Sembra la risposta più scontata del mondo, ma in effetti moltissime volte ci sentiamo rispondere da Clienti, tecnici, professionisti e purtroppo anche da alcuni agenti immobiliari, che sì, le conformità urbanistiche e catastali, sono la stessa cosa.

Se ho la piantina di casa, vuol dire che è tutto apposto…

Iniziamo col dire che la risposta ovviamente è NO!

Ma cerchiamo di fare un pò di chiarezza.

La Verifica della Conformità Urbanistica

E' quella procedura che ci consente di accertare che l’effettiva esecuzione dell’opera edilizia, sia conforme e quindi identica, alla presentazione del progetto fatta dal costruttore al momento della richiesta del permesso a costruire.

È l’Ufficio Tecnico del Comune che rilascia il permesso al termine delle verifiche previste, stabilendo così che l'attività edile sia conforme al piano regolatore generale e alle disposizioni di legge.

Non tutti gli interventi edilizi necessitano comunque di licenza edilizia.

Questo permesso serve in caso di nuova costruzione o di profonda ristrutturazione edilizia, quando le modifiche siano sostanziali e riguardino:

• La volumetria complessiva degli edifici

• La destinazione d'uso

• La sagoma degli immobili sottoposti a vincoli culturali e ambientali.

Cosa verificare prima del Rogito

Nei rogiti di compravendita, perché l’atto possa essere considerato valido, devono sussistere due requisiti, uno di carattere formale e l’altro di carattere sostanziale.

Il requisito formale, consiste in varie menzioni previste a pena di nullità, che variano in relazione alla data di costruzione dell’immobile compravenduto, dovendo essere menzionati gli estremi, a responsabilità del venditore:

1. della licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge n. 10/1977 c.d. “Legge Bucalossi”, che ha introdotto la concessione edilizia in sostituzione della licenza edilizia;

2. della concessione edilizia per costruzioni eseguite dopo il 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003, data di entrata in vigore del T.U. in materia edilizia di cui al D.P.R. n. 380/2001, che introduce il permesso a costruire in sostituzione della concessione edilizia:

3. del permesso a costruire in base all’art. 10 del TUE, che riporta come siano ad esso subordinati tutti gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia “pesante”, che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni

Ricordiamo poi, che in caso di costruzione realizzata in assenza di licenza o concessione edilizia oppure in totale difformità dalle stesse e per la quale sia stata richiesta la sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 o della legge n. 724/1994 o ancora del d.l. n. 269/2003 e relative leggi regionali di attuazione, occorre menzionare in atto gli estremi del titolo abilitativo in sanatoria e presentare copia della Concessione in Sanatoria rilasciata dal Comune a cui è stata presentata la richiesta.

Per gli interventi edilizi anteriori al 1° settembre 1967, è valido l’atto nel quale anziché gli estremi della licenza, sia riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ai sensi degli artt. 46 ss. T.U. in materia di documentazione amministrativa di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445) di norma a cura del notaio rogante, nella quale venga attestato l’avvenuto inizio dei lavori di costruzione in data anteriore al 1° settembre 1967.

A livello sostanziale invece, nel caso di opere edilizie iniziate in data anteriore al 1° settembre 1967, gli immobili sono considerati sempre commerciabili, indipendentemente dalla verifica che il fabbricato sia stato costruito previo rilascio, in assenza o irreperibilità della licenza edilizia.

L’unica verifica in questo caso, riguarda l’epoca di effettiva costruzione, da cui deriva un riconoscimento di regolarità urbanistica ex lege, ai fini della commerciabilità degli immobili.

La Conformità Catastale

Questa, attesta che la configurazione fisica di un determinato immobile, corrisponda a quella depositata presso gli archivi del Catasto.

Per questa ragione, una delle informazioni più rilevanti è rappresentata dalla planimetria rasterizzata, attraverso la quale si può verificare se elementi come la suddivisione interna di una unità immobiliare, la volumetria e la presenza di finestre, balconi e porte, siano coerenti con quanto depositato nei registri.

Un altro dato che deve corrispondere tra lo stato di fatto e quanto conservato nei registri del catasto, è la destinazione d’uso dell’immobile.

In caso si effettuino modifiche al fabbricato (ad esempio cambiandone la destinazione d’uso, variando la suddivisione degli spazi interni o aggiungendo un nuovo bagno), c’è l’obbligo di comunicare tali cambiamenti al Catasto, presentando una denuncia di variazione, ove consentito dalle norme vigenti.

Se le modifiche non dovessero essere denunciate, a fronte di una verifica di mancata corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto depositato, si avrà la cosiddetta Difformità Catastale, in presenza della quale non sarà consentita la stipula dell’atto notarile di compravendita.

Le Conclusioni

Parlando di Conformità Urbanistica e Catastale, trattiamo quindi di due cose completamente differenti.

Non interscambiabili e non sovrapponibili ma decisamente complementari ed entrambe necessarie per una corretta transazione.

Abbiamo scritto come la Conformità Urbanistica certifichi la regolarità di un immobile rispetto ai titoli edilizi rilasciati.

Ha cioè l’obiettivo di accertare il rispetto di tutte le norme edilizie nazionali, regionali e comunali e attesta che vi sia corrispondenza tra i titoli abitativi rilasciati dal Comune o presentati allo stesso.

Quando si parla di conformità urbanistica il soggetto di riferimento è perciò solo il Comune di competenza.

La Conformità Catastale mira invece a certificare la congruità e l’entità del Valore Fiscale ai fini delle imposte da versare, rendendo comunque d’obbligo che lo stato dei luoghi risulti perfettamente conforme all’effettiva distribuzione e destinazione dell’immobile.

L’ente a cui si deve fare riferimento in questo caso non è il Comune ma l’Agenzia delle Entrate, depositaria dei registri catastali avendo a suo tempo incorporato l’Agenzia del Territorio, nella quale prima ancora è confluito il Catasto.

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