al Preliminare non trascritto.

Fermo restando che a prescindere dalla Trascrizione, l'imposta di Registro per le somme versate a titolo di caparra o di acconto (che si recuperano comunque in sede di rogito) va sempre corrisposta, dovranno essere versati inoltre:

1. l'imposta fissa di Trascrizione (attualmente 200,00€);

2. i diritti fissi di Trascrizione (attualmente 35,00€);

3. l'onorario del notaio (variabile secondo tariffe locali e accordi).

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