Ci avete chiesto in tantissimi di capire cosa potrebbe succedere in concreto al valore delle nostre case in caso di approvazione della Direttiva UE.

Abbiamo già parlato negli ultimi due articoli di questa famigerata Direttiva UE EPBD (anche conosciuta come “Green”) per l’applicazione del pacchetto della politica ambientale denominata “Fit for 55”, che punta ad una prima riduzione del 55% della Co2 in tutta Europa entro il 2030, con l’obbligo per tutte le case di avere a quella data una classificazione energetica almeno in classe E, fino a migliorare ulteriormente l’efficienza nel giro dei successivi tre anni salendo fino alla classe D.

Anche se è tuttora in discussione, ha scatenato un aspro dibattito tra i cittadini ma va detto che, se fosse approvata nella formulazione attuale e se anche fosse parzialmente recepita dall’Italia, rischierebbe di trasformarsi in una commedia tragicomica per l’evidente impossibilità di essere applicata nei tempi e nei termini ipotizzati.

Le Premesse

Per ottenere il miglioramento di classificazione di cui si parla a Bruxelles, agli edifici si dovranno per forza effettuare, ben che vada, gli stessi interventi previsti oggi per il superbonus, tra lavori trainanti e trainati e quindi:

1. coibentazione perimetrale dell’edificio,

2. cambio della caldaia o della centrale termica,

3. sostituzione degli infissi,

4. installazione dell’impianto fotovoltaico.

E potrebbe non bastare

Leggendo il nostro ultimo articolo, ci si potrà rendere conto in dettaglio di quali siano i salatissimi costi stimati per gli adeguamenti richiesti per cui non ci ripeteremo oggi.

In questa sede cercheremo invece di capire quale potrà essere l’incidenza sui valori degli immobili che non dovessero essere adeguati rispetto a quelli che rispetteranno la direttiva per l’efficientamento.

I Numeri

È evidente come non possiamo prevedere il futuro ma cercheremo di effettuare un’analisi seria supportata dai numeri ufficiali, noti per gli interventi già effettuati, per quanto poi dovremo attendere la verifica dei dati reali nel prossimo periodo.

Premesso questo, i numeri consolidati provenienti da ENEA ci indicano come circa 360.000 immobili, tra case unifamiliari, edifici funzionalmente indipendenti e condomìni, abbiano già svolto lavori di riqualificazione legati al superbonus, incrementando l’efficienza energetica degli stessi e passando almeno alla classe E (che ricordiamo essere la minima classe energetica da raggiungere nel 2030), secondo le indicazioni della Fit for 55.

Sempre secondo i dati di ENEA, il costo medio per ogni intervento è stato di poco superiore ai 100.000€ per ogni singola unità immobiliare.

Le Considerazioni

Non entreremo nel merito del giudizio politico della cosa che chiaramente lasceremo alla sensibilità di ognuno ma data la situazione socio/economica del nostro Paese e l’importante aumento dei tassi d’interesse dei mutui, è impossibile che tutto questo enorme investimento per singola unità immobiliare possa essere recuperato al momento dell’eventuale rivendita.

Visto anche che presumibilmente saranno esclusi dall’obbligo di totale efficientamento tutti quegli edifici su cui sono presenti vincoli specifici, come quelli ad es. situati nei centri storici o in aree particolarmente attenzionate, che hanno valori generalmente più elevati della media, possiamo presumere che:

I Valori

1. per gli immobili che beneficeranno dell’efficientamento fino almeno alla classe energetica E, dovremmo assistere ad un incremento del valore di mercato che potrà essere compreso in un delta minimo del 10% rispetto ai valori attuali, fino ad un massimo del 30%, in dipendenza del prezzo complessivo, della zona, della qualità degli interventi e della presenza del numero di immobili simili efficientati nell’area di riferimento.

Facendo un esempio concreto, un immobile che oggi vale 200.000€, potrebbe assumere un valore compreso tra i 220 e i 260.000€.

2. Per gli immobili che invece non avranno provveduto all’esecuzione delle opere previste (sempre che non vengano introdotte sanzioni o vincoli stringenti), il decremento del valore di mercato rispetto alle condizioni attuali, sarà presumibilmente non inferiore al 10-15%.

Tornando all’esempio precedente, un immobile dell’attuale prezzo di mercato di 200.000€, potrebbe arrivare ad avere un valore di 170-180.000€.

La differenza di prezzo tra gli immobili rispondenti alla Direttiva UE e quelli che non lo saranno, sarà quindi con ogni probabilità compresa tra il 20 ed il 40-45% rispetto ai valori attuali.

Sono cifre molto importanti, che andranno comunque ad incidere pesantemente sui patrimoni degli Italiani anche nei casi più favorevoli, per cui dovremo fare grande attenzione a quanto verrà deciso dall’UE e successivamente dal Parlamento italiano.

Certamente noi continueremo a monitorare gli eventi e vi informeremo su ogni novità.

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