Come scritto nello scorso articolo, per ottenere ancora il 110% per il Superbonus, sarà necessario presentare la CILAS entro domani 25 novembre.
Una lotta contro il tempo, ma prima di dare l'ok ai lavori bisognerà considerare attentamente alcuni elementi, soprattutto ora che il beneficio è destinato a ridursi.
Il Decreto Aiuti Quater è stato infatti appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è quindi completamente operativo.
Sono state confermate tutte le anticipazioni che avevamo introdotto nella nostra scorsa news (leggi l'articolo) ma vediamo ora quali possono essere le opportunità e i problemi connessi.
Un interessante articolo de La Repubblica, ci aiuta ad illustrare quelle che sono le potenziali e pericolose trappole da evitare per evitare irregolarità e contenziosi, spesso milionari.
Per la Cessione del Credito sarà necessario l’accordo con l’Impresa
Per tutti i condomìni, con il ribasso dell’aliquota al 90% a partire dal prossimo 1° gennaio, si presentano nuovi scenari che impongono di fatto l’obbligo di trovare un accordo con l’impresa per la cessione del credito, vista l'impossibilità di ottenerlo dalle banche.
In assemblea occorrerà quindi la massima attenzione ad una serie di variabili che con l’aliquota più elevata al 110% sono state spesso sottostimate e che ora invece diventano determinanti perché l’operazione sia comunque vantaggiosa con i nuovi parametri di cessione.
Qualificazione dell’impresa e cessione del credito
Il 2023, tra le altre cose, segna l’esordio dell’obbligo di appaltare i lavori al di sopra dei 516.000 € esclusivamente alle imprese in possesso di certificazione Soa.
Se l'impresa non ha questa certificazione o se non l'ha ancora richiesta alla data del 1° gennaio 2023, tutte le fatture pagate non saranno detraibili.
La certificazione Soa, infatti, serve ad attestare che l'impresa abbia:
Quindi queste imprese certificate potranno essere considerate affidabili e saranno presumibilmente in grado di acquisire il credito, avendo tra l'altro alle spalle un istituto bancario che già le garantisce.
Oppure potranno usare direttamente il credito per versare imposte e contributi a partire da quelli dovuti per i dipendenti.
Stop alla Garanzia dello Stato
Da questo punto di vista il messaggio del Ministro dell’economia Giorgetti è stato chiarissimo: il governo non garantirà più interventi sui crediti maturati in futuro, per cui chi intende fare i lavori a costo (quasi) zero dovrà necessariamente accordarsi con l’impresa.
Basta figure improvvisate
D’ora in poi in sostanza, per realizzare il cappotto termico, il condominio non potrà scegliere un’impresa che in passato si è occupata, ad esempio, solo di installare ponteggi, anche se questa è caldeggiata e “garantita” dall’amministratore, ma ne dovrà scegliere una o un consorzio di imprese, che abbiano provata esperienza nel settore.
Questo peraltro garantisce anche che i lavori siano portati a termine senza sorprese e riducendo al minimo costi a carico.
La presenza di General Contractor improvvisati, in genere figure presentate dallo stesso amministratore come mediatori per garantire lavori a costo zero, è stato uno dei motivi che hanno portato a far lievitare i costi per i condomini di minori dimensioni, con in più il rischio di vedere il cantiere lasciato a metà per l'impossibilità delle imprese di avere la liquidità necessaria a chiudere il lavoro.
Condomìni grandi che si sono rivolti solo alle imprese certificate, hanno già ottenuto la riqualificazione con costi rimasti a proprio carico estremamente ridotti in relazione al valore del cantiere.
I costi sempre a carico ed i compensi all’Amministratore
A prescindere dall’aliquota, infatti, esiste sempre una quota di spese fiscalmente indetraibili, come l’extracompenso dovuto all’amministratore sui lavori straordinari e la percentuale sul valore dell’appalto addebitata dal general contractor per la sua attività di mediazione.
Sono state segnalate figure che chiedevano fino al 20% per questa attività.
