Che il forte rialzo dell’inflazione potesse avere ripercussioni sul mondo delle locazioni era prevedibile, ma in questi primissimi mesi del 2023 la situazione sembra peggiore delle previsioni.

Trovare un appartamento in locazione legato ai contratti tradizionali sta diventando sempre più difficile.

Secondo i dati forniti del portale idealista.it, nel quarto trimestre del 2022 l’offerta di abitazioni in locazione ha subito un calo del 36% rispetto allo stesso periodo del 2021.

Nel terzo trimestre il calo è stato addirittura del 43,5%.

Analizzando i dati delle due maggiori città italiane, Roma a fine anno ha fatto segnare un incredibile -60% e Milano -49%.

Perché non si vuole più affittare? 

Le due tipologie di affitti di maggior durata come il contratto a canone libero di 4+4 anni e quello a canone concordato di 3+2, in questo momento convengono meno ai locatori perché se si applica la cedolare secca (puoi leggere il nostro articolo in merito o attendere più avanti dove ricordiamo i valori) non è possibile aggiornare annualmente il canone all’incremento dell'Istat al costo della vita.

Il proprietario che abbia già in corso un contratto, dovrebbe rinunciare ad applicare l'aumento Istat, che per dicembre 2022 è stato pari all’11,3% rispetto all'anno precedente, cosa che invece sarebbe possibile optando per la tassazione ordinaria che definisce l’aliquota fiscale in base al reddito complessivo ma che in gran parte dei casi dei casi è decisamente più onerosa rispetto alla cedolare secca.

Così spesso si preferisce puntare su contatti di durata breve o addirittura brevissima, in special modo nelle città a vocazione turistica o d’affari.

Cosa sono i Contratti Brevi

Per completezza di informazione, è necessario riportare cosa scrive l’Agenzia delle Entrate in merito a questa tipologia di contratti:

“Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.”

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’ art. 4, D.L. n. 50/2017 e nello specifico tale articolo ammette la tassazione con la cedolare secca al 21% anche per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni.

E dal primo gennaio 2023, con il provvedimento del 17 marzo 2022, è entrato in vigore l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate, dell’anno di locazione e dei dati catastali completi ed aggiornati dell’appartamento affittato.

Quindi anche sui contratti brevi la cedolare è comunque applicabile ma non si pone il problema dell’indicizzazione.

Ogni contratto breve è soggetto solamente alle regole del mercato e si può decidere il prezzo a seconda dell’andamento della domanda.

Si calcola che in città come Roma o Milano, con gli affitti brevi in circa 4 mesi si riesca ad ottenere lo stesso incasso lordo che si incamera con un anno di affitto tradizionale.

Parliamo chiaramente di incassi lordi, che prevedono impegni ed investimenti decisamente superiori al classico contratto di locazione ma per chi fosse interessato ai dettagli, abbiamo già trattato l’argomento in un nostro precedente articolo.

Cedolare secca, quali le condizioni

Ricordiamo in breve che con la cedolare secca negli affitti a canone libero 4+4, si paga il 21% sul ricavo annuale e così si assolvono anche tutti gli obblighi relativi a Irpef e imposte di registro.

Nei contratti a canone concordato 3+2, l’aliquota scende al 10% e si ha anche uno sconto del 25% sull’Imu.

La scelta della cedolare si può cambiare

La scelta della cedolare secca viene concordata in fase di contratto di locazione tra le parti e comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Bisogna comunque sapere che la scelta della cedolare non è irrevocabile.

Il locatore può optare in un qualsiasi momento successivo alla redazione del contratto per il passaggio alla tassazione ordinaria, ma la rinuncia alla rivalutazione Istat del canone vale comunque per tutta la durata del contratto.

E’ però possibile il processo inverso. Ogni anno, prima del pagamento dell’imposta di registro, il proprietario che ha optato per la tassazione ordinaria può passare alla cedolare secca.

Rinunciando beninteso da quel momento in poi all’adeguamento del canone.

La Guerra dei Prezzi

In base a quanto abbiamo scritto è evidente che la logica conseguenza di questo stato delle cose, sia un significativo calo dell’offerta di locazioni di lunga durata, soprattutto nelle grandi città.

Il che porta con sé un inevitabile aumento della richiesta dei canoni mensili, che al momento hanno già raggiunto circa il +10% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, in dipendenza comunque di tutti quegli elementi distintivi di cui abbiamo scritto tante volte, che valgono per ogni singolo appartamento.

Il tutto è inoltre accompagnato anche dal generale abbassamento della qualità media dell’offerta e dall’impossibilità per molti, soprattutto i più giovani, di trovare un’abitazione adeguata visto che l’alternativa dell’acquisto deve fare i conti con il contemporaneo sensibile aumento dei tassi d’interesse sui mutui per un eventuale acquisto.

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