Di cosa Parliamo

In un momento congiunturale difficile per tante categorie di lavoratori e di conseguenza per tante famiglie, non è infrequente imbattersi in situazioni di sofferenza economica, con la conseguente impossibilità di pagare le rate dei mutui o i debiti contratti.

Se la banca o il privato Creditore non riescono a rientrare in possesso del credito, avviano nei tempi e con le modalità previste dalla legge, la procedura esecutiva forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, con lo scopo di recuperare (almeno in parte) l’importo dovuto.

A volte però l’immobile viene alienato all’asta ma il ricavato non è sufficiente a coprire tutti i debiti.

È quindi frequente che il Debitore si trovi a perdere la casa ma avere ancora molti debiti con la banca o i Creditori, che continueranno a perseguirlo per gli anni a venire, impedendogli di fatto di tornare ad avere una normale esistenza, con il rischio di vedersi pignorare altri immobili, auto e quant’altro possa avere intestato o riconducibile a lui oppure fino a un quinto dello stipendio.

Per uscire da questa situazione vi sono essenzialmente due strade: tentare una procedura di Saldo e Stralcio con i Creditori oppure avviare un iter di Sovraindebitamento.

Oggi tratteremo la prima ipotesi.

Il Saldo e Stralcio immobiliare

Questa è una procedura che consiste nell’offrire ai Creditori, il pagamento in unica soluzione di una somma di denaro inferiore a quella che costituisce il debito originale e gli interessi passivi maturati, per saldare ed annullare gli effetti della sofferenza creditizia.

Nel Saldo e Stralcio Immobiliare si stabilisce di norma con la banca o con i vari Creditori (tutti gli eventuali), un prezzo di vendita a terzi dell’immobile o comunque un importo a favori dei primi che li soddisfi completamente, al fine di liberare l’abitazione pignorata.

Ciò permetterà al Debitore di lasciarsi alle spalle la propria posizione debitoria e di essere cancellato dall'Elenco dei Cattivi Pagatori, potendo nuovamente accedere a finanziamenti e aprire nuove posizioni di credito, senza più il timore di nuove azioni contro il suo patrimonio.

La procedura di Saldo e Stralcio coinvolge più parti:

1. Chiaramente il Debitore, proprietario dell’immobile oggetto del pignoramento

2. Quindi il Creditore o i Creditori

3. Infine, l’eventuale Terzo interessato all’acquisto dell’immobile

Il Terzo è definito eventuale, poiché nulla vieta che sia lo stesso Debitore o persone a lui collegate a presentare l’offerta di saldo e stralcio, con l’obiettivo di evitare lo svolgimento dell’asta giudiziaria e il rischio di perdita coatta dell’immobile.

L’eventuale Terzo acquirente, dovrà naturalmente avere la liquidità necessaria per comprare l’immobile ed essere disposto ad acquistarlo in tribunale per definire la transazione.

Quando procedere

Il momento per la presentazione di un’offerta di saldo e stralcio, va senza dubbio individuato nella fase che precede la presentazione delle offerte dinanzi al giudice dell’esecuzione, anticipando così lo svolgersi dell’asta giudiziaria.

Tuttavia, fintanto che non venga presentata nessuna offerta di aggiudicazione da parte dei Creditori dell’immobile e contestualmente non pervenga nessuna offerta di vendita che permetta al giudice di emanare il decreto di trasferimento (art. 572 c.p.c., commi 2 e 3 “…se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588”), resta possibile presentare l’offerta di saldo e stralcio.

Quindi l’offerta accettata dai Creditori e il conseguente pagamento di quanto pattuito, produrrà l’effetto di estinguere il rapporto debitorio e liberare il Debitore da ogni impegno.

Quale somma offrire a stralcio del debito

E’ una domanda alla quale è impossibile rispondere senza avere la piena conoscenza dei dettagli della situazione che si è venuta a creare. Molto sono i fattori che influenzano il risultato finale come, ad esempio:

1. Importo del debito residuo

2. Periodo residuo del finanziamento

3. Incidenza della quota di debito sul totale finanziato

4. Incidenza della quota di debito sul valore dell’immobile ipotecato

5. Consistenza del nucleo familiare

6. Capacità reddituale del Debitore

7. Attività lavorativa del Debitore

8. Altre consistenze o redditi aggredibili dal Creditore

I Consulenti Immobiliari esperti ed i loro supporti legali che assistono i debitori nella formulazione della proposta e nella trattativa al fine di portarla a compimento, possono nei migliori casi, giungere ad una riduzione anche molto consistente del debito di partenza.

Vantaggi per tutti 

Ribadendo come ogni situazione debba essere analizzata singolarmente in profondità, pur venendo spontaneo pensare che sia improbabile che un Creditore possa accettare di incassare una somma inferiore a quella che gli spetta, la procedura di Saldo e Stralcio presenta diversi vantaggi.

Per il Creditore:

1. nel caso sia una banca o una società di capitali, non mette a registro una perdita nei libri contabili, visto che la mancata riscossione di un credito per un periodo prolungato è considerata tale

2. evita di percorrere la strada del pignoramento dell’immobile, che prevede costi che dovrà sobbarcarsi direttamente, salvo poi recuperarli dal Debitore solo a procedura ultimata, sempre ammesso che lo stesso Debitore abbia ancora qualcosa "da perdere". In più, tempi burocratici molto lunghi che in molti casi si traducono in diversi anni

3. evita la vendita dell’immobile all’asta con la notevole decurtazione del valore dello stesso, con diversi tagli di prezzo in caso di asta deserta e lunghi tempi di realizzo.

Anche al Debitore questa modalità porta notevoli vantaggi:

1. permette di evitare la vendita all’asta dell’immobile che, come abbiamo visto, non gli consente ragionevolmente di ricavare una somma sufficiente a saldare il debito ai Creditori

2. evita di subire un pignoramento e il pagamento delle pratiche anteposte alla vendita dell’immobile

3. evita di finire iscritto alla CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) a seguito del pignoramento. Ciò comporterebbe l’impossibilità di richiedere finanziamenti futuri e altri disagi, come non poter avere una carta di credito o l'azzeramento del merito creditizio

4. il vantaggio principale, ovviamente, consiste nel fatto che può estinguere definitivamente il proprio debito senza più il pensiero di possibili rivalse o protese da parte dei Creditori.

E’ un’opportunità anche per il Terzo che voglia acquistare un immobile, perché anche in questo caso i vantaggi rispetto al ricorrere a un’asta sono evidenti:

1. non dovrà sostenere alcuna gara con altri compratori, con il rischio di dover sborsare una somma superiore al prezzo iniziale dell’immobile

2. evita l’esborso di una cauzione, come nel caso della vendita con incanto o di dover gareggiare con esperti del settore e di vedersi quindi, con alta probabilità, sfuggire l’acquisto

3. l’immobile è disponibile da subito, appena acquistato, a differenza di quello che accade nel caso della vendita all’asta, dove i tempi burocratici sono alquanto lunghi e l’esecutato può rimanere dentro l’immobile per mesi dopo l’assegnazione

4. non si accolla le spese legali dovute alla necessità di avvalersi di un professionista che segua la procedura, come nel caso della vendita all’asta.

Grandi difficoltà dunque ma anche grandi opportunità. L'importante è farsi sempre seguire da chi ha verificata competenza in materia.

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