Chiaramente, quando il general contractor coincide con l’impresa che fa i lavori, questa voce è destinata a scomparire.
Possono rimanere a carico solo eventuali spese di tipo amministrativo, ma non certo con percentuali così elevate.
Lavori sulle parti private mai obbligatori
Prima di rinunciare per motivi economici al vantaggio di risparmi futuri sulle bollette e ai risparmi in termini ambientali, vale la pena di ricordare che i lavori all’interno delle abitazioni private in condominio, non sono mai obbligatori.
Non servono infatti per ottenere il salto di due classi energetiche obbligatorio per ottenere il bonus, dato che questo, per legge, si deve ottenere solo con gli interventi sulle parti comuni.
Per questo l’assemblea non potrà imporre nulla da questo punto di vista al singolo condòmino e la scelta sarà sempre individuale, così come anche l’eventuale contratto con il fornitore.
Le Poste bloccano ancora i crediti. Stop alle nuove pratiche
In merito alla querelle riguardante la cessione agli istituti di credito, segnaliamo come ci sia stato un nuovo (e probabilmente definitivo) stop alla cessione del credito da parte di Poste spa.
Nel giorno in cui i dati sull'utilizzo del Superbonus fanno segnare un nuovo record, l'istituto avverte con un comunicato sul sito, che non si accetterano più nuove pratiche.
Così come anche Banca Intesa non sarebbe più disponibile a nuove operazioni.
Di fatto quindi siamo nuovamente di fronte ad un blocco del mercato sul quale probabilmente hanno pesato anche le recenti sentenze della Cassazione sul diritto da parte dell'Amministrazione finanziaria al sequestro dei crediti in caso di indagini su possibili frodi, a prescindere da eventuali comportamenti non corretti da parte del cessionario stesso.
Poste Italiane peraltro era uno dei pochi istituti ad offrire ancora questa possibilità, insieme proprio a Banca Intesa, seppur con costi più elevati rispetto al passato.
Nessuna indicazione ufficiale ancora da Intesa, ma arrivano segnali sempre più frequenti circa l'impossibilità di presentare nuove pratiche.
La Cassazione gela gli istituti ed autorizza il Sequestro dei Crediti
Ed a proposito di quanto riportato precedentemente, sono della scorsa settimana cinque sentenze della Corte di Cassazione con le quali gli Ermellini hanno confermato la possibilità per l'Amministrazione finanziaria di effettuare il sequestro dei crediti in capo al cessionario, nel caso in cui venga avviata una procedura per un sospetto di frode.
Una delle sentenze in particolare, ha rigettato un ricorso presentato proprio da Poste, mentre le altre hanno respinto i ricorsi di Cassa Deposti, Illimity Bank, Groupama e Banco Desio e della Brianza.
La Cassazione di fatto in tutte le sentenze, ha sostenuto che se si registra una frode, il sequestro dei crediti è sempre ammesso, a prescindere dal fatto che il cessionario abbia qualche responsabilità nella frode stessa e quindi anche se i cessionari sono del tutto estranei al reato e se nell'acquistarli abbiano agito con buona fede.
Le Conseguenze
Vediamo quindi come il tema del Superbonus sia diventato terribilmente serio dopo un paio di anni di inaccettabili leggerezze che sono costate decine di miliardi alla comunità e che hanno già causato (e purtoppo continueranno a farlo) contenziosi milionari ai condomìni.
E per chi abbia agito con superficialità o mala fede, le conseguenze potranno essere estremamente gravi, tanto in sede civile quanto in quella penale.
Il problema più serio sarà purtroppo che chi subirà i maggiori effetti delle conseguenze sopra accennate, saranno i condòmini che avranno dato fiducia a personaggi poco affidabili o che si siano lasciati abbagliare da prospettive irreali.
Noi come sempre, continueremo ad aggiornarvi in merito a questo e a tutti gli altri temi di stringente attualità e di interesse che vorrete segnalarci.
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